Bán lẻ sẽ bội thực nguồn cung

 

Việt Nam ra khỏi TOP 30 nước hấp dẫn nhất về bán lẻ (xếp hạng của A.T Kearney năm 2012)

Thị trường bán lẻ Việt Nam luôn được cho là có sức hấp dẫn lớn, do nằm trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương luôn có tốc độ tăng trưởng cao. Việt Nam được các hãng bán lẻ lớn trên thế giới luôn nhòm ngó trong những năm qua.

 

Năm 2008, lần đầu tiên nước ta lọt vào xếp số 1 về thịtrường bán lẻ hấp dẫn nhất các nước mới nổi. Tuy nhiên, sau 4 năm do khủng khoảng kinh tế dẫn đến tổng cầu suy giảm mạng, Việt Nam đã dần mật đi vị thế, theo A.T Kearney năm 2012 Việt Nam bị xếp tụt hạng khỏi Top 30 những nước bán lẻ hấp dẫn nhất.

Không lường trước được thực tế, cách đây vài năm khi thị trường bán lẻ còn hấp dẫn, và được đánh giá có nhiều tiềm năng lớn. Cũng chính giai đoạn này, công tác đầu tư dựán TTTM ồ ạt triển khai dẫn cho đến nay các dự án lớn dần dần hình thành và đi vào hoạt động với quy mô lớn, chưa kể trong những năm tiếp theo sẽ có thêm nhiều dự án quy mô “cực lớn” sẽ hoàn thành làm cho một nguồn cung khổng lồ sẽ được cung cấp cho thị trường.

 

Liệu rằng, với thực trạng nền kinh tế hiện nay trong vài năm tới nguồn cầu có thể hấp thụ hết nguồn

Nguy cơ dư nguồn cung mặt bằng bán lẻ đang hiện hữu, đẩy phân khúc thị trường này chịu áp lực giảm giá mạnh, và sẽ gặp nhiều khó khăn.

cung kể trên hay không đang là vấnđề đặt ra với các chủ đầu tư dự án, nếu những chủ đầu tư này không muốn tạm dừng kế hoạch triển khai.

 

Theo con số thống kê của Savills, tại Hà Nội trong 4 năm tới, thị trường sẽ đón nhận khoảng 1,9 triệu m2 diện tích bán lẻ từ 101 dự án.

Năm 2013 nhiều dự án quy mô trên 20.000 m2 sàn sẽ gia nhập thị trường gồm Vincom Mega Mall - Royal City, Victoria Văn Phú, Hồ Gươm Plaza, The Pride and Chợ Mơ Plaza…

Cũng theo con số thống kê từ Công ty tư vấn quốc tế khác là CBRE, nguồn cung về mặt bằng bán lẻ sẽ tăng lên rất nhanh chóng trong năm 2012 và năm 2013 tới. Nguồn cung lớn sẽ bổ sung vào thị trường trong năm 2012 là khoảng 200.000m2 sàn, đặc biệt năm 2013 con số nguồn cung mới có thể sẽ là 700.000m2 sàn.

 

Công ty này đặt ra vấn đề những khách thuê nào sẽ thuê hết 900.000m2 sàn chỉ trong vòng hơn 1 năm? Ai sẽ là khách đến mua sắm tại 1,1 triệu m2 diện tích bán lẻ? Điều này là không tưởng.

Do đó, trong tương lai gần nếu như không có một kế hoạch trì hoãn từ các dự án lớn, chắc chắn thị trường sẽ bội thực nguồn cung, và nguy cơ dư cung lớn là hiện hữu đối với phân khúc thị trường này.

Giá văn phòng cho thuê còn giảm trong năm 2012

Khác với dự báo về nguy cơ mất cân đối cung cầu của mặt bằng bán lẻ trong ngắn hạn, do lượng cung quá lớn thì thị trường văn phòng lạiđang được sự quan tâm hơn về giá thuê. Câu chuyện giảm giá thuê gần như được nhắcđến trong nhiều quý vừa qua, cũng xuất phát từ dư cung văn phòng cho thuê trên thị trường. Có điều vấn đề nguồn cung văn phòng lớn, và mất cân đối về cung cầu xảy ra sơm hơn so với mặt bằng bán lẻ mà thôi.

Thị trường văn phòng Tp. HCM đã trải qua hai lần suy giảm từ năm 1996. Giá thuê trung bình của hạng A và B đạt đỉnh vào năm 2007 và hầu như đạt 100% công suất thuê. Tuy nhiên công suất thuê liên tục giảm do dưcung diện tích văn phòng và ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế vào năm 2008.

Theo Savills, giá thuê trung bình giảm tại Tp.HCM khoảng -13%/ năm trong giai đoạn 2008-2011. Nhưvậy, sau 4 năm giá thuê đã bốc hơi hơn một nửa.

 

 

Trong Q2/2012, 60% tổng diện tích hạng A và B được thuê bởi các công ty nước ngoài và 40% diện tích được thuê bởi các công ty trong nước. Giá thuê văn phòng tại Tp.HCM được dự báo tiếp tục giảm trong năm nay, dự kiến sẽ giảm khoảng -10%.

Tại Hà Nội, Savills cũng vừa có báo cáo tình hoạt động của mảng thị trường này trong quý 2 cho thấy, thịtrường có sự tăng nhẹ về công suất thuê nhưng giảm mạnh về giá. Giá thuê trung bình là 464.000 VND/ m2/ tháng, giảm -7% so với quý trước.

Công suất thuê trung bình của văn phòng hạng C là 81%, giảm -4,7 điểm phần trăm trong khi giá thuê là 325.000 VNĐ/ m2/ tháng, giảm -8,2% so với quý trước.

Một ghi nhận khác về văn phòng tại HN do Knight Frank công bố vào quý 2, giá thuê thực tế của thị trường chắc chắnđang giảm. Giá thuê văn phòng Hạng B và Hạng C đều giảm, lần lượt xuống 500.000 VNĐ (khoảng 23,8 USD)/m²/tháng và 401.000 VNĐ (khoảng 19 USD)/m²/tháng.

Tỷ lệ trống của toàn bộ thị trường tăng xấp xỉ 3% lên mức 21%, trong đó văn phòng Hạng B có tỷ lệ trống tăng cao nhất 8,7%. Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A lại giảm hơn 2% xuống mức 69%. Điều này cho thấy khu vực văn phòng hạng B và C đang dư cung.

Tuy nhiên, theo giả định mà Savills đưa ra, nếu GDP của Tp.HCM tăng trưởng khoảng 10% - 11%/ năm trong giai đoạn 2012-2014 (nếu không có sựthay đổi đáng kể nào của cơ cấu GDP). FDI giải ngân trong năm 2012 được cho là bằng với khoảng thời gian 2009-2011 và cao hơn 2013 và 2014.

Mô hình hồi quy cho thấy việc hồi phục mạnh mẽvào năm 2013-2014. Giá thuê trung bình dự kiến sẽ tăng khoảng 13% trong khoảng thời gian 2013-2014.

Phạm An

Theo TTVN