Sau hơn 2 năm triển khai rầm rộ, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị đã có dấu hiệu "đuối", dù cả mục tiêu ngắn hạn lẫn dài hạn của chính sách đều chưa đến đích. Khả năng đổ bể của chính sách ngày một hiện hữu khi hàng loạt khó khăn đang ngáng đường chủ đầu tư, người mua nhà và cả cơ quan quản lý.

Giá cao mà lại thấp

Tính đến ngày 30/8, Hà Nội đã có 11 dự án đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp với tổng số 11.714 căn hộ, đáp ứng nhu cầu ở cho 41.645 người. Còn tại TP Hồ Chí Minh cũng đã có 6 dự án được triển khai với quy mô xây dựng 7.659 căn, phục vụ cho khoảng 27.422 người. Tuy nhiên, khi những căn nhà thu nhập thấp đầu tiên đến tay người tiêu dùng thì cũng là lúc hàng loạt những bất cập được phơi bày.

Dự án cho người thu nhập thấp tại lô N010A và N012-3 khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên, Hà Nội) có giá tạm tính (đã được các đơn vị chức năng thẩm định) là 13,27 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với giá các căn hộ thương mại đang rao bán cũng tại khu này thì sự chênh lệch là rất nhỏ. Cụ thể, các căn hộ chung cư tại lô N017-2 cũng của khu đô thị Sài Đồng đang được rao bán với giá gốc 15 triệu đồng/m2 + 1,5 triệu đồng/m2 chênh lệch.

Mức chênh lệch nhỏ này cho thấy một bất cập lớn là người thu nhập thấp muốn có nhà thì buộc phải có khoản tiền lớn tương đương với những người thu nhập cao có khả năng mua nhà ở thương mại(?!). Có lẽ vì thế nên ngay tại dự án này, ghi nhận đến 9 trường hợp khách hàng đã trúng quyền mua nhưng sau đó lại xin rút hồ sơ. Ngoài những khó khăn về thủ tục, rõ ràng tài chính cũng là khó khăn lớn với những người mua nhà thu nhập thấp.

Người mua phàn nàn về nhà thu nhập thấp giá cao, còn về phía chủ đầu tư có lẽ họ cũng không mấy hài lòng với mức giá này. Theo quy định giá bán các căn hộ thu nhập thấp phải được Sở Tài chính và liên ngành (Sở Xây dựng, Tài nguyên Môi trường và Cục thuế), địa phương thẩm định và phải tuân thủ mức lợi nhuận định mức của doanh nghiệp chỉ là 10%. Đây là con số quá nhỏ nếu đem so sánh với mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại 2 năm trở lại đây và với tốc độ lạm phát của nền kinh tế. Đó là điều khiến các chủ đầu tư phải đau đầu. Như vậy với người những người thu nhập thấp thì mức giá các dự án là cao, trong khi với chủ đầu tư thì đó lại là mức giá thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.

Có rơi vào tư duy nhiệm kỳ?

Trong khi cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư gặp khó khăn thì cơ quan quản lý, đứng đầu là Bộ Xây dựng cũng chịu không ít áp lực. Tại Hội thảo "Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính Việt Nam, những khuyến nghị chính sách", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã bức xúc cho rằng, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp đã quá tham lam khi chỉ muốn xây căn hộ diện tích lớn. Thế nhưng, để cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân lại luôn là một bài toán khó?!

Mới đây, Hà Nội đã có 2 điều chỉnh lớn trong chính sách nhà thu nhập thấp là quy định cơ cấu diện tích căn hộ trong các dự án với mục tiêu đảm bảo lượng căn hộ diện tích nhỏ, đáp ứng đúng nhu cầu giá thấp và mở rộng đối tượng mua nhà. Hai điều chỉnh này chủ yếu hướng về phía người mua nhà, tuy nhiên, để chính sách được duy trì thì không thể không tính đến doanh nghiệp. Thực tế, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà thu nhập thấp hiện nay hầu hết đều là các doanh nghiệp lớn có vốn Nhà nước. Người ta có thể giải thích thực tế này bằng cơ chế "xin-cho" dù chưa hẳn đã là lời giải thích thoả đáng.

Mặc dù, các doanh nghiệp phát triển nhà thu nhập thấp được nhiều ưu đãi về mặt bằng, thuế, tiền sử dụng đất... nhưng với các điều kiện ngặt nghèo về tài chính và quản lý, lĩnh vực này sẽ rất khó để hấp dẫn các doanh nghiệp tư nhân vào nếu không giải quyết vấn đề nguồn vốn. Với doanh nghiệp phát triển nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, vốn là khó khăn lớn nhất, cả ngắn lẫn dài hạn, đặc biệt với các doanh nghiệp phát triển loại hình nhà cho thuê, thuê mua.

Tại Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009, Chính phủ xác định chính sách phát triển nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội ngoài việc đáp ứng mục tiêu dài hạn giải quyết nhu cầu ở cho một bộ phận không nhỏ học sinh, sinh viên, người thu nhập thấp đô thị, còn góp phần giải quyết mục tiêu ngắn hạn là "góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng". Đây là Nghị quyết mở đường cho sự ra đời của chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Đến nay rõ ràng cả 2 nhiệm vụ ngắn và dài hạn trên đều vẫn chưa đến đích. Các chuyên gia cho rằng hiện nay là điều kiện thuận lợi để Nhà nước tiếp tục đẩy mạnh thực thi chính sách phát triển nhà thu nhập thấp.

Đưa ra và thực thi chính sách phát triển nhà thu nhập thấp có thể coi là thành quả đáng ghi nhận. Tuy nhiên, điều này có được tiếp tục duy trì và phát triển hay không thì lại phụ thuộc vào lãnh đạo nhiệm kỳ mới. Thế nhưng, kể từ đầu nhiệm kỳ mới, Bộ Xây dựng lại chưa có động thái nào cho thấy quyết tâm tiếp tục mở rộng, thực thi chính sách này.

Tháng 4/2011, trước khi rời ghế Bộ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Hồng Quân đã chủ trì lễ ký kết bản ghi nhớ hợp tác cung cấp tín dụng cho phát triển nhà ở tại Việt Nam giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Phát triển Trung Quốc (CDB). Tuy nhiên, các điều khoản chi tiết về lãi suất cũng như điều kiện cho vay còn phải chờ các bên tiếp tục… bàn bạc.