Vì sao bất động sản Hà Nội vẫn là bài toán khó cho các nhà đầu tư tư nhân, cho dù ai cũng nhìn thấy tiềm năng? 

Nghịch lý

Tuần qua, Đất Xanh Group (DXG) đã công bố kế hoạch đàm phán để mua lại hai dự án bất động sản tại Hà Nội. Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc DXG tỏ ra khá tự tin khi nói về kế hoạch này, xem đó là một phần quan trọng trong kế hoạch “Bắc tiến”.

Hàng loạt nhà đầu tư trong và ngoài nước đã tìm đến Hà Nội thời gian qua, nhưng số ở lại là không nhiều. Điểm mặt các dự án bất động sản tại Hà Nội, có thể thấy các nhà đầu tư chỉ tập trung vào một số nhóm chính.

Nhóm thứ nhất là những nhà đầu tư mà bản chất là các doanh nghiệp nhà nước. Lịch sử phát triển của họ ít nhiều gắn với nhiệm vụ phát triển nhà và đô thị, kiểu như HUD, Sông Đà, Vinaconex, Handico… Có vô vàn lợi thế dành cho các nhà đầu tư này nhờ vào yếu tố lịch sử cũng như việc sớm giành được quỹ đất từ nhiều năm trước.

Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư nước ngoài mà dự án của họ hoặc được cấp phép từ lâu, khi mà lĩnh vực này còn rất khát vốn, hoặc mới được cấp phép gần đây nhưng là dựa trên các điều kiện khá ngặt nghèo về nghĩa vụ tài chính. Điển hình trong nhóm này là chủ đầu tư các dự án như Ciputra, tổ hợp Gamuda hay dự án Bắc An Khánh.

Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư tư nhân xuất thân “miền Bắc”, vốn được coi là có nhiều mối quan hệ “đặc biệt”. Tiêu biểu cho nhóm này là những cái tên như Bitexco, Vincom, Nam Cường và có thể kể thêm một vài nhà đầu tư khác trong thời gian tới.

Số còn lại, hầu hết chạy theo những dự án nhỏ lẻ, hoặc không bao giờ xuất hiện một cách chính thức. Số này bao gồm một loạt các nhà đầu tư sau khi thành công trong các lĩnh vực khác, từ ngân hàng, thép, khai khoáng… quyết định “nhảy ngang” sang bất động sản.

Lợi nhuận từ thị trường bất động sản Hà Nội là đặc biệt hấp dẫn nếu làm một phép so sánh nhỏ. Tại dự án Ecopark của Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Việt Hưng, giá đền bù ban đầu chỉ trên dưới 30 triệu đồng/sào đất nông nghiệp. Nhưng giờ đây, giá nền biệt thự tại dự án này lên tới trên 40 triệu đồng/m2. Dễ hiểu vì sao sau giai đoạn 1, chủ đầu tư cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng để triển khai tiếp các giai đoạn sau.

Nếu lấy đường vành đai 3 làm ranh giới mới cho khu vực nội thành, một điều dễ nhận thấy là ngay trong “nội thành mới” vẫn còn những lô đất tồn tại dưới dạng đất nông nghiệp. Từ đường vành đai 3 mở rộng thêm 10 km về mọi hướng, quỹ đất Hà Nội còn rất nhiều để phát triển đô thị.

Một nhà đầu tư am hiểu thị trường bất động sản nhận xét rằng nếu tổ chức đô thị tốt, phần diện tích từ đường vành đai 3 mở rộng thêm 10 km về mọi hướng thậm chí có thể đủ chỗ cho dân số của… toàn miền Bắc.

Điều này là một khác biệt rất căn bản với Tp.HCM, nơi mà dấu ấn đô thị thật sự đã chạm đến một vùng đất rộng có bán kính lên tới vài chục km2. Quỹ đất được huy động nhiều hơn đã khiến cho giá nhà đất ở Tp.HCM “mềm” hơn và cơ hội thâm nhập thị trường nhờ vậy cũng rộng mở hơn cho các nhà đầu tư.

DXG có thành công ở miền Bắc hay không sẽ vẫn là một dấu hỏi lớn khi mà trước đó, nhiều nhà đầu tư tư nhân khác đã ra đi không kèn không trống. Cho dù, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, DXG đã rất thành công tại thị trường miền Nam trên phương diện bán hàng.

