Đây là những diễn biến chủ đạo của thị trường bất động sản của quý đầu tiên của năm 2013, một bước đi đầu tiên trong “cuộc cách mạng về bất động sản” đang diễn ra.

Giá bất động sản vẫn sụt giảm

Tình hình giảm giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp vẫn đang diễn ra trong  quý 1/2013, tuy nhiên, so với một vài qúy trước đó mức độ giảm ít hơn. Giao dịch thành công cũng dần được cải thiện.

Tại thị trường Hà Nội, theo báo cáo của Knight Frank, có khoảng 11 dự án căn hộ mới với khoảng 4.200 căn được chào bán ra thị trường trong quý này. Giá bán của các dự án mới này khoảng từ 13,5 triệu đồng (645USD)/m2 đến 22,2 triệu đồng (1.062USD)/m2.

Sau những lần giảm giá mạnh vào quý trước, giá chào bán của một số dự án trong Quý 1/2013 chỉ giảm nhẹ vì một số chủ đầu tư cũng đang trông chờ vào gói cứu trợ từ Chính phủ. Hà Đông là quận có tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất, do quận này chủ yếu căn hộ đã giảm giá xuống khoảng 15 triệu đồng/m2, và có nhiều căn hộ diện tích nhỏ.

Với thị trường Tp.HCM, Knight Frank, cho rằng thị trường căn hộ tiếp tục chứng kiến lượng giao dịch thấp trong quý đầu năm 2013.

Nhiều chủ đầu tư tiếp tục chịu áp lực giảm giá bán từ 5%-10% so với quý trước cho tất cả các phân khúc. Các dự án hiện mới được chào bán chủ yếu từ các chủ đầu tư có uy tín như Liên doanh Phú Mỹ Hưng, Tập đoàn Novaland, BCCI và Resco,…

Một xu hướng mới đang diễn ra tại Tp.HCM là một số dự án đã chuyển sang kinh doanh cho thuê căn hộ, bởi việc bán căn hộ tại Tp.HCM rất khó khăn. Trong quý này đã có một số dự án chuyển sang cho thuê như Thái An Apartments, Quận 12. Lê Thành Twin Towers, quận Bình Tân thực hiện thành công chương trình cho thuê 15 năm hiện nay chủ đầu tư tiếp tục chào ra thị trường căn hộ cho thuê ổn định trong 49 năm với giá 350 triệu đồng/căn.

Một số dự án khác công bố bán như đợt 1 với 50 căn hộ Happy Valley, Quận 7, đã có khoảng 80% số căn chào bán đợt 1 đã được giữ chỗ, The Prince Residence (quận Phú Nhuận) và Screc II Metro Apartment (Quận 2) cũng công bố những tín hiệu giao dịch khá tốt trong đợt chào bán chính thức.

Theo ghi nhận của Knight Frank, giá đất chào bán trung bình tại các Quận 2, 9, và Thủ Đức tiếp tục giảm nhẹ khoảng 2% so với quý trước, trong khi giá đất bán tại khu vực Quận 7 vẫn giữ ở mức ổn định. Phân khúc đất giá bình dân vẫn ghi nhận mức giá bán ổn định trong các tháng đầu năm nay.

Việc giảm giá bán trên thị trường sơ cấp và áp lực từ chính các tài sản phát mại từ ngân hàng đã ảnh hưởng đáng kể lên giá bán trên thị trường thứ cấp. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải gặp áp lực giảm giá hơn nữa.

Mong chờ được “cứu”

Quý 1/2013 cũng là quý đánh dấu một bước chuyển mới trong “công cuộc cách mạng bất động sản” khi hàng loạt chính sách được ban hành nhằm hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này của Chính phủ. Tuy nhiên, mức độ tác động của những chính sách này vẫn không được như kỳ vọng, và cần có thời gian kiểm chứng.

Mới đây, NHNN đã ban  hành Thông tư 08/2013/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 26 tháng 3 năm 2013 quy định về giảm trần lãi suất tiền gửi ngắn hạn mới từ 8%/năm xuống còn 7,5%/năm. Trong năm 2012, NHNN cũng đã ban hành 5 thông tư để điều chỉnh trần lãi suất tiền gửi từ 12%/năm xuống còn 8%/năm.

Như vậy, có thể thấy xu hướng giảm lãi suất từ năm 2012 vẫn đang tiếp diễn, nhiều chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục giảm 2013, và hoàn toàn có cơ sở giảm trần lãi suất xuống 7%/năm trong thời gian tới. Điều này có thể sẽ hướng các  dòng tiền tiết kiệm sang những kênh đầu tư khác, trong đó có BĐS.

Bên cạnh đó, liên quan đến xử lý nợ xấu BĐS, NHNN đã có Tờ trình về việc thành lập Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam (VAMC). Chính phủ chưa thông qua VAMC và yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính và NHNN thống nhất thêm. Điều này sẽ giúp các ngân hàng có thể đưa tín dụng bất động sản vào nền kinh tế. Tuy nhiên, vẫn còn có những lo ngại về tính hiệu quả của loại hình công ty này.

Bộ Xây dựng cũng đã có Thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu và diện tích căn hộ các dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội. Thông tu này được mong đợi sẽ giải quyết được lượng hàng tồn kho cũng như sẽ dần cải thiện thị trường.

Ngoài ra, vừa qua NHNN còn công bố dự thảo Thông tư quy định hỗ trợ cho vay bất động sản lãi suất 6%/năm rất được dư luận quan tâm bằng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường bất động sản.

Theo công ty tư vấn Knight Frank, chính sách này có thể tạo nên những tác động ngược khi thu hút mối quan tâm của người mua khỏi thị trường bất động sản gắn liền với đất, vì những ưu đãi sẽ hướng vào phân khúc căn hộ bình dân.

Thông tin về các giải pháp của chính phủ nhằm giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản tiếp tục tạo ra tâm lý chờ đợi và hy vọng cho cả người mua và nhà đầu tư rằng giá bán căn hộ có thể sẽ tiếp tục giảm thêm. Một số chủ đầu tư cũng đang trông chờ vào gói cứu trợ từ Chính phủ.

Phạm An