Năm 2013 thị trường BĐS Việt Nam chứng kiến nhiều thăng trầm, đặc biệt là từ việc có nên để cho thị trường BĐS rơi tự do không. Để bạn đọc hiểu hơn về vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
 

Thưa ông, tổng quan thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu là tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư. Ông có thể lý giải vì sao lại xảy ra hiện tượng này? Đây có phải là hệ lụy của bong bóng bất động sản?
 

GS Đặng Hùng Võ: Theo tôi, đây là hệ lụy trực tiếp của nhược điểm mà thời gian thị trường sốt giá. Từ sau đổi mới đến nay, chúng ta trải qua 3 lần sốt giá vào các giai đoạn năm 1991 - 1993, giai đoạn 2001 -2003 và giai đoạn 2007 - 2008, đến cuối năm 2008 mới có biểu hiện xuống giá. Trước đó giá không bao giờ xuống. Đến năm 2008 đầu tiên là TP.HCM xuống trước, năm 2011 Hà Nội mới xuống.
 

Toàn bộ thời gian ấy làm nên ngữ cảnh của thị trường là chủ đầu tư dự án là thượng đế, khách hàng là người đi van xin, cầu cạnh. Chính vì vậy, nó (bất động sản) làm cho người mua bước chân vào dự án là đã thấy lợi ích họ. Bất kể hợp đồng nào cũng ký, không cần biết nội dung, chỉ cần biết nộp tiền bao nhiêu bao giờ có nhà. Lúc đó, có phiếu nộp tiền là người ta bán lại đã có lãi. Điều ấy tạo ra thị trường không giống bình thường, người bán nắm đằng chuôi. Người mua có lợi nhưng không bằng người bán. Người mua chỉ cần chen vào xếp chỗ đã có lãi.
 

Chính vì thế cơn sốt chỉ có lên hoặc nằm ngang, không có xuống. Điều ấy đã tạo thành khả năng xuống giá mạnh sau tháng 12/2008. Quy luật của thị trường lên đến một lúc nào đó lại xuống.
 

Nhìn xa hơn, thị trường chúng ta lên tích tụ từ sau đổi mới đến 2008. Quá trình tích tụ năng lượng đến lúc bị phá vỡ năng lượng thì chắc chắn khả năng rớt giá rất đáng kể. Vì đặc thù thị trường như vậy, khi thị trường rớt giá sẽ bộc lộ nhược điểm xuất hiện giữa hai bên ký kết với nhau. Trước họ không quan tâm thì giờ họ bắt đầu quan tâm. Trước họ chỉ chuyển hợp đồng đã sinh lợi. Nay, thị trường trầm lắng khả năng khó nên họ soi hợp đồng dẫn đến tranh chấp. Chủ đầu tư thì cần ký sao mình có lợi, người mua bị ép ký hợp đồng dù biết mình nắm lưỡi.
 

Khả năng rớt giá, trầm lắng là kết quả của quá trình lên giá quá dài từ năm 1986 đến nay, nó trầm lắng là đương nhiên. Tất nhiên nguyên nhân trực tiếp là các giải pháp kiếm chế của Chính phủ từ sau năm 2008.
 

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, BĐS đã chạm đáy, thậm chí xuyên đáy. Là một chuyên gia, ông có thể đưa ra quan điểm của cá nhân mình về thế nào là đáy?
 

GS Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng khái niệm mà mọi người cứ nói là chạm đáy, xuyên đáy chúng ta không nên đặt ra, vì khó xác định đâu là đáy. Đối với thị trường thì thuận mua vừa bán, quan hệ cung cầu quy định giá. Có thể nói khi nào bất động sản chạm được vào giá cả sản xuất, cái mà chủ đầu tư chi phí ra sản phẩm mang ra bán, chúng ta tạm cho đó là đáy.
 

Cái mà mọi người đang muốn hỏi chính là chi phí sản xuất. Sự thực mà nói, chúng ta tính được giá đất, giá xây dựng nhưng hiện nay người ta đang bàn đến nhà thương mại giá rẻ, ở nơi xa nữa có thể 5 triệu, ở quanh Hà Nội thì 10 triệu, gần hơn 12 - 13 triệu. Hiện nay các nhà đầu tư tính đến lợi nhuận thấp. Chúng ta có thể coi là đáy có thể đã đến rồi. Nhiều nhà đầu tư cho rằng 10 triệu đồng/m2 là giá khó tạo ra được. Nhiều người nói đáy là cao hơn. Tuy nhiên, đáy còn phụ thuộc vào kinh phí bôi trơn nhiều hay ít. Kinh phí "bôi trơn" nhiều thì giá cả cao hơn, ít thì giá cả sản xuất ít hơn.
 

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết, thị trường BĐS Việt Nam muốn rơi tự do cũng khó.
 

Năm 2013, thị trường BĐS chứng kiến cuộc tranh cãi gay gắt giữa "để thị trường rơi tự do" và giải cứu. Nhưng chúng ta đã chọn cách giải cứu thị trường bằng gói cứu trợ 30 nghìn tỷ đồng. Nhưng thực chất đến nay gói này chưa thực sự làm ấm được thị trường và dường như thị trường vẫn đang có xu hướng rơi tự do khi nhiều chủ đầu tư thà "đắp chiếu" chứ không chịu thay đổi kết cấu cho phù hợp với chính sách. Ông có thể lý giải nghịch lý này?
 

