Áp lực dân số lên các khu đô thị lớn ngày một tăng trong khi quỹ đất không thể “nở” thêm, giá nhà đất thành phố quá đắt đỏ, còn phân khúc nhà xã hội lại vô cùng thiếu và rất khó tiếp cận,… đã có một thời gian những người có thu nhập trung bình đã tìm tới chung cư mini với hy vọng có một nơi “an cư” để “lạc nghiệp”.

Với diện tích nhỏ, giá thành vừa phải, thủ tục mua nhà đơn giản… rất nhiều người đã quyết định mua nhà chung cư mini vì nghĩ: vừa văn minh, vừa tiết kiệm. Nhưng cũng từ đây, không ít người đã gặp phải những câu chuyện “dở khóc, dở cười”, mà thực tình chỉ những kẻ “ở trong chăn mới biết”. Thậm chí có người còn ngao ngán nói, họ như lâm vào cảnh đi ở trọ trong ngôi nhà của chính mình, bán không được, mà ở cũng không xong.

Chìa khóa trao tay, sổ hồng… chịu khó đợi!

Bỏ tiền tỷ ra mua căn hộ nhưng gia chủ chỉ được nhận một bản hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương, sổ hồng chưa thấy đâu, còn sổ đỏ toàn bộ khu đất xây chung cư vẫn do bên bán giữ. Có thể nói, đây là tình trạng khá phổ biến ở các chung cư mini hiện nay.

Trước khi giao dịch, khách hàng thường được bên bán chuẩn bị tâm lý “sổ hồng phải đợi vài tháng nữa, khi nào có đợt thì chắc chắn sẽ làm được”, thậm chí, có người bán còn nhiệt tình tới mức hứa hẹn sẽ "đích thân đi làm" cho người mua… Tuy nhiên, hàng tháng trời sau đó, thứ mà họ nhận được vẫn chỉ là những “điệp khúc” hẹn. Tới nay, mặc dù chung cư mini đã phát triển mạnh ở Hà Nội được vài năm với hàng chục dự án được chào bán rộng rãi, nhưng chưa có người mua nhà nào cầm được chiếc "sổ hồng" trong tay.

Mặc dù luật đã có, Nghị định 71 của Chính phủ ban hành năm 2010 đã quy định rất rõ ràng, việc bảo đảm quyền lợi cho người sở hữu căn hộ trong chung cư mini tưởng như đơn giản, song thực tế không phải vậy.

Nguyên nhân chính là do không ít chủ đầu tư đã cố tình không thực hiện các quy định pháp luật để hạn chế kinh phí xây dựng, khiến việc tách hộ và xác nhận cấp sổ hồng cho từng căn sau đó chỉ nhận được những cái lắc đầu từ chối từ phía các cấp chính quyền.

Cụ thể, theo luật sư Nguyễn Văn Sơn (Yên Phụ, Hà Nội), các trường hợp không được cấp sổ hồng phổ biến là do “Khi xin cấp phép xây dựng tòa nhà, chủ nhà không xin cấp phép theo diện “nhà để kinh doanh” mà xin theo diện "nhà ở riêng của gia đình" để trốn nộp các khoản thuế, phí... Hay để tiết kiệm, chủ đầu tư bỏ qua xây dựng hệ thống báo cháy chữa cháy, lối thoát hiểm, thang máy…”.

“Nhưng nhiều nhất là vi phạm do chủ đầu tư cho xây vượt số tầng xin phép, vì vậy người mua phải những tầng vượt này cũng không bao giờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất hợp pháp”, ông Sơn nói.

Ngoài ra,việc cấp sổ hồng cho loại hình chung cư này còn gặp một khó khăn khác, như GS Đặng Hùng Võ đã nhiều lần trả lời báo chí, là do “hình thức chung cư này còn khá mới mẻ, lại cộng thêm các luồng dư luận nhiều chiều khiến các địa phương còn thận trọng và chưa thông thoáng trong việc cấp”.

Cũng theo ông, sự thận trọng này của cơ quan chức năng có phần thiếu trách nhiệm và rõ ràng gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua.

Một điểm đáng lưu ý khác xung quanh những lo lắng của người mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng, đó là trước khi các căn hộ trong một khu chung cư mini được cấp hết sổ hồng, chủ sở hữu vẫn là người giữ sổ đỏ chung của khu đất. Và hết thảy những người ở trong hoàn cảnh này chỉ còn biết hy vọng chủ nhà không có ý đồ xấu mang sổ đỏ đi thế chấp hay cầm cố!
 
Một số chủ đầu tư, để tạo lòng tin, cho người mua giữ lại 10 -20 triệu đồng đợi làm sổ hồng, nhưng dường như con số đó là chưa đủ so với những nhiêu khê trên hành trình tìm sự thừa nhận cho sổ hồng chung cư mini. Còn sổ đỏ chung, một số chủ đầu tư cũng cam kết sẽ ký thỏa thuận với cư dân theo hình thức sở hữu chung và đưa sổ đỏ cho ngân hàng giữ hộ với điều kiện chỉ được rút ra nếu có đầy đủ chữ ký của đại diện các cư dân. Tuy nhiên, kể cả làm theo hình thức này thì mọi sự thay đổi, mua bán căn hộ đều trở nên phức tạp vì không phải lúc nào các cư dân cũng có mặt ở nhà đầy đủ để ký xác nhận lúc cần.

Chung cư xuống cấp: Biết tìm ai?

Theo quan sát của PV, hầu hết các khu chung cư mini thường nằm trong các ngõ ngách chật chội và ít có căn nhà nào vuông vắn, cầu thang đều khá hẹp và tối. Đấy là chưa nói đến tình trạng các chung cư này phần lớn không có ban quản lý, không có phòng bảo vệ, mọi thứ do các hộ gia đình tự quản. Đồ đạc to đưa lên các tầng trên rất khó khăn, xe để chung ở tầng 1 nhưng của ai phải tự lo trông giữ…

Là một khách hàng mới dọn đến tầng 5 của một chung cư mini trên đường Lương Thế Vinh (Thanh Xuân, Hà Nội), chị Mai Hương Ly bức xúc: “Chưa có sổ đỏ nên chúng tôi gần như không có quyền định đoạt với tài sản tiền tỷ của mình, phải chịu chi phí điện nước sinh hoạt cao vì chỉ có một công tơ tổng chung cho các căn hộ… Thực tình, cảnh sống này không khác gì đi thuê nhà trọ”.

Không có sổ hồng và phải sống chung với những điều bất tiện là thế, song đáng sợ hơn cả vẫn là sau một thời gian sử dụng, chung cư xuống cấp, lún nứt nguy hiểm, thậm chí đến lúc tồi tàn quá phải đập đi xây lại. Chỉ nghĩ đến đấy thôi cũng khiến nhiều người phải đau đầu, chóng mặt. Chưa kể, chủ đầu tư cho thi công kém chất lượng, ai dám chắc tuổi thọ và độ an toàn của ngôi nhà sẽ được bao lâu...

Khi được hỏi, đa số người dân sống tại các chung cư này đều chung một lo lắng: Khi toàn bộ ngôi nhà xuống cấp, ai sẽ bảo đảm quyền lợi cho họ? Đây thực sự là một câu hỏi lớn, cần các cơ quan quản lý có câu trả lời. Và với những rủi ro pháp lý vẫn còn hiển hiện, có lẽ cần sớm có biện pháp kiểm soát lại phân khúc thị trường này, thay vì cấp phép rồi thả nổi như hiện nay.