Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật liệu kiến trúc... 

Bức tranh u ám

Hiện nay giá BĐS sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch. Tại TPHCM, thị trường trầm lắng kéo dài đã 3 năm và chưa có dấu hiệu phục hồi.

Năm 2012, giao dịch vẫn trầm lắng, mặc dù nhiều doanh nghiệp đã chủ động giảm giá bán căn hộ, bán hòa vốn, bán lỗ hoặc đưa ra nhiều biện pháp hỗ trợ khách hàng. Hiện các chủ đầu tư đã dần chuyển hướng sang đầu tư các dự án chung cư căn hộ diện tích nhỏ có giá bán thấp nên giao dịch thành công có khá hơn.

Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của họ. Cá biệt, một số doanh nghiệp có tỷ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm đến 70-90% tổng giá trị tài sản.

Phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt động, để trả các khoản nợ. Sự bất ổn của thị trường BĐS đã tác động xấu đến hệ thống ngân hàng. Năm 2012 lợi nhuận của toàn ngành ngân hàng giảm mạnh so với năm 2011 do phải trích lập dự phòng bắt buộc những khoản nợ xấu do BĐS.

Cũng do vấn đề nợ xấu ngân hàng chưa giải quyết được đã kéo theo mức độ giảm lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng chưa thực hiện được, nên vẫn còn ở mức cao. Hiện nay, lãi suất cho vay vẫn xoay quanh mức 13-15%/năm, rất cao so với khu vực và thế giới.

Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ sự đóng góp của khối doanh nghiệp cũng giảm hẳn, do nhiều trường hợp Chính phủ phải xem xét giảm, giãn, miễn thuế.

Tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS đã tác động mạnh đến thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là thu ở các địa phương có số thu từ đất đai lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng. Hầu hết các địa phương đều không đạt dự toán thu ngân sách nhà nước từ đất, như Đà Nẵng năm 2012 chỉ đạt 37,1% dự toán thu từ đất.

Giải pháp "phá băng"

 

Theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều. Nhưng số lượng căn hộ còn đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án... thì rất nhiều. Số lượng căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và đây mới là mối lo thực sự của thị trường BĐS. Ông Trịnh Đình Dũng,  Bộ trưởng Bộ Xây dựng

Những khuyết tật đối với thị trường BĐS tự thân nó không thể tự khắc phục được mà đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng thảo luận nhiều biện pháp tháo gỡ hàng tồn kho BĐS. Các giải pháp chủ yếu bao gồm: (1) Ưu đãi tín dụng cho bên cầu để tăng khả năng thanh toán; (2) các địa phương có thể mua BĐS tồn đọng làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư; (3) chia nhỏ các căn hộ lớn để giảm tổng giá trị căn hộ cho phù hợp với khả năng thanh toán của cầu; (4) rà soát lại các dự án đang triển khai để điều chỉnh nguồn cung; (5) giảm hoặc hoãn nghĩa vụ tài chính cho các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, những giải pháp trên theo tôi chưa động đến những vấn đề cốt lõi cho phát triển thị trường BĐS. Để giải quyết tài chính cho ngành kinh doanh BĐS, “phá băng” nợ xấu ngân hàng, tăng nguồn thu cho ngân sách, tôi xin kiến nghị những giải pháp sau:

Thứ nhất, sửa đổi ngay Nghị định 09/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19-8-2009, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong đó phần vướng mắc lớn nhất là tính quyền sử dụng đất theo giá thị trường.

Đây là một “chướng ngại” đã tồn tại hơn 3 năm qua, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp và giảm nguồn thu ngân sách quốc gia. Nếu giải quyết được hàng ngàn hồ sơ tồn đọng; doanh nghiệp sẽ đóng thuế được và sẽ có quyền sử dụng đất để đưa nhanh công trình vào sử dụng, từ đó có thể mang công trình thế chấp, đi vay ngân hàng, sớm đưa công trình vào kinh doanh; tăng nguồn thu ngân sách.

Thứ hai, giải quyết tiền cho người mua nhà: Chính sách tiền tệ của NHNN cần sớm ban hành chủ trương cho người mua nhà được trả góp từ 7-20 năm, với lãi suất cố định 8-10%/năm, nhất là đối với người mua nhà lần đầu để ở.

Chính sách cho công ty đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp cần ban hành cụ thể, rõ ràng, không phải cơ chế “xin-cho”. Cụ thể, cần có chính sách ưu đãi về lãi suất cho vay của ngân hàng; về miễn thiếu quyền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp...

Thứ ba, cải cách tích cực thủ tục cấp phép xây dựng, sang nhượng dự án đầu tư. Cải cách thủ tục cấp phép đầu tư, xây dựng tối đa là 9 tháng cho 1 dự án, thay vì hiện nay kéo dài rất lâu.

Dường như các mốc thời hạn quy định để yêu cầu cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan quản lý đất đai, cơ quan quản lý về đầu tư phải giải quyết các thủ tục có liên quan đều không được chấp hành đầy đủ, dẫn đến tình trạng nhiều dự án 3 năm chưa triển khai được.