Chào bán tràn lan

Thông tin chuyển nhượng dự án đang diễn ra mạnh mẽ trên thị trường M&A, tại Tp.HCM sau một loạt dự án nhà ở do Đất Xanh và Qoàng Quân mua lại thì vừa qua, thị trường có thông tin Gemadept đã chuyển nhượng dự án cao ốc văn phòng Gemadept tại số 6 Lê Thánh Tôn, giá trị chuyển nhượng khoảng 900 tỷ đồng. Tuy nhiên, Gemadept công bố chưa ký kết hợp đồng bán chính thức với bất cứ đối tác nào, hiện dự án có một số nhà đầu tư tiềm năng quan tâm và đang trong quá trình đàm phán.

Hà Nội cũng đang có rất nhiều chủ dự án đang chào bán, chuyển nhượng dự án bất động sản như Vinaconex 7 bán dự án tại Từ Liêm, Vinaconex 2 cũng muốn bán cho nhà đầu tư thứ cấp tại dự án Golden Silk, Hà Đô cũng muốn chuyển nhượng tại dự án An Khánh – An Thượng,…

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch công ty Sohovietnam, đơn vị chuyên về tư vấn M&A các dự án BĐS, cho biết hiện danh mục các dự án muốn bán tại Hà Nội lên đến khoảng 70 dự án, trong đó chỉ khoảng 10% là các dự án ở khu trung tâm, còn lại đa phần ở các quận vùng ven như Cầu Giấy, Từ Liêm, Hoàng Mai, Thanh Trì, Hoài Đức, Mê Linh,…ở Tp.HCM số lượng dự án muốn bán qua Sohovietnam ước chừng khoảng 50 dự án.

Mặc dù được chào bán rất nhiều nhưng lượng người mua, cũng như giao dịch thành công không nhiều. Người mua hiện nay đang “ép” các chủ dự án để có thể mua được “giá hời”. Cũng chính lý do này khiến những dự án nằm ngoài trung tâm mà trước đây được xem như là “hàng hot” thì đến nay lại thành “hàng ế”.

Theo ông Cần chỉ có khoảng 10% trong số danh mục dự án mà ông đang quan tâm là có người mua để ý đến, và những dự án này đa phần phải hội tụ đủ 3 tiêu chí. Một là, dự án có vị trí đẹp, đắc địa, hai là phải đáp ứng đúng nhu cầu của người mua, và ba là dự án đó phải có giá tương đối rẻ so với thị trường.

Hiện Sohovietnam cũng đang tham gia trong quá trình đàm phán 3 dự án, một dự án có giá trị 900 tỷ đang xây dựng dở dang, 1 dự án đang xây gần hoàn thiện có giá trị khoảng 650 tỷ và một khu đất Tổ hợp thương mại, văn phòng,  nhà ở có giá trị chuyển nhượng khoảng 200 tỷ.

Đối với dự án nhà ở, không chỉ quan tâm đến yếu tố giá cả, vị trí mà người mua còn đặt vấn đề về đầu ra, chỉ những dự án có thanh khoản tốt mới được đặt lên bàn đàm phán. Dự án nhà ở thì phải xem đầu ra của dự án đó có thanh khoản không, còn dự án văn phòng thì dường như người mua chỉ mua khi dùng với mục đích cho chính mình.

Bên cạnh đó, nhiều người mua có suy nghĩ hiện giá trị tài sản cũng đã xuống khá nhiều, nên họ rất quan tâm đến những vị trí đắc địa để mua làm “của để dành”.

Giá chào bán giảm 20% so với năm ngoái

“Những giao dịch thành công vừa rồi mặc dù chủ dự án bán được và cầm được tiền mặt về nhưng tâm lý của họ còn rất ấm ức, bởi vì họ buộc phải bán với giá rẻ hơn so với thị trường. Tại HN, trước đây người bán tương đối “cố thủ”, tôi biết có một trường hợp cách đây khoảng 6 tháng họ chào bán 160 tỷ và đã có người trả 130 tỷ nhưng họ lại không bán, nhưng bây giờ họ muốn bán 140 tỷ nhưng cũng khó bán.” Ông Cần nói

Một tia sáng cho thị trường M&A bất động sản 2013 là những người có ý định mua dự án đang quay trở lại. Có nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án tại HN đang trong giai đoạn đàm phán khá nhiều.

Theo ông Cần, người mua không còn là “đi buôn” nữa mà họ mua với mục dịch rõ ràng là nhà phát triển chuyên nghiệp hoặc nhu cầu dùng làm trụ sở cho chính mình. Chẳng hạn như Sam Sung, tập đoàn này hiện đang đầu tư rất lớn ở Việt Nam vừa qua họ đã khởi công xây dựng một nhà máy có quy mô 2 tỷ USD tại Thái Nguyên. Tập đoàn này hiện đang muốn mua một khu Tổ hợp để làm “tổng hành dinh” của mình tại HN.

Về giá chào bán các dự án, hiện nay xuống tương đối nhiều so với năm ngoái mức giảm chung khoảng 20%, và giảm khoảng 30% so với thời đỉnh cao, có những dự án giảm sâu khoảng 50% so với trước. Nhưng đó mới chỉ là giá chào bán bởi giao dịch vẫn chưa thành công.

Theo quan sát về xu hướng M&A bất động sản 2013, ông Lê Minh Dũng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE nhận định, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài có thể hợp tác với nhau để có thể tận dụng lợi thế riêng biệt của đối tác. Các doanh nghiệp trong nước thông thường dễ tiếp cận các quỹ đất với chi phí thấp hơn, trong khi các doanh nghiệp nước ngoài có uy tín, công nghệ và trình độ quản lý cao hơn.

Đủ sức trụ vững trên thị trường hiện tại thuộc về các doanh nghiệp có lợi thế về uy tín, sản phẩm chất lượng, năng lực tài chính và tái cơ cấu tốt. Mua bán & sáp nhập cũng là một xu hướng được dự đoán diễn ra mạnh trong thời gian tới.