Chịu khó săn hàng hiếm

Thị trường BĐS Hà Nội sau thời gian trầm lắng đã bắt đầu xuất hiện những dự án căn hộ diện tích nhỏ có giá mềm. Với mức giá dưới 1 tỷ đồng, những căn hộ này đang là tâm điểm thu hút sự chú ý của những người có nhu cầu mua nhà để ở.

Với khoảng 500 triệu đồng có sẵn, cùng với vay thêm ngân hàng, người mua có thể lựa chọn những căn hộ loại này.

Ông Nguyễn Đức Khánh, đại diện sàn BĐS ở Trung Yên - Hà Nội cho rằng, những căn hộ có giá 500 triệu đồng vừa tầm tiền đang có của người mua hiện nay chủ yếu là chung cư mini ở ven đô, họ có thể mua và ở ngay.

Còn những loại căn hộ diện tích nhỏ giá mềm vẫn đang trong quá trình xây dựng, những chủ đầu tư tung ra loại hình căn hộ này đã bắt đầu xuất hiện. So với chung cư mini, các căn hộ này có ưu điểm hơn hẳn như hạ tầng xã hội và dịch vụ. Tuy nhiên, giá cũng ở trên mức 500 triệu đến xấp xỉ 1 tỷ đồng.

Theo ông Khánh, khoảng 500 triệu đồng người mua có thể lựa chọn các căn hộ diện tích chỉ 45m2, nhưng về lâu dài nên lựa chọn các căn khoảng 60m2 là phù hợp nhu cầu và giá tiền có thể sẽ lên đến 700 đến xấp xỉ 1 tỷ.

Như vậy người mua nhà sẽ phải vay thêm ngân hàng khoản tiền khoảng 200 - 300 triệu đồng. Nếu mức lãi suất cho vay mua nhà đất dao động từ 8-9%/năm là có thể vay vốn ngân hàng mua nhà được, nhưng mức LS này phải cố định từ 2 năm trở lên. Bởi vì, lãi suất vay không cố định sẽ rất rủi ro cho người vay mua nhà, kể cả ở thời điểm thị trường BĐS đã chạm đáy.

Theo thống kê trên thị trường BĐS Hà Nội, số lượng căn hộ có giá từ 700 triệu đồng/lên tương đối nhiều, tuy nhiên những dự án này đều đang trong quá trình xây dựng và dự kiến bàn giao nhà sớm nhất vào năm 2014. Các dự án tập trung ở khu vực Đại Thanh - Hà Đông, Xuân Phương - Từ Liêm, Đặng Xá - Gia Lâm hay Đại Mỗ - Từ Liêm...

Một dự án khá nổi tiếng ở Hà Đông chào bán với mức giá từ 10 triệu đồng/m2. Các căn hộ một phòng ngủ thuộc diện giảm giá có diện tích 36,16m2; 38,48m2; 47,31m2. Theo đó, mỗi căn hộ có giá từ 360 đến 470 triệu đồng một m2. Chủ đầu tư này cũng mới mở bán 500 căn hộ tại Dự án ở Đại Kim - Hoàng Maii có giá 10 - 14 triệu đồng/m2, diện tích từ 46 - 72m2.

Trong khi đó, dự án khác ở Xuân Phương - Từ Liêm có các căn hộ có diện tích từ 57m2 đến 106m2. Chủ đầu tư còn đưa ra hai hình thức thanh toán với căn hộ chưa hoàn thiện giá trung bình 12,9 triệu đồng/m2 và căn hộ đã hoàn thiện với giá 14,9 triệu đồng/m2, tương đương 735 triệu đồng/căn (đã bao gồm VAT). Còn ở khu vực Đặng Xá - Gia lam có dự án đưa ra căn hộ với mức giá chỉ từ 550 triệu/căn đang nhận được phản hồi rất tốt của thị trường.

Trong khi đó, dự án căn hộ nằm trên quần thể đô thị mới ở Tân Lập - Đan Phượng - Hà Nội nằm sát Quốc lộ 32 có có giá từ 700 triệu đến một tỷ đồng (đã bao gồm VAT và nội thất). Dự án xây xong thô nhưng khách hàng chỉ phải thanh toán đợt một là 20% tổng giá trị hợp đồng. Dự kiến, dự án sẽ bàn giao nhà vào quý I/2014.

Vay bao nhiêu và chờ bao lâu?

Với mức lãi suất quá cao như hiện nay những người có thu nhập thấp đang có nhu cầu mua nhà ở hàng tháng trả gốc đã rất khó khăn chưa nói đến trả lãi. Vì vậy mức lãi suất trên 8% năm hiện nay là khó khăn không thể vượt qua.

Để mua một căn hộ 60m2, có giá khoảng 700 triệu đồng, theo những quy định phổ biến tại các NHTM, sau khi nộp trước khoảng 30%, mỗi tháng người vay phải trả 5 triệu đồng tiền gốc và 3 triệu đồng tiền lãi. Tổng cộng là 8 triệu đồng.

Theo phân tích của ông Khánh, đối với một căn nhà khoảng 1 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 80% giá trị tương đương là 800 triệu đồng, nếu lãi suất là 6% và thời hạn vay 20 năm thì số tiền gốc và lãi hàng tháng chỉ khoảng 5-7 triệu đồng. Một gia đình có thu nhập từ 10-15 triệu đồng sẽ đủ khả năng trả nợ, chỉ cần đảm bảo sao cho mỗi tháng mỗi hộ gia đình trả không quá 50% thu nhập trước thuế là hợp lý.

Với khoản vay 200 triệu đồng, lãi suất 6%/năm, người mua nhà có thể lựa chọn thời gian trả góp trong 3-5 năm, mỗi tháng người vay phải trả cả tiền gốc và lãi khoảng 6 triệu đồng. Điều quan trọng là các ngân hàng cần cho vay dài hạn với lãi suất cố định.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, số tiền vay mua nhà không nên quá 50% tổng thu nhập trước thuế của người dân. Ở Việt Nam, nếu 1 gia đình có 2 vợ chồng đi làm với tổng mức thu nhập khoảng 10 triệu đồng/ tháng, như vậy mỗi tháng họ phải bỏ ra số tiền để trả cho ngân hàng cả lãi và gốc không nên quá 5 triệu đồng.

Ông Hiếu đưa ra lời khuyên, với người dân khi đi vay tiền của ngân hàng điều quan trọng nhất là xem khả năng trả nợ của mình như thế nào. Lấy tỷ lệ nợ chia cho tổng thu nhập trước thuế của mình khoảng 50%.

Thứ 2 là phải xem xét xem thu nhập của mình có ổn định hay không. Nếu là công chức nhà nước thì công việc ổn định lâu dài nhưng nếu là ở các doanh nghiệp tư nhân bên ngoài thì liệu công việc có ổn định hay không. Đặc biệt phải lưu ý, căn nhà mà mình mua nó phải là căn nhà mình sống trong đó. Nếu chưa có nhà nhưng mạo hiểm mua nhà để đầu tư sinh lời thì rất nguy hiểm.