Với việc dòng tiền luân chuyển qua DXG hàng năm bình quân đạt hơn 8.000 tỉ đồng, tương đương với hơn 4.000 sản phẩm một năm, DXG là một mô hình đáng để các nhà đầu tư khác phải ngưỡng mộ, nhưng điều đó có vẻ không phải là một lợi thế ở thị trường Hà Nội.

Khi mà tiền chênh lệch giữa “giá gốc” và “giá thị trường” của các giao dịch bất động sản có thể lên tới 100%, kỹ năng bán hàng có thể là một thứ xa xỉ. Nhà đầu tư có dự án là sẽ thắng, nhưng làm thế nào để có dự án mới là vấn đề.

Ma trận thủ tục

Nếu trong vòng một hai năm, một nhà đầu tư có thể hoàn tất thủ tục cho một dự án thì đó quả là một nhà đầu tư tài ba. Hầu hết các dự án bất động sản ở Hà Nội đều được chuẩn bị một cách âm thầm từ rất lâu trước khi chính thức được công bố.

Quy trình lập một dự án đầu tư hiện nay phải qua rất nhiều bước, và mỗi bước lại qua rất nhiều cơ quan quản lý khác nhau. Ngay cả trong trường hợp mọi thủ tục đều ổn, riêng việc “đeo bám” các cơ quan quản lý nhà nước để hoàn tất các thủ tục là một thử thách quá lớn.

Lấy ví dụ muốn lập một dự án khu đô thị mới ở ngoại thành, về nguyên tắc, nhà đầu tư phải lập một “báo cáo đầu tư sơ bộ”, trước đây gọi là “báo cáo tiền khả thi”. Để đảm bảo rằng dự án có cơ hội được chấp thuận, nhà đầu tư cũng có thể xin trước một cái gọi là “chấp thuận về nguyên tắc” việc lập dự án từ UBND thành phố. Bước này rất quan trọng nhưng té ra lại không có... giá trị pháp lý gì cả vì từ “chấp thuận” lập dự án đến “chấp thuận” dự án là một quãng đường rất dài.

Tiếp sau “báo cáo đầu tư sơ bộ”, nhà đầu tư sẽ phải lập một “báo cáo đầu tư khả thi”. Báo cáo này về lý thuyết thì sẽ được gửi đến UBND thành phố để xem xét phê duyệt, nhưng trên thực tế thì sẽ phải nộp ở sở kế hoạch và đầu tư với tư cách là “cơ quan tham mưu” chính về các dự án đầu tư.

Ma trận bắt đầu xuất hiện khi báo cáo này sẽ được gửi đến hàng chục sở ngành khác để “xin ý kiến”. Sự đồng ý hoàn toàn từ tất cả các sở ngành là trường hợp rất hiếm gặp. Chưa kể, ngay cả khi tất cả đều đồng ý, nhưng chỉ cần một trong số các văn bản phúc đáp có một vài chữ “tuy nhiên” hay vài ý “đề nghị xem lại nội dung A, B, C”... dự án cũng có nguy cơ bị gác lại.

Vấn đề là nhà đầu tư sẽ phải “nắm tình hình” ở rất nhiều cửa và gặp gỡ, làm việc với rất nhiều người khác nhau. Có vô vàn biến số có thể tới và chỉ cần một trong số đó không thuận lợi thì dự án sẽ ảnh hưởng. Sở tài chính có thể đưa ra những nghi ngờ về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Sở quy hoạch kiến trúc có thể quyết định việc cho xây 10 tầng hay 30 tầng. Sở công an có thể lo lắng chuyện phòng cháy chữa cháy trong khi quận huyện sở tại cũng có thể băn khoăn về vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng...

Lựa chọn nào đây giữa việc nhìn thời gian và cơ hội trôi đi, với việc chấp nhận "chạy" để thúc đẩy dự án?

Trong khi đó, cơ chế đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư lại chỉ được tiến hành đối với các lô đất nhỏ lẻ, hầu hết các dự án có diện tích được tính bằng hecta hiện vẫn được quyết định bằng cơ chế giao đất.

Một khi các vấn đề thuần túy thị trường vẫn được quyết định bằng quy trình hành chính, rất khó để có thể thúc đẩy thị trường phát triển một cách lành mạnh trên nguyên tắc cạnh tranh, để đảm bảo rằng các sản phẩm đến tay người tiêu dùng cuối cùng sẽ có chất lượng và giá cả phù hợp nhất.