Ngày 11/22011 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có quyết định điều chỉnh tỷ giá từ 18.932 đồng/USD lên 20.693 đồng/USD (tăng 9,3%). Theo lý thuyết việc tăng giá lần này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự điều chỉnh giá căn hộ chung cư đã niêm yết giá bằng đồng USD hoặc hình thức tương đương. Trong đó có cả căn hộ đang trong giai đoạn góp vốn cũng như căn hộ trong giai đoạn chuẩn bị chào bán.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc điều chỉnh tỷ giá đối với hầu hết chủ đầu tư hiện nay không còn là yếu tố bất ngờ nữa, mà hầu hết trong quá trình tính toán chi phí đầu tư cho đến quá trình chào bán sản phẩm ra thị trường, phần lớn chủ đầu tư đều lường trước yếu tố này. Do vậy, trong ngắn hạn điều chỉnh giá diễn ra rất ít với những dự án đã và đang chào bán.

Khách hàng thiệt thòi

Đối với khách hàng đã mua sản phẩm căn hộ hình thành trong tương lai niêm yết giá bằng đồng USD, đóng tiền theo tiến động xây dựng dự án thì đương nhiên việc thay đổi tỷ giá lần này họ sẽ phải mất một khoản chênh lệch tỷ giá không nhỏ khi thanh toán những đợt tiếp theo trong tương lai.

Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư hiên cũng rất hoang mang khi trên thị trường tự do tỷ giá luôn có biên động tăng. Mấy ngày ngần đây, tỷ giá VND/USD liên tục tăng, sáng nay (15/2) giá USD được giao dịch ở mức hơn 21.700 đồng/USD, đến chiều ngay 18/2/2011 giá USD trên thị trường tự do đã lên mức 22.220 đồng/USD. 

Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư hoang mang hiện nay cũng do yếu tố tác động từ những kênh đầu tư khác. Khi điều chỉnh tỷ giá tăng, đồng VND mất giá, đương nhiên việc gửi tiết kiệm bằng VND khách hàng sẽ thiệt thòi. Nhìn qua thị trường vàng, giá vàng ngày 18/2/2010 tiếp tục tăng và phá ngưỡng 37,42 triệu đồng/lượng, vàng biến động như vậy chắc chắn nhà đầu tư sẽ cần cân nhắc đầu tư vào vàng.

Thị trường bất động sản sẽ khó khăn hơn

Tỷ giá tăng, chi phí đầu vào sẽ tăng, điều đó sẽ có tác động đến lạm phát và đương nhiên lãi suất sẽ cao. Do đó, nền kinh tế sẽ không mấy sáng sủa trong năm 2011. Chắc chắn rằng thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn.

Theo ông Nguyễn Đỗ Việt – Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long, xét về trung và dài hạn, biến động tỷ giá như thế này có tác động tiêu cực đến nhà đầu tư. Sự biến động tỷ giá tăng như thế này, sẽ tác động đến chi phí đầu vào tăng lên, kéo theo chắc chắn CPI sẽ cao. CPI mà cao thì lãi suất chắc chắn sẽ cao.

Nếu lãi suất có thể kéo xuống được, thì mặt bằng cũng phải 16-17%, điều đấy thực sự khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Chưa nói chuyện, tỷ giá cao như thế thì mọi chi phí sẽ đẩy lên, trong khi đó Nhà nước lại đang có gắng hạn chế tăng trưởng tín dụng, điều đó có nghĩa là sẽ hạn chế tiền trong lưu thông. Trong khi đó, các ngân hàng sẽ thiếu vốn và đẩy lãi suất huy động lên cao để tạo tính thanh khoản, điều đó sẽ khiến chủ đầu tư tiếp cận với nguồn vốn sẽ khó khăn, các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng thanh toán sẽ khó khăn. Tôi nghĩ rằng, tỷ giá biến động tăng như thế sẽ có tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Còn quan điểm của ông Phạm Trung Hà – Tổng giám đốc Hòa Phát Land, thực tế hiện nay, những dự án công bố giá bán trực tiếp hay gián tiếp bằng tiền USD cũng không phải là nhiều. Thường những dự án đó gắn với yếu tố nước ngoài, hoặc là những sản phẩm cao cấp, và đối tượng khách hàng thì không phải là đại chúng.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh tỷ giá chắc chắn là tác động đến kinh tế vĩ mô, vì nền kinh tế của mình chủ yếu vẫn là nhập siêu. Đương nhiên, các yếu tố đầu vào của dự án sẽ tăng lên, và có thể giá bán của sản phẩm căn hộ sẽ tăng lên.

Cung – Cầu sẽ điều tiết giá căn hộ

Xét về lý thuyết, khi tỷ giá tăng lên thì chi phí đầu vào hình thành nên sản phẩm căn hộ cao cấp trong tương lai sẽ tăng lên, do phải nhập khẩu nhiều thiết bị từ nước ngoài, trên lý thuyết khi giá thành tăng thì giá bán sẽ tăng lên nhằm đảm bảo tỷ suất lợi nhuận. Tuy nhiên, trên thực tế việc tăng giá bán căn hộ là một điều mà nhiều chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng trong bối cảnh hiện nay, việc tăng giá trong giai đoạn này sẽ vô cùng mạo hiểm.

Ông Nguyễn Đỗ Việt cho rằng, đối với những dự án chung cư cao cấp có rất nhiều thiết bị phải nhập khẩu, thì giá cũng sẽ đẩy lên, trong khi đó đầu ra thì lại ký rồi.

Chi phí đầu vào tăng, theo lý thuyết thì giá thành phẩm cũng sẽ tăng, nhưng vấn đề giá tăng lại phụ thuộc vào cung – cầu (có bán được hay không?), người ta mua sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai lại phụ thuộc khá nhiều vào sự sáng sửa của bức tranh kinh tế đi lên, trong khi đó điều đó lại rất khó khăn trong năm nay. Bức tranh kinh tế không sáng sửa như thế, thì việc mua bán cũng sẽ rất là khó khăn, họ không dám đầu tư.

Đối với một chủ đầu tư, chắc chắn họ sẽ không dám tăng giá căn hộ trong bối cảnh kinh tế như hiện nay, chủ đầu tư phải giảm lãi.

Xét chung trên thị trường, việc tăng giá là một mạo hiểm, điều này nhiều chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc.

Ông Phạm Trung Hà: cũng phải nói đến một yếu tố ở đây là bản thân chủ đầu tư (người làm dự án) cũng sẽ phải cân đối đến yếu tố cung – cầu, bài toán về tỷ suất lợi nhuận. Trước đây, anh xây một tòa nhà chung cư đạt tỷ lệ lợi nhuận khoảng 60-70%, thì bây giờ phải chấp nhận tỷ suất lợi nhuận thấp xuống để cân đối vấn đề tỷ giá, yếu tố đầu vào và cung – cầu thị trường. Ví dụ như trường hợp của Hoàng Anh Gia Lai, ban đầu công bố giá bán 2000 USD/m2, sau đó giảm xuống 1.300 USD/m2, giá này vẫn còn rất lời chứ không phải không có lợi nhuận.

Rõ ràng là vấn đề tỷ giá sẽ tác động làm tăng giá trực tiếp đến đầu vào của sản phẩm như sắt thép, xi măng, nhân công, máy móc,…

Theo quan điểm cá nhân tôi, hiện mức giá căn hộ chung cư trên địa bàn Hà Nội vẫn khá cao và với mức giá này thì chủ đầu tư tương đối có lợi nhuận nhiều. Có thể theo biến động chung của thị trường họ mới điều chỉnh giá.

Kiều Thuật