Cung ít, cầu nhiều dẫn đến tiếp cận khó khăn, giá bất động sản liên tục tăng cao và thiếu minh bạch thông tin là hai vấn đề nổi cộm tại thị trường Hà Nội. Mặc dù vậy, các chuyên gia vẫn cho rằng, chiều hướng giảm giá trong trung và dài hạn vẫn khó.

Con số 252 dự án căn hộ lớn nhỏ thuộc Hà Nội đã và đang chờ phê duyệt của Chính phủ vừa qua khiến giới kinh doanh và nhà quản lý bất động sản phải "giật mình" khi tính đến số lượng sản phẩm chung cư quá lớn khi đưa ra thị trường.

Điều này là cơ sở của một số nhận định: các năm 2011-2013 sẽ là thời điểm khó khăn của thị trường Hà Nội do việc thừa cung, giá cả sẽ đi xuống.

Tuy nhiên, tại cuộc toạ đàm ngày 4/12 của Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội với chủ đề X:u hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2011, nhiều chuyên gia khác lại đưa ra các phân tích cho thấy thị trường này sẽ không ảm đạm. Tiềm năng sinh lời hấp dẫn, 10-20 năm tới vẫn là thời điểm "gặt hái" của giới đầu tư.

Vẫn sôi động

Chủ trương, chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng gắn bó và sát với thị trường là điểm mấu chốt đầu tiên được ông Nguyễn Văn Minh - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đưa ra làm cơ sở cho tiềm năng phát triển của thị trường 15 năm tuổi này.

Bằng chứng mới nhất là kết luận của Chính phủ về lộ trình năm 2012, cơ quan này sẽ trình Quốc hội dự thảo thay đổi toàn bộ Luật Đất đai theo đúng cơ chế thị trường. Hiện tại, các Nghị định sửa đổi như 69, 198 đi vào cuộc sống, chính sách về tiền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản được tính sát với giá thị trường. Như vậy đầu vào cao thì giá đầu ra khó có thể hạ được.

Bên cạnh đó chiến lược phát triển thị trường bất động sản thời gian tới được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, theo vị chuyên gia, sẽ vạch rõ được lộ trình, từng phân khúc của thị trường, cơ hội đầu tư từ đó chắc chắn còn sôi động hơn. Chưa kể, tốc độ đô thị hoá bình quân trên toàn quốc hiện mới đạt 28%, chuẩn bị bước vào giai đoạn phát triển mạnh từ 30-70%.

Ở góc độ nhu cầu thị trường, số liệu từ cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 cho thấy tỷ lệ nhà ở tạm và bán cố định hiện chiếm tới 86,3%. Như vậy, cùng với sự tăng trưởng của thu nhập quốc dân hằng năm, nhu cầu cải thiện điều kiện nhà ở trong dân sẽ là rất lớn.

"Đối với phân khúc thị trường nhà ở trong 5-10 năm tới sẽ vẫn sôi động" - ông Minh nhấn mạnh.

Hà Nội - thị trường đặc thù

Ngoài những yếu tố nêu trên, thị trường bất động sản Hà Nội với tư cách là trung tâm chính trị - kinh tế lớn của cả nước, còn mang những đặc thù riêng như sự nhạy cảm trước các chính sách của Đảng, Nhà nước, giá trị quyền sử dụng đất nằm trong bất động sản rất lớn.

Cộng hưởng với những điểm chưa nhất quán, thông suốt trong hệ thống chính sách pháp luật cũng như năng lực quản lý của các cấp ngành khiến thị trường Hà Nội càng khó khăn trong việc cung hàng - nút thắt làm giảm tính minh bạch của Hà Nội so với thị trường TP.HCM.

Bằng kinh nghiệm của một nhà phân phối bán hàng, ông Nguyễn Trung Vũ - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Thế kỷ, so sánh, nếu như các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án tại TP.HCM khi chào sàn cho đơn vị kinh doanh không bao giờ có khái niệm tiền chênh. Việc giảm giá từ 5-7%, thậm chí giảm đến 20% giá gốc của một toà là chuyện bình thường, thì thị trường Hà Nội, lại khác hẳn.

Người mua một căn hộ để ở cũng phải mất tiền chênh lệch. Còn với nhà đầu tư đây là chuyện thường xuyên như cơm bữa: Mua giá gốc + tiền chênh hôm nay, ngày mai bán đi có lời, ngày kia lại mua tiếp mà không mấy khi để ý rằng sản phẩm đó đắt hay rẻ.

Khác với việc quản lý một lô thuốc nhập về, nếu không đăng ký đầy đủ giá cả, xuất xứ, tiêu chuẩn thì cơ quan chức năng sẽ đình chỉ hoặc tiêu huỷ, nhưng bất động sản với tư cách là một loại hàng hoá thì sự mập mờ, trôi nổi về giá cả nói riêng vẫn chưa có cách gì để quản lý được - ông Nguyễn Văn Minh bổ sung thêm.

Ngoài ra, chính sách pháp luật về lĩnh vực bất động sản hiện nay được cho tương đối đồng bộ nhưng lại manh mún, dàn trải ở nhiều bộ luật khác nhau. Do vậy để làm xong một bộ thủ tục, doanh nghiệp phải vượt qua rất nhiều "cửa ải", mất rất nhiều thời gian.

"Đi sâu vào bài toán cung - cầu ở đây cho thấy, để xin được một dự án tại Hà Nội, nhiều trường hợp không phải mất vài ba năm mà thậm chí 9, 10 năm không xong. Hay mặc dù thành phố khẳng định có vài trăm dự án nhưng vì nhiều lý do một phần phải dừng triển khai, chờ đợi cũng khiến giá bất động sản tăng lên" - ông Vũ nêu ý kiến.

Với quan niệm điều kiện để minh bạch thị trường trước tiên phải có đủ nguồn cung, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - ông Tống Văn Nga, nói thẳng, trong bối cảnh quỹ đất tại Hà Nội có hạn, thủ tục lại khó khăn, rõ ràng nguồn cung vẫn thiếu, chắc chắn mong muốn minh bạch tại đây sẽ chậm trễ hơn các địa phương khác.

Tuy nhiên, để tránh tình trạng "sốt" đất vô lý như nhiều trường hợp xảy ra năm 2010, dưới góc độ của người làm nghiên cứu, TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng bộ môn Luật Đất đai, trường Đại học Luật Hà Nội, khuyến nghị, cần thực hiện ngay minh bạch thị trường thông qua điều tiết về mặt pháp lý trước tiên là với các chủ đầu tư dự án.

Song song với đó, cần tạo kênh thông tin dự báo thị trường một cách chính thức để hạn chế dần kiểu kinh doanh cảm tính, tâm lý đám đông, "đi tắt đón đầu" đẩy giá lên trong nhiều lĩnh vực đầu tư sốt nóng trên thị trường hiện nay.