Theo phân tích của Viện kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) tại Kỷ yếu Diễn đàn Kinh tế Mùa xuân do Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức ngày 5 và 6/4 vừa qua, 2 lý do khiến sự bất ổn của thị trường BĐS dẫn đến bất ổn chung của nền kinh tế, đó là BĐS chiếm một lượng lớn nguồn vốn và nợ xấu ngân hàng.

“chôn” nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế

Tồn kho bất động sản lớn đang chiếm một lượng “vốn chết” của nền kinh tế, theo thống kê của Bộ Xây dưng mới nhất báo cáo Ủy ban kinh tế Quốc hội, Tp.HCM là nơi có dự án BĐS lớn nhất chiếm tới 50% thị trường, và cũng là nơi thị trường khó khăn nhất.

Theo Bộ Xây dựng, tồn kho về nhà ở khoảng trên 42.000 căn nhà (gồm 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng); Văn phòng cho thuê tồn kho 92.800 m2 sàn; Trung tâm thương mại: tồn kho 98.407 m2 sàn; Đất nền nhà ở: tồn kho 7.922.485 m2 (792,2 ha). Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.

Một số đơn vị tư vấn, quỹ đầu tư khác cũng đã thống kê về con số tồn kho của bất động sản như quỹ Dragon Capital thống kê có khoảng 70.000 căn hộ tồn đọng ước tính khoảng 200.000 tỷ, CBRE Việt Nam thì thống kê có khoảng trên 40.000 căn hộ tồn kho.

Bộ Xây dựng nhận định, vốn đầu tư những năm vừa qua đã bị hút vào lĩnh vực BĐS lớn làm tăng bong bóng BĐS, gây ra tình trạng thiếu vốn phát triển sản xuất, kinh doanh. Hệ quả là, hàng hoá tăng giá, việc làm giảm, năng lực kinh tế quốc gia suy yếu, lạm phát bị cộng hưởng, kinh tế đình đốn, tình hình an sinh xã hội bị tác động tiêu cực.

Chiếm phần lớn nợ xấu ngân hàng

Nợ xấu hiện tại ở các ngân hàng phần lớn là từ bất động sản dù trực tiếp hay gián tiếp. Xử lý nợ xấu vẫn đang là vấn đề nhức nhối hiện nay, một công ty quản lý tài sản quốc giá (VAMC) đang trình Chỉnh phủ thông qua. Công ty này có chức năng mua bán các khoản nợ xấu tại ngân hàng.

Trong bài phân tích của Viện kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng có trích dẫn số liệu thống kê của Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia cho thấy, năm 2011 tổng dư nợ cho vay bất động là 348.000 tỷ đồng, con số này cao hơn 1,8 lần con số mà các ngân hàng đã công bố.  

Dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao giai đoạn 2009 – 2010 như năm 2009 tăng 36%, năm 2010 tăng 24%.

Nguồn: NHNN, UBGSTCQG

Nguồn NHNN

Mới đây, con số nợ xấu được Bộ Xây dựng trích dẫn từ NHNN là tính đến nợ tín dụng BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6%  tại thời điểm 31/10/2012, trong đó xây dựng khu đô thị tăng đến 40,3%, cao ốc văn phòng giảm 10,9%, và mua nhà, sửa chữa tăng 6%,...

Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS (28.000 tỷ). Riêng dư nợ tín dụng BĐS tại Hà Nội khoảng 23,7%. Còn tại TP.HCM, cho vay BĐS chiếm khoảng 47,8% tổng dư nợ BĐS toàn quốc.

Tuy nhiên, số liệu về dư nợ tín dụng BĐS của NHNN chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng, thực chất được đầu tư vào BĐS, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS. Sự bất ổn của thị trường BĐS đã tác động xấu đến hệ thống ngân hàng.

Cũng chính nợ xấu khiến lợi nhuận ngành ngân hàng năm 2012 giảm mạnh, vì phải trích lập dự phòng bắt buộc, và kéo theo cả việc giảm lãi suất cho vay cũng chưa thực hiện được. Hiện nay, lãi suất ngân hàng xoay quanh 15%/năm, rất cao so với khu vực và thế giới.

Doanh nghiệp muốn ngân hàng siết nợ

17.000 DN kinh doanh thua lỗ, 2637 DN phải dừng hoạt động, trong đó có 680 DN kinh doanh chính là BĐS giải thể năm 2012. Điều này cho thấy DN trong nước hết vốn (nói cho đúng là bị “cắt” vốn, bởi phần lớn là vốn vay từ ngân hàng), trong khi sản phẩm tồn kho hàng loạt.  

"Hiện các doanh nghiệp đều mong muốn 'thoát' khỏi thị trường bất động sản nhưng hàng không bán được, mà phá sản cũng không ai cho. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng 'siết' nợ bất động sản với giá bằng giá trị đã định giá trước đó, vì trước đó nhà băng đã… lỡ định giá quá cao.” Bộ Xây dựng cho biết.

Như vậy, cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước gần như chưa rõ số phận của mình nếu không tìm được nguồn vốn đáo nợ ngân hàng, khi mà giai đoạn thanh khoản giữa năm không còn xa.

Còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy sẵn tiền, nhưng hướng đầu tư phần lớn cũng rơi vào bế tắc hay gặp khó khăn về đầu ra do suy thoái kinh tế.

Tháo gỡ thế nào?

Khó khăn đã rõ, bất ổn đã hiện hữu, nhưng làm sao để tháo gỡ? Vấn đề này vẫn đang là bài toán khó.

Tại diễn đàn kinh tế mùa xuân vừa tổ chức T.S Đặng Đức Thành, Ủy viên BCH VCCI cho rằng: “Những khuyết tật đối với thị trường BĐS không thể tự khắc phục được, mà đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế.”

“Tuy nhiên, những giải pháp trên theo tôi chưa động đến những vấn đề cốt lõi cho phát triển thị trường BĐS. Để giải quyết tài chính cho ngành kinh doanh BĐS, “phá băng” nợ xấu ngân hàng, phải giải quyết được vấn đề tính quyền sử dụng đất theo giá thị trường.” Ông Thành nói

Cũng theo T.S Thành cần giải quyết tiền cho người mua nhà với chính sách trả góp từ 7-20 năm, lãi suất chỉ từ 8-10%/năm.

Hiện nay, theo đánh giá của hầu hết chuyên gia kinh tế thì dòng vốn chảy vào thị trường BĐS nói chung và các dự án phát triển nhà ở nói riêng chủ yếu thông qua DN BĐS. Theo Bộ Xây dựng, bất kỳ một giải pháp nào được đưa ra để "cứu" các chủ đầu tư BĐS mà thiếu sự kiểm soát "nghiêm minh của cơ quan chức năng Nhà nước, thì sẽ không có tác dụng.

 Kiều Thuật