Với việc thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2013 tiếp tục đi xuống, tính thanh khoản của một số phân khúc ở mức thấp, các chuyên gia của CBRE cho rằng, hiện đã xuất hiện xu hướng mới trong cách thức tiếp cận nhà ở của các hộ gia đình Việt Nam. Cụ thể, thay vì bỏ tiền mua nhà, nhiều người hy vọng giá sẽ giảm sâu hơn nữa nên chọn phương án đi thuê nhà.

Trên một phương diện khác, với việc gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chính thức được bơm vào thị trường, nhiều chuyên gia tỏ ra lạc quan vào khả năng phục hồi của bất động sản trong thời gian gần.

Lượng tồn kho “khủng”

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE cho biết, trên thị trường hiện còn khoảng 50.000 căn hộ đang trong quá trình xây dựng và 50% số này vẫn chưa thể bán được.

Trong khi đó, theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng bất động sản tồn đọng của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. 

Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong bất động sản lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho bất động sản này phải mất ít nhất 7 năm.

Một số liệu cũng đáng chú ý khác là trong số hơn 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các doanh nghiệp này. Cá biệt, một số doanh nghiệp có tỷ lệ hàng bất động sản tồn khó chiếm đến 70-90% trên tổng giá trị tài sản. Điều này dẫn đến hệ quả tất yếu là phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt động cũng như trả các khoản nợ.

Trước thực tế trên, CBRE nhận định: Các nhà đầu tư trong nước đã quay lưng lại với việc mua bất động sản, và thay vào đó họ đầu tư vào các loại hình khác như vàng, trái phiếu Chính phủ hay gửi tiền tại các ngân hàng trong nước.

“Từ tháng 11 năm 2012, thị trường chứng khoán Việt Nam đã trở thành một trong những thị trường ‘ngôi sao’ của khu vực, bao gồm một số cổ phiếu bất động sản nhất định,” ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE nhận định.

Tính riêng các phân khúc, CBRE khẳng định, các chủ đầu tư trước đây tập trung vào phân khúc trung và cao cấp hiện đang gặp rất nhiều khó khăn vì tỷ lệ hàng bán được quá thấp, trong khi lãi xuất cao, nhiều trường hợp thậm chí còn bị dừng thi công. Với đặc thù diện tích các căn hộ lớn, giá bán cao, các doanh nghiệp này đang gặp phải những bất lợi lớn trong việc tận dụng các cơ hội do Nghị quyết 02 đem lại.

Ngược lại, những chủ đầu tư trong nước định hướng đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ cho đến nay có tình hình kinh doanh tốt hơn với số lượng căn hộ bán được khá ổn định trong vòng 24 tháng qua. Đây cũng là điểm sáng hiếm hoi ghi nhận sự giao dịch trong bức tranh ảm đạm chung của toàn thị trường.

Tuy nhiên, người mua nhà đang có xu hướng đợi giá giảm sâu hơn nữa. Bởi vậy, trên thị trường xuất hiện xu hướng người Việt Nam quay lưng với căn hộ bán mà chuyển sang thuê nhà để "đợi thời cơ."

Lối thoát từ gói 30.000 tỷ đồng?

Mặc dù thực tế thị trường vẫn đang chứng kiến sự mất cân bằng nghiêm trọng giữa cung và cầu cũng như cường độ giao dịch ở mức thấp, nhưng các chuyên gia đang cũng đang hết sức hy vọng vào những động thái mới của các cơ quan quản lý Nhà nước, mà cụ thể nhất là Nghị quyết 02.

Hầu hết các chuyên gia đều hy vọng vào sự chuyển biến theo hướng ấm lên sau khi gói 30.000 tỷ đồng chính thức được Ngân hàng Nhà nước “bơm” vào thị trường ngày hôm qua (15/5).

