Khách hàng chưng hửng

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, từ 2007 đến 2010, thị trường bất động sản phát triển, rất nhiều dự án được triển khai đồng bộ ở các địa phương đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Riêng năm 2010, cả nước phát triển 86,8 triệu m2 sàn trên cả nước, trong đó có 46,6 triệu m2 ở đô thị. 6 tháng đầu năm nay đã phát triển thêm khoảng 10 triệu m2 ở đô thị.

Ông Vũ Xuân Thiện Cục phó Cục Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, nhận xét, tại Hà Nội từ 2009 – 2010 giá bất động sản tăng mạnh, đặc biệt giá chung cư tăng tới 40-50%. Tuy nhiên, tới thời điểm tháng 8/2011 các phân khúc đều trầm lắng và giảm giá đáng kể, thế nhưng giá giảm thời điểm này vẫn bằng và cao hơn ở tất cả các phân khúc so với đầu năm 2010.

“Tuy nhiên, giá bất động sản biến động tùy theo từng loại, ví dụ như nhà chung cư cao cấp, có giá từ 30 triệu đồng/m2 trở lên giảm rất nhiều, nhưng giá chung cư trung bình và thấp thì ổn định hoặc giảm không đáng kể. Các khu vực đất nền mà không bị sốt năm 2010 thì ổn định đều đều, còn khu vực phía tây nóng trong năm 2010 thì tăng giảm đáng kể” – ông Thiện cho hay.

Những sụt giảm về giá chào bán của thị trường bất động sản thời gian qua bằng nhiều “chiêu” khiến không ít người khấp khởi: mua được căn hộ trong thời điểm trầm lắng này.

Từ Bắc chí Nam, hàng loạt dự án chung cư, đất nền tuyên bố giảm giá bán vài triệu đồng/m2, với nhiều hình thức khác nhau như hạ giá trực tiếp, hỗ trợ vốn cho người mua nhà, ngày hội mua nhà giá gốc... Nhưng nhiều chuyên gia lên tiếng rằng: giá bất động sản thời điểm hiện tại tuy đã giảm nhưng vẫn còn cao, chưa kể, đó chỉ là những chiêu thức marketing cho các dự án tới hồi phải trả nợ ngân hàng.

Gần đây nhất là động thái bán tháo căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark (PVL) ở TP.HCM. Lúc mới công bố, các căn hộ giảm giá 35% giá trị căn hộ ở Quận 2, TP.HCM với lý do phải trả 100 tỷ đồng cho ngân hàng và họ chấp nhận mức lỗ dự kiến 70 tỷ đồng lũy kế (Công ty này công bố mức giảm từ 21,36 triệu/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2 ).

Sau những giây phút khấp khởi từ dự án này, khách hàng mới vỡ lẽ ra để mua được căn hộ của PVL thì họ phải vượt qua các điều kiện ngặt nghèo như bốc thăm 15 căn trong số 85 căn hộ hạ giá, trả ngay 100% giá trị trong khi căn hộ còn chưa hoàn thiện. Không mất nhiều công thức tính toán, khách hàng hiểu ngay ra việc hạ giá này cũng chẳng khác là bao so với việc đóng tiền dần theo hợp đồng của giá cũ.

Nhiều dự án khác tại TP HCM cũng công bố hạ giá sản phẩm của mình, song không còn hồ hởi như lúc đầu. Các khách hàng có nhu cầu thật trở nên e dè với các thông tin gây “shock”, bởi nếu không cẩn thận họ sẽ rơi vào các chiêu bán hàng của chủ đầu tư mà không thực sự giảm giá để kích cầu, thậm chí nhiều dự án còn chưa hoàn thiện, họ không thể nắm đằng chuôi.

Nhưng mặc cho những khuấy động, thị trường này vẫn im ắng, ông Thiện khẳng định, "tuy thị trường bất động sản hiện rất trầm lắng, nhưng nếu lo có suy thoái đổ vỡ thì là lo hơi sớm".

