Nhân dịp xuân Nhâm Thìn, Ông Nguyễn Thế Lữ - Louis Nguyễn, Tổng giám đốc Công ty Quản lý Quỹ Đầu tư Saigon Asset Management (SAM) đã có cuộc trò chuyện ngắn với CafeF về những thách thức của thị trường bất động sản dự án và thị trường nợ xấu Việt Nam đối với nhà đầu tư nước ngoài.
 
Thị trường bất động sản Việt Nam được xem không chỉ khó khăn do thắt chặt tiền tệ mà đang rơi vào tình trạng bên cầu mất niềm tin.  Ông đánh giá thế nào về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới ?

Mất lòng tin là có thật, vì nhiều dự án khi hoàn tất không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn như nhà mẫu mà người mua được giới thiệu trước đó bao gồm cả những chi tiết ngầm như loại thép sử dụng, ống nước…. Trong khi đó, chủ đầu tư giải quyết vấn đề này không thỏa mãn người mua. Do vậy đã làm mất niềm tin. Một khi uy tín của chủ đầu tư bị mất đi, khách hàng sẽ không quay trở lại. Chủ đầu tư vì thế cũng khó lấy lại uy tín.

Đây là bài học các nước đang phát triển rút kinh nghiệm cho mình. Bởi trên thực tế, các dự án bất động sản lớn của nước ngoài, khi họ muốn làm ăn lâu dài, những dự án đầu tiên của họ rất thành công nhờ sự hài lòng của khách hàng.  

Thêm vào đó, các chủ đầu tư rất tự tin về việc dự án được xây dựng nên sẽ có khách hàng thích và mua; xem xét thị hiếu của khách hàng khá chủ quan.

Cầu giảm vì lãi suất vay cao, vì nguồn cung tăng, cùng với phía cung khó khăn về vốn làm cho giá giảm. Giá giảm và niềm tin của khách hàng sẽ làm cho các chủ đầu tư dự án bất động sản khó khăn hơn nếu như họ không đủ vốn để đầu tư. 

Tuy nhiên, không giống như thị trường chứng khoán, biến động trên thị trường bất động sản ổn định hơn và có chu kỳ rõ ràng. Nhìn vào sự phát triển của Việt Nam, thị trường bất động sản có những khó khăn, trục trặc trong những năm qua, có thể là năm nay nữa, nhưng nói về năm 2013 – 2014 thì chưa có gì chắc chắn. Bất động sản Việt Nam vẫn có tiềm năng tăng trưởng cao trong thời gian tới.

Có tiềm năng tăng trưởng, các chủ đầu tư dự án đang gặp khó khăn về vốn, ông có cho rằng đây là cơ hội cho các quỹ đầu tư vào bất động sản không?

Thời điểm này thị trường bất động sản rất khó khăn bởi các vấn đề của cung và cầu. Trong khi đó, các quỹ đầu tư nước ngoài nhắm vào bất động sản và chứng khoán trong thời gian qua – 3 năm nay không chứng minh được cho các nhà đầu tư của mình là quỹ mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. 

Nhà đầu tư nước ngoài nhìn ngắn hạn cảm thấy chán nãn vì không có lợi nhuận; nhà đầu tư dài hạn lại cần dấu hiệu/xu hướng rõ ràng hơn về thị trường cũng như chính sách của nhà nước và quan trọng nhất là giá trị của bất động sản. Các nhà đầu tư dài hạn nghĩ rằng giá trị bất động sản vẫn đang cao. 

Khi chúng tôi tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư hiểu rõ thị trường Việt Nam như Singapore, Hongkong, điều họ muốn nhấn mạnh là: 

(i) Năm 1997 -1998 khi khủng hoảng tài chính châu Á diễn ra, thị trường bất động sản Việt Nam đã rớt giá đến 70 – 80%, nhưng hiện giá dự án bất động sản Việt Nam nhiều nhất cũng chỉ giảm khoảng 20%-30%. 

