Thị trường quá nguội

Công văn Chỉ đạo hoạt động tín dụng cuối năm của Ngân hàng Nhà nước, phát đi hôm 14/11 tới các tổ chức tín dụng, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đã định hướng loại trừ một số loại hình cho vay ra khỏi nhóm phi sản xuất.

Có thể nói, đối với giới xây dựng, kinh doanh BĐS đây là một tin tốt, đáp ứng phần nào mong mỏi sớm thoát khỏi gọng kìm phi sản xuất.

Bởi ngay sau khi bài thuốc siết chặt tín dụng được áp dụng, Bộ Xây dựng đã nhiều lần lên tiếng và có văn bản đề xuất cơ chế phối hợp với Ngân hàng Nhà nước trong việc điều chỉnh tín dụng một cách linh hoạt cho từng phân khúc BĐS, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Sự sốt sắng của Bộ Xây dựng đối với vấn đề này có thời điểm bị cho là quá nhiệt tình trong việc tìm cách "giải cứu" BĐS. Nỗ lực là vậy nhưng cơ chế bài bản và thống nhất giải quyết vấn đề chung giữa hai cơ quan đầu ngành hiện vẫn có vẻ dậm chân tại chỗ.

Đến giờ khi điều mong đợi đã đến thì thật lạ là phản ứng chung của nhiều doanh nghiệp BĐS - đối tượng chịu tác động, là không mấy bằng lòng và thỏa mãn. Từ các góc độ tiếp cận khác nhau nhưng doanh nghiệp đều nhìn nhận, hiệu quả, tác dụng tích cực và trông thấy đến thị trường là chưa thể.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Tổng GĐ Công ty BĐS Đất Lành - đơn vị gắn với việc phát triển loại hình căn hộ giá bình dân tại TP.HCM đánh giá, động thái nói trên của ngành ngân hàng là tốt nhưng nó sẽ không có tác động gì đến các doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại như ông trong bối cảnh hiện nay.

Vị này thẳng thắn chia sẻ ông thất vọng ở chi tiết tháo gỡ tín dụng cho những dự án sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012.

Bởi lẽ nếu một dự án sẽ được hoàn thành giao nhà trước ngày 1/1/2012 - tức còn khoảng 1,5 tháng nữa, thì hiện tại doanh nghiệp cũng không cần vay tiền. Trong tạo lập, phát triển BĐS thì cần vốn nhiều nhất khi dự án đang hoàn thành được 50-70%. Hơn thế nữa, cũng rất khó tiếp cận được vốn ngay. Nếu làm thủ tục vay, đến ngày bàn giao nhà mới nhận được tiền vay thì không còn ý nghĩa.

Việc mở cho người dân vay tiêu dùng để sửa chữa, mua sắm nhà cửa theo quy định cũng không khiến doanh nghiệp tại TP.HCM hào hứng hơn. Thực tế, mặc dù phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng để tiêu dùng nhiều hơn thị trường ngoài Bắc nhưng tâm lý người dân phía Nam đang rất ngại vay vốn ngân hàng với lãi suất trên dưới 20% để mua nhà. Điều mà họ quan tâm là giá sản phẩm có giảm và phù hợp với khả năng chi trả của họ hay không.

Trong khi đó thị trường này lại tồn đọng hàng trăm ngàn căn hộ không bán được do giá trị sản phẩm lớn. Nhất là một quan sát trên thị trường này cho thấy, cơn khốn khó của nền kinh tế và sự èo uột của thị trường từ một năm trở lại đây, ước có đến 70-80% dự án phải ngừng triển khai, đắp chiếu; nhiều doanh nghiệp đã và sẽ phải cắt lỗ để thoát thân. Do đó, động thái nới tín dụng kể trên chưa đủ làm thị trường ấm lại về mặt tinh thần thì đã rơi vào lạc lõng.