GS Đặng Hùng Võ: Sự thực mà nói, gói 30 nghìn tỷ cũng như Nghị quyết 02 của Chính phủ, chúng ta không nên nên gọi giải cứu. Đó chỉ là giải pháp nắn chỉnh thị trường. Gói 30 nghìn tỷ không phải cho không mà cho vay, sự thực mà nói đó chỉ là giải quyết cho thị trường cân đối hơn, điều đó cần thiết.
 

Trước BĐS tồn tại ở cao cấp, trung cấp nhiều vì lúc đó thị trường BĐS khuyến khích mua bán kinh doanh với nhau. Khi buôn bán không được nữa, tạo ra ngữ cảnh thị trường không thể tăng, lúc đó việc buôn bán BĐS với nhau đã hết thì không thể người này bán chênh cho người kia. Hay người ta vẫn gọi là lướt sóng. Không ai có nhu cầu mua để ở chính vì thế thị trường tăng giá vi vu không biết định hướng như thế nào. Trong khi nhà ở cho người có nhu cầu thực thì không có cung, chúng ta không có phân khúc cho người có ít khả năng thanh toán.
 

Gói 30 nghìn tỷ là gói nắn chỉnh thị trường trong đó 70% tập chung cho người có thu nhập thấp mua nhà, 30% hỗ trợ dự án chuyển sang nhà ở giá thấp. Giải pháp mang tính nắn chỉnh thị trường mà chúng ta dùng từ rất khái quát là tái cơ cấu thị trường bất động sản. Các giải pháp khác đều là mục đích tái cơ cấu. Chúng ta chưa giải cứu bất kỳ 1 đại gia BĐS nào cả. Sự thực thì chúng ta đang để cho chúng rơi tự do chỉ có điều BĐS Việt Nam có rơi được hay không là câu chuyện khác.
 

Khác với các nước khác, BĐS Việt Nam khó rơi vì cơ cấu vốn rất phức tạp. Nếu vốn chỉ là chủ đầu tư vay ngân hàng thương mại, có thế chấp BĐS thì đơn giản hơn. Nhưng hiện nay ở nước ta thì 70% là vốn đóng góp của dân, 1 phần của ngân hàng bỏ tiền vào đầu tư thì chính ngân hàng là người bỏ tiền chứ không phải chủ đầu tư vay. Chính vì thế nhà đâu tư cho rằng, thà "đắp chiếu" chứ không chịu thay đổi. Nhà đầu tư chính bình chân như vại, "đắp chiếu" 5 năm họ cũng không lo. Họ ung dung chứ không cuống nhưng họ đưa ra ngữ cảnh đó để tận dụng được hỗ trợ của nhà nước. Tôi nhận thấy thực sự họ vẫn ung dung lắm! Vì cơ cấu vốn tồn đọng khác hẳn với các nước. Chỉ có ngân hàng là có nợ xấu trong đó.
 

Ở thời điểm 1 năm trước, các chuyên gia cho rằng phải thay đổi chiến lược xây dựng nhà ở, đó là phân khúc nhà thu nhập thấp. Nhưng hiện nay ở phân khúc này được tung ra khá nhiều như các dự án của Mường Thanh, Vigracera, Hải Phát... nhưng xem ra việc bán nhà cũng rất còn chậm. Phải chăng, người dân Việt vẫn chưa chấp nhận được cái giá nhà ở mức đó hay do lòng tin vào BĐS đã mất?
 

GS Đặng Hùng Võ: Nói người dân mất niềm tin thì không đúng, bây giờ hỏi có bao nhiêu người có đủ tiền mua nhà cho mình? Số lượng đó không nhiều. Họ có thể sống chen chúc chứ không chịu mua nhà. Họ đều tính toán hết. Dự án vừa phải giá tiền thì ở xa. Nhiều người đang cân nhắc vì mua cho họ ở. Trước đây, người ta nhắm mắt mua ngay vì mua xong họ bán lại. Ta thấy trước sôi động rất dễ vì lúc đó dùng tiền vào BĐS kinh doanh còn bây giờ kinh doanh cũng không bỏ tiền vì không thấy lợi. Người mua nhà giờ là mua cho họ nên họ tính toán đủ đường.

Các nhà đầu tư đối mặt với khách mua để ở khác với nhà đầu tư đối mặt với người mua để bán. Chính vì thế họ bảo rằng rẻ như thế mà bán vẫn chậm. Câu chuyện hoàn toàn khác hẳn.
 

Còn tôi thấy niềm tin sẽ ngay lập tức quay lại nếu khả năng buôn BĐS có lãi. Người dân chưa thấy lãi chưa có niềm tin. Tất cả đều là lợi ích, nhất là cơ chế thị trường lợi ích càng lớn. Tôi thấy cái đó không trách được vì người ta còn lo cơm áo, gạo tiền của người ta. Niềm tin có hay không phụ thuộc vào lợi ích của thị trường chứ không phải chuyện đắt rẻ.
 

Xin cảm ơn ông!
 

Theo Bình An (thực hiện)