Câu chuyện giảm giá của thị trường bất động sản dường như vẫn chưa có điểm dừng khi mà hàng loạt chủ dự án, nhà đầu tư thứ cấp vẫn phải chấp nhận cắt lỗ với kỳ vọng đẩy bớt lượng hàng tồn.

Trong bối cảnh đó, những bình luận, dự báo trái chiều về triển vọng thị trường trong trung và dài hạn của các chuyên gia, nhà kinh tế dường như càng làm cho giới bất động sản rối bời thêm trước những quyết định của mình.

Giá vẫn giảm đều

Theo khảo sát của VnEconomy, thị trường bất động sản Hà Nội từ sau Tết Nguyên đán đến nay vẫn chưa có nhiều chuyển biến rõ né. Tình trạng nhà đầu tư ôm hàng từ mấy năm trước giờ rao bán vẫn nhiều trên các mặt báo, diễn đàn chuyên về bất động sản. Điển hình như dự án chung cư cao cấp Hapulico (Thanh Xuân), đã được hoàn thành từ giữa năm 2012 hiện đã bàn giao nhà cho người mua. 

Tuy nhiên, vào thời điểm mở bán năm 2010, giá hợp đồng chủ đầu tư chào bán 24-26 triệu đồng/m2 tùy diện tích căn hộ. Sau một thời gian, giao dịch đạt mức 33-35 triệu đồng/m2. Thế nhưng, hiện nay khi dự án hoàn thành, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán mức 28-29 triệu đồng/m2 đối với các căn hộ có diện tích nhỏ.

Tương tự, tổ hợp chung cư Sông Đà – Hà Đông (Nguyễn Trãi, Hà Nội) đã được bàn giao nhà 2 năm nay. Thời điểm 2011, giá căn hộ đạt mức 22-24 triệu đồng/m2 thì nay với căn hộ diện tích lớn, chủ nhà cần tiền chào bán mức giá 17 triệu đồng/m2, căn diện tích nhỏ dao động 19-21 triệu đồng/m2. Dự án Berriver Long Biên cũng được chủ đầu tư giảm giá 3,5 triệu đồng/m2 cho những khách hàng đăng ký mua căn hộ xây thô.

Tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá mặt bằng chung cư đã có lúc lên đến 40-41 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá căn hộ chỉ còn giao dịch mức 30-32 triệu đồng/m2. Tổ hợp chung cư N04 mới bàn giao nhà năm 2012, giá bán cũng giảm phổ biến ở mức 33-35 triệu đồng/m2. 

Đáng chú ý, tại tổ hợp chung cư Madarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát, dù chủ đầu tư đã giao nhà xây thô để kéo giá bán từ mức khoảng 40 triệu đồng/m2 về mức 26 triệu đồng/m2, thế nhưng trên các trang mua bán bất động sản lớn, nhiều khách hàng chấp nhận cắt lỗ mức 23-25 triệu đồng/m2....

Căn hộ tại Dự án Văn Phú Victoria (Hà Đông, Hà Nội) cũng đang được nhiều người rao bán “cắt lỗ” với mức giá 16,5 triệu đồng/m2 (vào tên hợp đồng cho người mua), trong khi giá ký hợp đồng là 17 triệu đồng/m2 và giá người mua trước đây phải trả là 21-22 triệu đồng/m2. 

Căn hộ chung cư Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường hiện được nhà đầu tư thứ cấp rao bán trong khoảng 16 - 18 triệu đồng/m2, sau khi đã mua vào từ 23 - 25 triệu/m2 vào cuối năm 2011. 

Trước đó, ở nhiều dự án được “mệnh danh” là cao cấp cũng giảm giá xuống dưới 20 triệu đồng/m2…

Xu hướng bán tháo, cắt lỗ không chỉ diễn ra ở phân khúc căn hộ chung cư, ngay cả phân khúc đất nền, nhà liền kề, biệt thự cũng được nhà đầu tư rao bán với mức giá rẻ hơn nhiều so với chủ đầu tư đã từng bán trước đây hoặc đang niêm yết. Nhiều dự án tại vùng ven Hà Nội, đặc biệt là Mê Linh và Hoài Đức hiện không có người hỏi mua, trong khi giá chào bán đã giảm khoảng 20% so với cuối năm 2012.

Theo đại diện các sàn giao dịch bất động sản, nếu như thời điểm trước, việc bán tháo chỉ diễn ra ở những dự án chưa hoàn thành, vẫn còn đang trong giai đoạn góp vốn do nhiều nhà đầu tư thứ cấp ôm hàng nhưng không đủ tiền đóng tiếp theo tiến độ. Thì nay, tại nhiều dự án chung cư đã hoàn thành, thậm chí người dân đã ở ổn định vẫn có nhiều căn hộ được bán thấp hơn trước đó. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến mặt bằng giá nhà chung cư bị ảnh hưởng và xác lập mức giá mới rẻ hơn khoảng 30% so với những năm trước.

Với các chủ đầu tư, các hình thức chiết khấu, khuyến mại hay hỗ trợ lãi suất vay mua nhà 0% vẫn liên tiếp được phát đi cũng được nhìn nhận như là những động thái bán tháo căn hộ, giảm hàng tồn kho vốn đang là nhức nhối của không ít doanh nghiệp địa ốc.

Mua hay chờ?

Trong bối cảnh cả người bán lẫn người mua đều đang có cùng tâm lý “ngóng chờ” thì những thông tin của các chuyên gia, các “đại gia” trong giới bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần vực thị trường dậy hoặc cũng có thể “tiếp sức” đẩy thị trường ngập sâu hơn trong vũng lầy thanh khoản. 

Nhưng tiếc rằng, với kinh nghiệm của mình và cũng có thể là vì lý do nào đó, một số chuyên gia, cá nhân có tiếng tăm trong giới bất động sản vẫn có những cái nhìn trái ngược nhau về triển vọng của thị trường.

Theo ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, thị trường bất động sản đã chạm đáy, theo đó mức giá chào bán trên thị trường hiện nay đã ở mức thấp nhất có thể. 

Do vậy, lời khuyên của ông Đức là “hãy mua nhà đi, đừng chần chừ nữa. Đây là thời điểm tốt để người mua nhà đưa ra quyết định mua, không còn thời điểm nào tốt hơn nữa. Giá nhà ở phân khúc bình dân sẽ không thể giảm hơn nữa cho dù có gói chính sách ưu đãi của Chính phủ được tung ra. Tin tôi đi”.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Cengroup, giá bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn có thể tiếp tục giảm trong thời gian tới vì nhiều chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp giờ mới nhận ra được sai lầm trong việc ôm quá nhiều hàng và dự án bất động sản, mặc cho nhiều chuyên gia cảnh báo thị trường đã ở đỉnh “vinh quang” từ giữa năm 2011.

Trong khi đó, ở góc độ của một chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng với trình độ công nghệ, vật liệu, cách thức quản lý như hiện nay thì giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Tp.HCM vào khoảng giá 8 - 14 triệu đồng/1m2 là hợp lý, tùy theo chất lượng và vị trí, và khó có thể xuống thấp hơn.

Ở góc độ khác, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng, nhìn nhận với người thực sự có nhu cầu, hiện là thời điểm phù hợp để mua nhà. Bởi lẽ, nếu kiên nhẫn chờ thêm nữa, giá có thể vẫn hạ. Nhưng khi giảm tới một mức độ nhất định nào đó, mình quyết định mua thì người khác cũng sẽ mua, thị trường khi đó lại có sự biến động.