Trong khi chủ đầu tư, các nhà đầu cơ tìm đủ mọi cách bán tháo căn hộ thì người mua vẫn dè dặt.

Tồn kho chưa giảm

Chỉ thời gian ngắn sau Tết, lượng căn hộ chào bán ra thị trường tăng mạnh. Có thể thấy, động thái của các chủ đầu tư sau thời gian chờ đợi vẫn buộc phải bung hàng. Điểm qua các dự án chào bán cho thấy, mức giá căn hộ đã giảm mạnh, thấp nhất là 11 triệu đồng/m2 và cao nhất lên tới 46 triệu đồng/m2.

Khuấy động thị trường phân khúc căn hộ giá rẻ, dự án Kim Văn Kim Lũ chào bán vào tháng 3 vừa qua với mức giá chỉ từ 11 triệu đồng/m2 đã tạo nên một cơn sốt. Liên minh sàn bất động sản G5 chào bán căn hộ Spring Home với giá 19,2 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Hà Đô mở bán căn hộ Hado Park View. EZ Property chào bán các căn hộ Hei Tower từ 27,4 - 27,9 triệu/m2. Ở phân khúc cao cấp, căn hộ Watermark chào bán với mức giá từ 46 triệu đồng/m2, một dự án khác có mức giá lên tới 94 triệu đồng/m2.

Theo ước tính của CBRE, Hà Nội hiện nay có khoảng 21.600 căn hộ tồn kho tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng căn bán được trong vào khoảng 600 căn, trong đó phân khúc bình dân ghi nhận tốc độ bán cao nhất. Tại thị trường sơ cấp, 95% số căn hộ chào bán mới có giá chào bán dưới 20 triệu đồng/m2, so với chỉ 26% số căn hộ chào bán dưới mức giá này năm ngoái. Một số chủ đầu tư tiếp tục chào bán lại các căn còn tồn với mức giá được điều chỉnh xuống. 

Theo ghi nhận của CBRE, giá chào bán sơ cấp tại một số dự án có thể đã giảm tới 50% so với giá chào bán ban đầu. Tại thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình giảm 2,8% so với quý IV/2012. Một số căn hộ được chào bán ở mức giá cắt lỗ sâu. Giá chào bán phân khúc cao cấp giảm mạnh nhất do phân khúc này thiếu tính thanh khoản.

Khảo sát của Knight Frank, thị trường căn hộ tại các quận phía Tây chủ yếu là Hà Đông vẫn là khu vực có tỉ lệ giao dịch thành công cao nhất so với các quận khác. Đây là điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh không mấy sáng sủa của thị trường căn hộ Hà Nội. Khu vực Hà Đông cũng là nơi tập trung nhiều dự án có diện tích căn hộ nhỏ và có giá chào bán trung bình phải chăng, vào khoảng 15 triệu đồng/m2.

Savills dự báo, tổng nguồn cung tương lai đạt xấp xỉ 64.400 căn từ 108 dự án. Hai quận phía Tây bao gồm Hà Đông và Từ Liêm là nguồn cung chính, cung cấp khoảng 31.000 căn, chiếm 48% tổng nguồn cung tương lai. Điều này càng khiến cho áp lực tồn kho ngày càng ép thị trường đi xuống

Chủ đầu tư, nhà đầu cơ tranh nhau bán tháo

Mặc dù giá căn hộ đã giảm mạnh so với trước đây, nhưng theo các công ty BĐS người mua vẫn trong tư thế đợi chờ. Nhận định về tính thanh khoản của thị trường duy trì ở mức khá thấp, đại diện của Knight Frank cho rằng, tâm lý nghe ngóng chờ đợi của người dân tiếp tục là diễn biến chính của thị trường. Thông tin về các giải pháp của chính phủ nhằm giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản tiếp tục tạo ra tâm lý chờ đợi và hy vọng cho cả người mua và nhà đầu tư rằng giá bán căn hộ có thể sẽ tiếp tục giảm thêm.

Sau những lần giảm giá mạnh vào quý trước, giá chào bán của một số dự án trong quý 1/2013 chỉ giảm nhẹ vì một số chủ đầu tư cũng đang trông chờ vào gói cứu trợ từ chính phủ. Thị trường thuộc về những người có nhu cầu thực, mua để ở. Hiện nay nhóm khách hàng này tập trung khá nhiều vào những dự án có tiến độ tốt, sẵn sàng bàn giao trong thời gian từ 3-6 tháng tới.

Còn theo CBRE, triển vọng kinh tế - 27% số người tham gia khảo sát của Nielsen cho rằng đây là mối lo ngại lớn nhất trong bối cảnh hiện nay. Giá nhà và thu nhập hiện nay đang có sự chênh lệch quá lớn. Tại Việt Nam, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần so với thu nhập, trong khi khoảng cách tương đương tại các nước châu Âu là 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần và Singapore là 5,2 lần.

Theo CBRE, người mua hiện nay có nhiều khả năng đàm phán hơn so với trước đây. Họ không chỉ quan tâm tới giá bán, mà còn chú trọng về tiến độ xây dựng, tiện ích và cơ sở hạ tầng. Vấn đề uy tín và cam kết của chủ đầu tư cũng tác động đáng kể tới quyết định mua nhà. 

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, các chuyên gia đều đồng quan điểm, giao dịch thành công sẽ chỉ diễn ra tại các dự án với giá chào bán hấp dẫn và cạnh tranh, tiến độ xây dựng tốt, tiện ích và cơ sở hạ tầng tương đối phát triển. Mặc dù, Nhà nước đã có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho thị trường, tuy nhiên vẫn cần có thời gian để các biện pháp trên được triển khai và mang lại hiệu quả, do đó dự báo thị trường về cơ bản sẽ chưa thể ấm lên cho đến quý III/2013.