Đánh giá về gói hỗ trợ này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định: “Gói tín dụng này là để giúp người có thu nhập thấp chứ không đủ sức để hỗ trợ cho toàn thị trường. Dù vậy nhưng có thể gói tín dụng này sẽ đủ sức khuấy động một phân khúc, từ đó góp phần lan tỏa, thúc đẩy thị trường. Gói tín dụng này đã đánh rất trúng và đúng.”

Cụ thể, ông Nam nhấn mạnh: Gói 30.000 tỷ đồng đã đánh trúng vào nhu cầu của người dân về nhà ở đồng thời tập trung giải quyết cho mô hình nhà quy mô nhỏ, mức thanh toán thấp. Vì vậy, khi được hỗ trợ thêm, thị trường sẽ được đẩy mạnh, từ đó tạo ra tác động "cộng hưởng" lên các phân khúc khác.

Dẫn chứng cụ thể, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho hay, hiện trên cả nước có khoảng 60 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, bao gồm cả xây mới và chuyển đổi từ nhà ở thương mại với quy mô lên tới vài chục nghìn căn. Riêng Hà Nội, đến đầu tháng 6 sẽ triển khai thêm từ 5-6 dự án mới.

Còn về cầu, chỉ riêng nhu cầu của cán bộ các bộ ngành trung ương, gồm các ban Đảng thì con số đăng ký nhà ở xã hội gần 100.000. 

"Thị trường còn rất rộng lớn, chúng ta đã bước đầu đã tạo cung, nay thêm 70% trong gói này để kích cầu thì chắc chắn sẽ rất hiệu quả," Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định.

Ngoài ra, đại diện Bộ Xây dựng cũng kỳ vọng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng này cũng sẽ góp phần giải quyết được vấn đề nợ xấu.

Cùng chung hy vọng giải quyết được nợ xấu, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nếu thực hiện được điều này thì không phải đợi đến 3-5 nữa bất động sản mới có thể phục hồi mà thị trường có thể khởi sắc ngay trong năm 2014.

Ông Hiếu dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước: Dự nợ trong hệ thống ngân hàng là 2,7 triệu tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu 6%. Trong đó nợ xấu bất động sản chiếm 58%, tương đương khoảng 250.000 tỷ đồng. 

“Nếu vấn đề nợ xấu được giải quyết, ngay trong cuối năm thị trường bất động sản sẽ chạm đáy và hồi phục dần trong năm 2014,” ông Hiếu nhận định.

Trong khi đó, Giáo sư Đặng Hùng Võ cũng tỏ ra tin tưởng vào tác động của gói 30.000 tỷ đồng vừa được chính thức đưa ra. Ông Võ nhấn mạnh: “Đây là gói giải pháp giúp cho các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính để vượt qua khó khăn, điều chỉnh lại cung - cầu trên thị trường, giúp cho người có thu nhập thấp sớm có nhà ở và giải quyết khối lượng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản.”

Riêng đối với các dự án thuộc phân khúc nhà cao cấp và thương mại, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, trước mắt, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành rà soát, phân loại lại các dự án. Đối với các dự án không khả thi hoặc mới chỉ ở giai đoạn ban đầu nếu cần thiết, Bộ này sẽ yêu cầu tạm dừng. vì “có làm ra cũng quá nhu cầu, không ai mua.”

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng khuyến khích và cho phép các doanh nghiệp điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm để phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường.

Với những động thái tích cực kể trên, mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường Bất động sản – Bộ Xây dựng khẳng định: “Tình hình chung thị trường bất động sản trong quý I/2013 và tháng 4/2013 đã có một số chuyển biến tích cực. Cơ cấu nguồn cung hàng hóa đã bắt đầu có sự điều chỉnh đề phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Tâm lý của nhà đầu tư, người mua trên thị trường được giải tỏa, niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục. Như vậy, chúng tôi hy vọng thị trường bất động sản cuối năm nay và năm 2014 sẽ có chiều hướng phát triển.”

 

Theo Sơn Bách