Chưa bao giờ thị trường bất động sản lại khó khăn như hiện nay. Khó khăn ở nhiều khía cạnh, từ nguồn vốn đầu tư, cho đến giá trị bất động sản giảm sút. Tuy nhiên, “căng” nhất vẫn là thanh khoản của thị trường, gần như hầu hết các doanh nghiệp đều không biết bán cho ai nên đành phải “nằm im” chờ “chết”.

DN phá sản, nguy cơ phá sản đang tăng từng ngày

Ngày 1/4/2012 tại buổi họp báo thường kỳ, Bộ trưởng - Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Vũ Đức Đam cho biết, tính riêng trong quý 1/2012 có 2.200 doanh nghiệp làm thủ tục giải thể trên cả nước, 9.700 đơn vị đăng ký ngừng hoạt động có thời hạn và dừng nộp thuế.

Trong đó, chắc chắn là sẽ không ít các doanh nghiệp đang hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản,…

Giai đoạn từ 2006-2010 là thời kỳ thị trường bất động sản phát triển một cách rầm rộ nhất. Theo con số thống kê của Bộ Xây dựng, dự án bất động sản tại Hà Nội đến nay khoảng gần 1000, TP.HCM khoảng 1400,..chưa kể những thành phố khác như Đà Nẵng, Nha Trang, Hải Phòng. Sàn giao dịch lên đến con số 900.

Cùng với sự phát triển đó, chắc chắn DN bất động sản cũng “mọc lên như nấm”. Khi thị trường đi xuống thì những DN yếu về năng lực, yếu kém về quản trị chắc chắn sẽ không trụ nổi trong cơn bảo này, điển hình là những DN nhỏ ngoài ngành.

Trưởng hợp điển hình đó là CTCP Đầu tư Tổng hợp Hà Nội (HANIC). Lĩnh vực kinh doanh chính của HANIC trước đây là xuất khẩu lao động và thương mại thép. Tuy nhiên, cùng với vòng xoáy tài chính và bất động sản, những năm gần đây HANIC lao vào lĩnh vực kinh doanh BĐS và đầu tư tài chính, từ vốn điều lệ vài chục tỷ đồng, sau 9 lần thay đổi đăng ký kinh doanh, nhiều lần phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, vốn điều lệ hiện nay của HANIC đã tăng lên 324 tỷ đồng.

Từ sự tăng vốn đó, HANIC lao vào kinh doanh bất động sản với thương vụ mua tòa nhà CT1 dự án The Pride của CTCP Đầu tư Hải Phải với giá chuyển nhượng 19,5 triệu đồng/2, hợp tác với Công ty BETA BQP tại dự án Thanh Hà vào tháng 3/2011 để được phân phối hơn 11ha đất tại dự án này, tuy nhiên, thương vụ này đã bất thành, và hiện HANIC đang bị BETA BQP nợ 349 tỷ đồng, và đã quá hạn thanh toán 9 tháng. Theo chủ tịch HANIC, nếu không đòi được khoản nợ này thì HANIC rất dễ bị phá sản.

Cho đến nay, HANIC chỉ còn chưa đầy 1,15 tỷ đồng tiền mặt và các khoản tương đương tiền. Trong khi đó, nợ ngắn hạn lên tới 401 tỷ đồng, vượt quá VCSH là 276 tỷ đồng. Năm 2011, HANIC lỗ 64 tỷ đồng và phải trích lập dự phòng hơn 100 tỷ đồng cho khoản nợ xấu của BETA. Theo HANIC, với tình hình này rất có thể năm 2012 Công ty tiếp tục lỗ khoảng 70 tỷ đồng nữa.

Một loạt các DN địa ốc khác cũng đang lâm vào cảnh “nợ nần” chất đống, với tiền lãi phải trả cao, đang là gánh nặng không nhỏ cho DN. Chính vì thế, phương án chấp nhận nợ thuế và phải chịu phạt lãi suất 18% đang được nhiều DN ưu tiên, vì không còn cách nào khác.

Một số đơn vị khác đang có chỉ tiêu tài chính ở mức xấu như CTCP Sông Đà Thăng Long (STL), nợ ngắn hạn của STL khá cao 2.826 tỷ đồng (gồm cả gần 1200 tỷ đồng từ người mua trả tiền trước) vào cuối năm 2011. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của đơn vị này chỉ với 235 tỷ đồng, và tiến mặt và khoản tương đương tiền chỉ 15,3 tỷ đồng. Nếu tính cả nợ dài hạn thì tổng nợ của STL lên tới 4.929 tỷ đồng.