Còn tại Hà Nội, đại diện chủ đầu tư dự án Tiền Phong, tại Mê Linh cũng đánh giá rằng, mới nhìn có thể nghĩ đây là một liều thuốc giúp các doanh nghiệp giảm bớt sức ép về đáo hạn ngân hàng. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp là rất khó bởi chính các ngân hàng cũng đang khan hiếm tiền mặt, chạy đôn đáo để thu hồi nợ. Mặt khác, doanh nghiệp làm dự án cũng không dám vay vốn với mức lãi suất mà làm mấy cũng chỉ đủ tiền trả nợ ngân hàng.

Nhà ở thu nhập thấp: chưa vội mừng

Doanh nghiệp xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội - đối tượng được mở tín dụng lần này cũng không vội cả mừng. Ông Bùi Đức Long - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ của Vicoland - đơn vị đã và đang xây dựng nhiều dự án nhà thu nhập thấp tại Huế, Đà Nẵng và tới đây là Hà Nội, Quảng Ngãi tỏ ra khá thận trọng khi chia sẻ rằng, chủ trương tách nhà ở xã hội ra khỏi nhóm phi sản xuất thì đã được Bộ Xây dựng đề xuất lâu rồi nhưng nhóm giải pháp giải quyết vấn đề cụ thể như thế nào thì doanh nghiệp vẫn chưa biết cụ thể.

Tiếp cận vốn của các doanh nghiệp xây dựng nhà thu nhập thấp được quy định thông qua Ngân hàng Phát triển. Tuy nhiên do đầu mối này chỉ có chức năng cho vay chứ không có chức năng huy động, lại là doanh nghiệp tự hạch toán và cân đối nên cả năm qua chỉ có rất ít dự án được ngân hàng này cho vay và giải ngân vốn.

Về phần mình, mặc dù đã triển khai xây dựng cả nghìn căn hộ tại miền Trung trong gần 2 năm nay, nhưng theo ông Long, hiện Vicoland vẫn chưa tiếp cận được ưu đãi nào, mà toàn sử dụng vốn tự có.

"Dùng vốn vay thương mại để xây nhà thu nhập thấp với chi phí vốn rất cao thì thành phẩm sẽ không phải là nhà thu nhập thấp nữa. Hơn nữa, do vướng hạn mức tín dụng phi sản xuất 16% vào cuối năm nên các ngân hàng cũng không còn giải ngân cho doanh nghiệp có nhu cầu.

Doanh nghiệp phải sử dụng phương thức huy động vốn từ người mua, song cái khó là mình không thể quyết định được đối tượng như nhà ở thương mại mà phải thông qua Ủy ban tỉnh thành chọn lựa. Do đó thời gian bị kéo dài và khó khăn" - ông Long suốt ruột.

Ý kiến của đại diện Vicoland cũng là tâm tư của nhiều doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp khác. Kể từ khi Quyết định 67 của Chính phủ quy định một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thu nhập thấp được ban hành năm 2009, ngay lập tức đã có hơn 300 doanh nghiệp đăng ký đầu tư, có dự án. Đến thời điểm hiện tại, chỉ còn 30 doanh nghiệp triển khai, tuy nhiên mới có vài doanh nghiệp đưa được sản phẩm ra thị trường.

Theo các doanh nghiệp, muốn đẩy mạnh phát triển nhà ở thu nhập thấp thì không chỉ khía cạnh chủ đầu tư, mà quan trọng chính là hỗ trợ khả năng chi trả cho người mua, cho phép họ được vay vốn ưu đãi, trả góp dài hạn. Bởi hiện nay, dù doanh nghiệp có cố gắng hoàn thành công trình và bàn giao thì người dân cũng không có tiền thanh toán.

Ngân hàng Nhà nước thực sự hợp tác, hỗ trợ thì phải cụ thể, rõ ràng. Ví dụ nêu rõ năm 2012, Chính phủ giao Ngân hàng đưa ra một gói 10.000 tỷ đồng phát triển nhà thu nhập thấp, yêu cầu phải phát triển tương đương 20.000 căn ở các địa phương; giao cho Bộ Xây dựng giám sát, Ngân hàng phát triển địa phương cho doanh nghiệp vay đầu tư, lãi suất 9,6%. Trong gói này quy rõ tỷ lệ cho doanh nghiệp vay và cho người dân vay trả dần bao nhiêu phần trăm...