(ii) Nợ xấu của các ngân hàng. Khi các ngân hàng muốn bán các khoản nợ xấu (tài sản bất động sản cầm cố của khách hàng, PV), nguyên tắc đầu tiên trong xử lý nợ của các ngân hàng Việt Nam là thu đủ gốc và lãi, trường hợp không thu lãi là khi khoản nợ xấu không còn tài sản đảm bảo. 

Nhưng dù cho các ngân hàng chỉ quan tâm đến phần vốn của họ - tức khoản nợ gốc của khách hàng mà không quan tâm đến khoản lãi phát sinh, với nhà đầu tư nước ngoài mức đó là chưa đủ. Bởi họ cho rằng, khi ngân hàng quyết định thanh lý nợ xấu thì ngân hàng phải có chiết khấu cho khoản nợ gốc đó. 

Trước đây, trong một thông cáo báo chí của Quỹ cho biết thời gian tới SAM “sẽ hợp tác chặt chẽ với các ngân hàng trong nước để mua lại phần lớn tỷ lệ sở hữu trong các dự án bất động sản với mức chiết khấu cao”. Vậy đến nay SAM đã thực hiện và có kết quả chưa?

Chúng tôi có dự tính sẽ làm, nhưng theo thời gian gặp gỡ nhà đầu tư nước ngoài và tìm hiểu rõ về thị trường nợ xấu trong nước, chúng tôi thấy có nhiều khó khăn khi đầu tư vào nợ xấu. Nó bao gồm pháp lý, quy trình do chi nhánh ngân hàng quản lý nợ xấu,…

Chúng tôi cũng chưa thấy cơ hội rõ ràng từ các khoản nợ xấu cũng như các nhà đầu tư của quỹ cho rằng giá dự án bất động sản chưa về mức kỳ vọng. 

Thu hồi nợ xấu đủ lãi và gốc, và không chiết khấu,…là một thực tế lâu nay của Việt Nam. Tại sao trước đó anh lại có ý định đầu tư vào nợ xấu?

Nhà đầu khi nào cũng thích “vào” giá thấp, họ tin tưởng lâu dài. Vì vậy họ hấp dẫn bởi các khoản nợ xấu (non-performing loans) hay tài sản chờ xử lý nợ (distressed asset). Những nhà đầu tư hiểu rõ Việt Nam có tham vọng sẽ chờ đợi để vào. 

Tuy nhiên, trong quá trình đàm phán với các ngân hàng và chủ đầu tư các dự án đang vay nợ ngân hàng hoặc đang trong quá trình xử lý nợ, các bên vẫn chưa thống nhất được về mức chiết khấu đủ để hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.
   
Hiện giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp nhóm bất động giảm đã giảm 2/3 nhưng các quỹ đầu tư vào nhóm CP bất động sản nhiều lại có NAV tăng trưởng tốt, ông có bình luận nào về sự trái ngược này không?

Thực ra đây là một kỹ thuật báo cáo NAV của quỹ. Quỹ đầu tư bất động sản có thể (i) đầu tư vào dự án; (ii) đầu tư vào công ty tư nhân chưa niêm yết là chủ đầu tư dự án, nắm giữ đất đai, vật liệu xây dựng…; (iii) đầu tư vào doanh nghiệp niêm yết có nhiều dự án nắm giữ đất đai, vật liệu xây dựng…. 

Nhóm (i) và (ii) giá trị của công ty không rõ ràng, chỉ có nhóm (iii), giá trị công ty được phản ảnh qua thị giá cổ phiếu. Như vậy, khi nhà đầu tư không tin tưởng vào giá trị của nhóm (i) và (ii) mà quỹ lại đầu tư vào nhóm (i) và (ii) chiếm tỷ trọng lớn thì dù cho giá CP bất động sản giảm, NAV cao, giá chứng chỉ quỹ vẫn giảm. 

Với SAM, quỹ đầu tư bất động sản VPH có 80% giá trị đầu tư vào các doanh nghiệp niêm yết.

Chân thành cám ơn ông!

Theo TTVN