Bắt lỗi những vấn đề của thị trường bất động sản

Ông Thiện cũng cho hay, thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư, các doanh nghiệp, người dân lo lắng về tình trạng vỡ tín dụng cho thị trường bất động sản.

Hiện tín dụng cho bất động sản chiếm 9,43% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng, trong đó chỉ 5% đầu tư cho nhà ở, còn lại đầu tư cho các loại bất động sản khác. "Thời gian qua lãi suất ngân hàng tăng cao, tín dụng ngân hàng trong 6 tháng đầu năm lên tới 16,18, có thời điểm trên 20% gây ảnh hưởng cho triển khai dự án, các dự án hạn chế nguồn cung ra thị trường giảm đi" - ông Thiện phân tích và cho rằng khó có thể gây gỡ hệ thống tín dụng ngân hàng.

Thực tế, thị trường bất động sản hàng hóa chiếm tỉ lệ rất nhỏ, theo thống kê 85 triệu m2 sàn nhà ở xây dựng thì chỉ 30% là hàng hóa do doanh nghiệp xây còn 70% là do người dân tự xây.

Theo ông Thiện, cần phải tháo gỡ ngay những khó khăn để thị trường này minh bạch và sát với thực tế hơn. Trước tiên là về giá cả, nhà ở các đô thị lớn còn quá cao so với thu nhập của người dân. Thứ hai là cơ cấu về hàng hóa đặc biệt là nhà ở chưa hợp lý, đặc biệt tất cả các dự án chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp, chung cư biệt thự mà bỏ ngỏ hẳn phân khúc thị trường nhà ở giá thấp. “Phân khúc nhà ở cho thuê chưa có một doanh nghiệp dự án nào làm. Với thu nhập thấp của người dân đi thuê nhà thì mua được nhà rất khó khăn kể cả nhà thu nhập thấp. Phân khúc này cũng bị bỏ qua” – ông nói.

Khó khăn thứ ba là hệ thống tài chính về bất động sản là chưa được hoàn thiện, chưa được quan tâm đúng mức kể cả đầu tư và vốn tín dụng, đặc biệt vốn đầu tư cho bất động sản còn rất khó khăn.

Thứ tư, theo ông Thiện, là hiện tượng đầu tư kích giá, mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông, mua xong rồi cùng nhao ra bán, thị trường bất động sản vốn đang méo mó lại càng không đi vào thực chất.

Ông Thiện cũng cho biết, những vi phạm trong kinh doanh bất động sản còn diễn ra khá phổ biến nhất là tiến độ dự án bất động sản chậm, tạo nguồn cung đến người mua không kịp thời, không đúng thời điểm. Vi phạm kinh doanh bất động sản như huy động vốn của người tham gia còn rất nhiều bất cập.

Giải pháp cho những vấn đề trên, theo ông Thiện, thời gian tới Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ ngành khác đề nghị Chính phủ thay đổi một số chính sách về đất đai, vốn, thuế và các cơ chế chính sách vận động, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tập trung về phân khúc nhà thu nhập thấp, nhà ở cho thuê.

Ngoài ra, cần đẩy nhanh cải cách hành chính nhằm đẩy nhanh các dự án tăng nguồn cung ra thị trường. Hiện một dự án có thể hai năm mới làm xong thủ tục, thậm chí còn hơn, khi triển khai cũng có rất nhiều thủ tục rườm rà.

Thứ nữa là kiểm soát được dòng vốn vào thị trường bất động sản, chống đầu cơ, chống gây sốc, chống đóng băng thị trường. Đồng thời phải điều chỉnh được cơ cấu nhà ở trong các dự án để đáp ứng được nhu cầu của người dân.

"Ngoài ra cần huy động được vốn nhàn rỗi trong dân đầu tư cho dự án bất động sản, đây cũng là cách để giải quyết nguồn tiền tín dụng bị hạn chế" - ông Thiện nói.