CTCP Địa ốc Hoàng Quân (HQC), nợ ngắn hạn đến cuối năm 2011 là 1.789 tỷ đồng (gồm cả 661 tỷ đồng người mua trả tiền trước), trong khi VCSH của Hoàng Quân là 712 tỷ đồng, tiền mặt và tương đương tiền tới cuối quý 4/2011 là 11 tỷ đồng.

CTCP Ô tô Giải Phóng (GGG), một DN kinh doanh trong lĩnh vực ô tô nhưng trong những năm về trước, ĐHĐCĐ thường xuyên đề cập đến các quyết sách đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội. Năm 2011 GGG lỗ ròng hơn 56 tỷ đồng, nợ ngắn hạn lên đên 170 tỷ đồng trong khi VCSH chỉ 42,9 tỷ đồng

Hay một đơn vị khác như CTCP Cơ điện và Xây dựng VN (MCG), hiện nợ ngắn hạn của MCG lên tới hơn 1200 tỷ đồng, cao gấp gần 2 lần VCSH. MCG hiện cũng đang tham gia rất nhiều dự án BĐS như khu 102 Trường Chinh, HN, dự án Long Hưng tại Hưng Yên, dự án Meco City,...kết quả kinh doanh năm 2011 của MCG không mấy khả quan với lợi nhuận ròng chỉ đạt gần 4 tỷ đồng, giảm mạnh so với những năm trước luôn ở mức gần 50 tỷ đồng.

Một số chủ đầu tư khác cũng gặp không ít khó khăn và đang phải đối mặt với tình trạng khách hàng kiện tụng, phản đối nhằm rút vốn như chủ đầu tư Times Towers Hà Nội, dự án này đã chậm tiến độ cả năm nay nên khách hàng đang như “ngồi trên đống lửa” khi giá căn hộ thì giảm khoảng 30%, đóng tiền 30% từ năm 2010 đến nay vẫn chưa có hợp đồng mua bán.

Một loạt các dự án khác của AZ Land cũng đang “đắp chiếu” vì vướng các thủ tục pháp lý, hoặc vốn đầu tư. Trong khi, rất nhiều khách hàng cũng đã góp tiền mua căn hộ của đơn vị này tại dự án như AZ Định Công, AZ Vân Canh, Bright City, AZ Lâm Viên

Khách hàng có nguy cơ mất vốn

Khi DN đứng trước nguy cơ phá sản thì thiệt thòi đầu tiên thuộc về phía khách hàng góp vốn vào dự án. Bởi nguyên tắc đầu tiên khi ngân hàng cho vay là phải có tài sản thế chấp, những DN BĐS khi vay vốn đầu tư dự án đã thế chấp dự án đó cho ngân hàng, và đương nhiên ngân hàng là chủ nợ có quyền định đoạt tài sản của DN, còn về phía khách hàng họ cũng là chủ nợ của DN nhưng lại không có tài sản đảm bảo. Vì thế, khách hàng rất có nguy cơ mất vốn khi DN phá sản.

Ông Nguyễn Đức Cây –Chủ tịch của Contrexim –HOD cho rằng, bản thân Công ty của ông cũng đang rất khó khăn.

Theo đánh giá của ông Cây đây là giai đoạn cân sức, “DN sống thì tiếp tục sống còn chết thì sẽ chết luôn”. Lý do đơn giản:

Nếu có bản lĩnh, kinh nghiệm và có sức khỏe thì sẽ tồn tại. Cũng phải thừa nhận trước đây có nhiều DN đầu tư BĐS theo kiểu phong trào.

Còn những DN đã làm được là những người đang chịu đựng, thì cũng phải chấp nhận mất một phần để đánh những trận đánh tiếp theo. Cái mất ngày hôm nay để giữ được thương hiệu. Còn nếu không chấp nhận cái mất ngày hôm nay thì không còn giữ được thương hiệu. Những DN yếu thì hiện nay là rất “căng”.

Năm ngoái BXD thông báo năm ngoái chi phí đầu vào tăng 30%, chi phí quản lý tăng 6%. DN hiện nay còn sống được nhưng sống thì cũng là “ngấp ngoải”.

Theo nhận định của ông Cây, năm 2013 thị trường bất động sản sẽ ổn định, dần ổn định vào cuối năm 2012 chứ không đến nỗi thê thảm mãi được.

Phạm An