Giảm giá trực tiếp căn hộ xem ra vẫn là giải pháp khó thực hiện và đường cùng mà số ít chủ đầu tư dự án BĐS trong Nam ngoài Bắc tính tới chuyện áp dụng. Lý do tế nhị: các chủ đầu tư sẽ bị mất uy tín và tự chuốc thêm tranh chấp về lợi ích giữa khách hàng mua trước với khách hàng mua sau, cụ thể là người mua sau được lợi hơn.

Một chiến lược mới xuất phát từ bối cảnh khó khăn bĩ cực của thị trường, vừa mang tính bị động nhưng cũng đầy tính chủ động - đang trở thành xu hướng được nhiều chủ đầu tư cân nhắc áp dụng đó là bàn giao thô, hoàn thiện cơ bản dự án.

Đơn cử hồi quý I/2012, nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án Good House (quận 8, TP.HCM) đã rất lo ngại khi chủ đầu tư quyết định lùi thời hạn giao nhà đến năm 2013 do thiếu vốn mặc dù dự án đã xây đủ số tầng, xong phần kết cấu bên ngoài. Vì thế, các khách hàng đã sốt sắng mong được tiếp tục đóng tiền để chủ đầu tư nhanh chóng hoàn thành phần thô của dự án. Phần còn lại họ sẽ tự hoàn thiện.

Nhiều khách hàng chia sẻ, khi mua căn hộ họ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính để mong nhận được một căn hộ hoàn thiện. Tuy nhiên đến lúc chủ đầu tư thông báo cạn vốn, lùi thời hạn giao nhà, dù rất tức giận và thiệt hại về tài chính, họ vẫn phải ngọt nhẹ tìm cách tháo gỡ cho cả hai bên bằng cách thúc đẩy chủ đầu tư hoàn thiện xây thô.

Theo giới chuyên môn, hình thức bán nhà xây thô xuất hiện đầu tiên ở khu Nam Sài Gòn rồi lan ra các dự án tại phía Nam. Cho đến nay, các dự án đang hoàn thiện tại Hà Nội cũng đã bắt đầu áp dụng chiêu thức này. Đồng thời nhiều chủ đầu tư khác đang cân nhắc thực hiện.

Rầm rộ nhất, cách đây không lâu chủ đầu tư một dự án chung cư đang xây dựng triển khai tại Mễ Trì, Từ Liêm đã công bố các gói tùy chọn nội thất cho khách hàng nhằm đưa đến mức giá hợp lý cho căn hộ bàn giao. Theo đó giá căn hộ sẽ giảm trực tiếp từ 180-320 triệu đồng, xuống còn 27-29 triệu đồng/m2 nếu khách hàng lựa chọn gói nội thất cơ bản chỉ bao gồm các thiết bị gắn tường. Trong khi với gói nội thất đầy đủ, mức giá bán căn hộ sẽ là 30-33 triệu đồng/m2 (gồm thuế).

Một dự án căn hộ cao cấp quy mô lớn trên địa bàn quận Thanh Xuân cũng thông tin nếu khách hàng nào muốn thay đổi thiết kế của căn hộ thì phải nhận nhà thô, chủ đầu tư sẽ giảm 6 triệu/m2 tiền nội thất cho khách hàng. Phần chiết khấu này sẽ được trừ vào đợt thanh toán cuối cùng. Tính ra, với căn hộ 100m2, giá trị khoảng 4 tỷ đồng, khách hàng sẽ lấy lại được 600 triệu đồng. Đây cũng là một khoản tiền đáng kể để thanh toán nốt tiến độ dự án.

Lợi ích hay phiền toái cho khách hàng?

Việc đi tắt, bỏ qua các công đoạn hoàn thiện cuối cùng giúp chủ đầu tư vừa giữ đúng cam kết về thời hạn bàn giao căn hộ, nhà liền kề, biệt thự, vừa giúp họ giảm áp lực tài chính khi phải tạm ứng số tiền không nhỏ để đặt hàng các nhà thầu cung cấp nội thất, đồng thời lại góp phần làm tăng tính thanh khoản của sản phẩm khi giá giảm rõ rệt. Quan trọng hơn, chiêu thức này tỏ ra không làm ảnh hưởng về giá trị căn hộ đối với những người mua trước đó.

