Gần như hết "cửa"

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam có 3 nguồn vốn chủ yếu là vốn tự có, vốn huy động các chủ đầu tư và vốn vay. Đa số các chủ đầu tư đều có nguồn vốn rất nhỏ và yếu, trong thời gian trước, họ vẫn sống khỏe bằng cách vẽ lên dự án và bán trên giấy để huy động tiền nhà đầu tư rồi mới triển khai.

Tuy nhiên, nguồn huy động ngày càng khó do các quy định ngày càng chặt. Nhà đầu tư khôn ngoan hơn, nhất là khi thị trường có nhiều lựa chọn và trong bối cảnh đóng băng kéo dài, họ càng cẩn trọng hơn khi bỏ vốn. Vốn vay đã trở thành một nhân tố quan trọng.

Với việc thắt chặt chính sách tiền tệ và hạn chế cho vay bất động sản, nguồn hy vọng này đang hẹp lại và các chủ đầu tư bất động sản có lý do để lo sợ.

Từ hơn 2 năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã luôn nhắc nhở về hạn chế cho vay chứng khoán và bất động sản. Đó là một nguyên nhân khiến thị trường rơi vào khó khăn. Bất động sản trong năm 2011 gần như đã hết "cửa" khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Chỉ thị 01.

Thừa nhận tác động không thuận chiều của chính sách tiền tệ đối với bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, sự im ắng của thị trường không chỉ kéo dài trong một vài tháng mà dường như xuyên suốt cả năm qua có tác động từ thị trường tài chính, tiền tệ... Lĩnh vực bất động sản 2010 không mang lại những gì như giới đầu tư, doanh nghiệp kỳ vọng là do tác động của chính sách, trong đó nổi trội là việc siết tín dụng và giảm chi tiêu công.

Với nhận định đó và thực tế siết chặt hơn về tiền tệ và đầu tư trong 2011, bất động sản càng có ít cơ hội.

Trao đổi về vấn đề này, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đang triển khai một sự án khá nổi tiếng ở phía Tây Hà Nội cho biết, bây giờ DN nào bắt đầu triển khai hạ tầng coi như thua vì thời điểm này không thể vay hàng trăm tỷ để làm. Bên cạnh đó, với giá vật liệu tăng, sức ép cạnh tranh từ các dự án đã xong hạ tầng, nếu cố bán để thu hồi vốn thì coi như phương án tạm dừng đã được nghĩ đến. Chính sách tiền tệ có độ trễ 6 tháng.Tuy nhiên, chỉ cần sau 3 tháng bất động sản sẽ dính đủ đòn và lộ rõ bế tắc trong năm nay.

Bất động sản và chứng khoán vốn được định vị là thị trường cao cấp. Nó chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách vĩ mô. Và điều tất yêu khi vĩ mô có những khó khăn thì các lĩnh vực trên phải gánh chịu tác động rất lớn. Điều này càng trở nên nghiêm trọng trên thị trường bất động sản Việt Nam khi cơ cấu phát triển của thị trường có những bất cập, với sự hoạt động của rất nhiều loại DN không đồng đều về năng lực và phụ thuộc lớn và nguồn tiền vay và đầu tư.

Thực tế siết chặt nguồn tiền, lãi suất lên cao, cộng với chi phí đầu vào tăng lên hiện nay khiến các DN bất động sản dù có lớn cũng khó mà đủ vốn để đảm bảo thực hiện kế hoạch mong muốn của mình.

Bán chạy và tháo lui?

Từ cuối 2010, trên thị trường bất động sản đã xuất hiện hiện tượng xưa nay chưa từng có là bán khuyến mãi, hạ giá và hỗ trợ vốn dài hạn cho khách mua nhà. Điều đó cho thấy, chủ đầu tư đã phải tìm đủ mọi cách để có thể bán được hàng, thoát nhanh khỏi nguy cơ đóng băng dài hạn của thị trường. Tuy nhiên, những cố găng đó dường như là không hiệu quả khi nguồn cung trên thị trường lớn và ai cũng muốn bán hàng. Lượng cung trên thị trường hiện vẫn đang còn dư rất lớn.

Thực tế này cộng với những khó khăn mới từ chính sách tiền tệ buộc các DN phải tìm cách để đối phó. Kẻ mạnh có thể chịu đựng được dài hơi, còn kẻ yếu cách tốt nhất có lẽ là tìm cách rút bớt để trụ lại ở những dự án có thể chờ đợi trọng dài hạn. Và dự báo về khả năng bán chạy đang được được nói đến.

Chuyên gia phân tích BIDV phán đoán, sau quý II đã có thể nghĩ đến chuyện gom nhà giá rẻ. Thực tế, khả năng nhất loạt bán hàng để tháo lui là có thể xảy ra khi việc siết chặt tiền tệ đã được khẳng định sẽ được thực hiện kiên trì không chỉ cho 2011 mà cho sự bền vững cho phát triển kinh tế vĩ mô.

Theo dự đoán mới nhất từ các chuyên gia bất động sản TP.HCM, một khi đã không vay được vốn đầu tư, thị trường có nguy cơ đóng băng thì không ai muốn cầm dự án lâu. Thời điểm chủ đầu tư bung hàng để bán có thể sẽ đến vào quý II khi các khoản nợ ngân hàng đáo hạn. Từ đó đến cuối năm 2011 là thời điểm căng thẳng để tính chuyện bán hay giữ lại, nhưng khả năng giữ là rất khó khi đa số DN đều đến với bất động sản theo kiểu "mỡ nó rán nó" như xưa nay.

Do vậy, thà bán sớm còn hơn để dang dở rồi chịu lãi vay, hao phí mà giá thì khả năng lên rất thấp.

Chính vì thế, các chuyên gia cho rằng, nhiều khả năng các chủ đầu tư sẽ chọn quý II để bung hàng nhằm tính toán cho một chu kỳ kinh doanh mới và tìm kiếm cơ hội khi kinh tế đi vào trạng thái khác.

Tuy nhiên, đấy là tính toán từ phía chủ đầu tư. Liệu thị trường có đủ khả năng nuốt trọn một lượng cung khá lớn, nhất là chung cư ở Hà Nội và TP.HCM? Vốn không có, bán không được... có thể khiến các chủ đầu tư buộc phải để dự án định trệ và thị trường theo đó sẽ rơi vào khó khăn. Viễn cảnh thực tế được nhiều chuyên gia ở Hà Nội nhận định là nhiều doanh nghiệp chắc chắn sẽ chậm tiến độ dự án. Một xu hướng mới có thể tính đến đó là bán rẻ toàn bộ dự án của mình vì không đủ sức "thi gan" với thị trường nhất là đối với DN nhỏ.

Bên cạnh đó, ông Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng, xưa nay, bất động sản luôn được cho là "ăn theo" hạ tầng, cứ nơi nào mở đường, làm đường, làm cầu nhiều thì giá bất động sản càng tăng mạnh. Với chủ trương thắt chặt đầu tư các dự án, trong đó có nhiều dự án hạ tầng của Chính phủ trong năm nay, chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai cũng phải dừng lại. Động thái này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.