Đây là nhận định của Ngân hàng thế giới (WB) được chỉ ra trong Báo cáo “đánh giá các yếu tố rủi ro gây tham nhũng trong quản lý đất đai” mới đây.

 

Tại báo cáo trên, WB cho rằng, một trong những nguy cơ tham nhũng xuất phát từ việc các quan chức cấp tỉnh ra quyết định về việc giao và cấp đất, đồng thời là người chủ trì việc thẩm định giá đất nhưng lại không chịu sự giám sát bên ngoài. Và hệ thống thẩm định giá bị lạm dụng do thiếu tính độc lập.

 

Theo hệ thống thẩm định giá hiện nay, hầu hết các địa phương trong cả nước rất dễ có được giá đất thấp. “Thỏa thuận không chính thức” giữa chủ đầu tư và các cơ quan nhà nước liên quan sẽ đủ để định giá đất thấp hơn giá thị trường.

 

Nhưng để có được đất với giá thấp, chủ đầu tư sẽ có động cơ để hối lộ cho các quan chức nhà nước tham gia vào việc xác định giá giao/cho thuê đất. Nhóm nghiên cứu cho rằng có hai cách phổ biến để hối lộ quan chức.

 

Một là chủ đầu tư hối lộ quan chức nhà nước để được phê duyệt giá giao/cho thuê đất ở mức thấp; hai là chủ đầu tư hứa hẹn sau khi hoàn thành dự án, họ sẽ bán đất, nhà ở hoặc văn phòng với mức giá thấp hơn giá thị trường cho các quan chức nhà nước.

 

Đặc biệt, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được áp dụng từ lâu dễ dẫn đến tham nhũng nhờ cách thức thẩm định giá đất. Nhiều vụ tham nhũng được phát hiện liên quan đến định giá quá thấp hoặc quá cao đối với đầu tư cơ sở hạ tầng.

 

Biện pháp này gồm có một hợp đồng giữa UBND tỉnh và chủ đầu tư. Trong đó chủ đầu tư cấp kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng do nhà nước yêu cầu như đường xá, cầu cống, trạm thủy điện, hệ thống tưới tiêu… Sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, nhà nước cấp một diện tích đất có giá trị tương đương với cơ sở hạ tầng đó cho chủ đầu tư vì mục đích thương mại.

 

Qua một thời gian thực hiện, cơ chế này đã gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Điển hình như trường hợp xảy ra hồi năm 2002, UBND tỉnh Hải Dương quyết định phê duyệt dự án phát triển đô thị phía Tây theo cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”.

 

Chủ đầu tư chỉ trả chi phí sử dụng đất cho UBND tỉnh Hải Dương với giá 40.000 đồng/m² những người dân phải trả cho chủ đầu tư giá mua đất từ 2,8 - 2,9 triệu đồng, làm thất thoát ngân sách nhà nước gần 9.000 tỷ đồng (nguồn: Báo Sài Gòn Giải Phóng ngày 31/8/2006).

 

 

Sau nhiều sự vụ xảy ra, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã được bãi bỏ vào năm 2003. Nhưng những năm gần đây, nguy cơ tham nhũng tương tự lại xuất hiện trong việc giao/cấp đất cho các loại dự án BOT (Xây dựng - hoạt động - chuyển giao).

 

Trong những loại dự án này, các chủ đầu tư được giao/cấp đất (miễn phí) để xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới. Sau đó, chủ đầu tư xây dựng nhà để bán và thu hồi lại vốn đầu tư.

 

Vì không có quy trình chống tham nhũng đối với việc xác định giá trị đất đai và cơ sở hạ tầng được đầu tư nên nhóm nghiên cứu cho rằng đã tạo ra kẽ hở rất dễ dẫn đến tham nhũng.

 

Trong trường hợp này, tham nhũng được thúc đẩy bởi đặc lợi kinh tế do chủ đầu tư có thể tạo ra từ chênh lệch giữa giá thị trường và giá do chính quyền cấp tỉnh phê duyệt đối với đất giao cho chủ đầu tư. Thực tế, giá UBND tỉnh đưa ra chỉ bằng 40 - 70% giá thị trường.

 

Có thể thấy, việc tự quyết định giá đất mà không bị kiểm tra càng dẫn tới nguy cơ tham nhũng nhiều hơn. Do đó, theo nhóm nghiên cứu, vấn đề này cần được cải thiện bằng cách xây dựng các quy định pháp lý để thuê ngoài các dịch vụ thẩm định giá qua các tổ chức độc lập có tính cạnh tranh và bằng cách giao quyền cho một ủy ban độc lập xét duyệt giá giao/cấp đất.

 

Đây là những bước đi triển vọng để giảm bớt những đặc lợi kinh tế to lớn mà đây chính là động cơ cho hành vi tham nhũng.

 

Theo Lan Hương