Về phía khách hàng, cái lợi trông thấy là giá trị căn hộ giảm đi rõ rệt, lại không phải chờ hoàn thiện mới được nhận nhà. Việc hoàn thiện trang trí nội thất được làm theo ý mình, tiết kiệm chi phí. Bởi lẽ, kinh nghiệm của giới xây dựng cho thấy, hầu hết khách hàng khi nhận căn hộ đều tốn thêm một khoản để sửa sang, thể hiện phong cách, thẩm mỹ gia chủ. Với cách làm này, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn ứng với túi tiền của mình.

Nhiều ý kiến đánh giá, cách làm của chủ đầu tư trong bối cảnh khó khăn hiện nay là rất khôn ngoan. Không chỉ người mua nhà, người đầu tư căn hộ như vậy cũng được hưởng lợi, giảm áp lực tài chính. Nhất là nhiều dự án, khách hàng không hài lòng tý nào về chất lượng hoàn thiện nội thất, thiết kế do bị cắt xén, không đảm bảo so với cam kết mà chủ đầu tư đưa ra ban đầu.

Tuy nhiên, phiền toái lớn nhất của khách hàng chính là chất lượng, mỹ quan và trật tự hoàn thiện, khi mà cùng trong một tòa nhà nhưng người đã ở hoàn thiện lại sống chung với hàng xóm vẫn đang, thậm chí chưa biết bao giờ, mới hoàn thiện ổn định cuộc sống.

Một khách hàng tỏ nêu quan điểm, nếu nhà nhà đều lao vào hoàn thiện thì sẽ anh hưởng không tốt đến không gian công cộng. Va đập, sứt sẹo khi vận chuyển nguyên vật liệu, bụi bặm ảnh hưởng đến các hộ xung quanh dẫn đến cả khu nhanh xuống cấp.

"Ai chả muốn nhà mình đẹp. Nhưng đẹp có nhiều kiểu đẹp nên cũng khó mà thỏa mãn. Tôi chỉ muốn nhà mình sạch sẽ, gọn gàng trong một môi trường sạch sẽ gọn gàng thì đã tốt lắm rồi. Vì thế, nếu có cho phép hoàn thiện, sửa sang thì cũng sửa ít, còn lại để chủ đầu tư hoàn thiện cho đúng tiến độ và đồng bộ. Hoặc có quy định cụ thể về thời gian hoàn thiện, kiểm soát xây dựng chặt chẽ để tránh ảnh hưởng đến môi trường chung" - vị khách hàng này nói.

Một ý kiến khác lo xa, già nửa số căn hộ đã hoàn thiện sẽ không chấp nhận bàn giao nhà khi toàn bộ dự án chưa hoàn thành. Bên cạnh đó, các nhà tự hoàn thiện sẽ phải trả một khoản tiền cho phí bảo vệ, vệ sinh khá tốn kém. Tất cả sẽ làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp về phí và pháp lý... Khi căn hộ đã bàn giao, sự thống nhất giữa các chủ căn hộ và đơn vị thi công sẽ rất khó khăn và phức tạp.

Trước đó, hồi năm ngoái, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ một số giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản, trong đó có yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tình trạng các dự án phát triển nhà ở chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó phân lô, bán nền cho người mua nhà tự xây dựng hoặc bán nhà xây thô để người dân tự hoàn thiện dẫn đến nhiều dự án phát triển khu đô thị mới không hoàn thành đúng tiến độ, phá vỡ quy hoạch tại địa phương, gây lãng phí tài nguyên đất và vốn đầu tư, làm mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng xấu tới dư luận xã hội.

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị. Đồng thời, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao. Bộ Xây dựng cũng đề xuất chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất rồi bỏ hoang.