Sau hơn một năm có hiệu lực, Nghị định 69/CP về bồi thường, thu tiền sử dụng đất bị không ít các doanh nghiệp bất động sản cho rằng bất hợp lý, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Một trong những bức xúc của các doanh nghiệp bất động sản chính là điều khoản “thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường” của nghị định. Nhiều doanh nghiệp cho biết, nhiều dự án của họ đang phải “đắp chiếu”, thậm chí  phải đối mặt với nguy cơ phá sản chỉ vì điều khoản trên.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), những bức xúc của doanh nghiệp cũng là điều dễ hiểu, bởi ít nhiều lợi ích của họ cũng bị ảnh hưởng, song điều đó không có nghĩa là Nghị định 69 đã... “làm khó” doanh nghiệp.

Trao đổi với VnEconomy về nội dung trên, ông Cường nói:

- Trong thời gian qua, sau khi nhận được những phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi cũng đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức một số buổi đối thoại để giải đáp mọi thắc mắc cũng như phân tích cho họ hiểu rõ mục đích và ý nghĩa của Nghị định 69.

Quan điểm của chúng tôi, nếu qua các cuộc đối thoại mà phát hiện ra điều gì đó chưa hợp lý thì có thể xem xét, điều chỉnh cho phù hợp.

Tuy nhiên, việc mà các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là ở Tp.HCM thắc mắc về tiền sử dụng đất thì tôi có thể khẳng định là vấn đề này đã được giải quyết cơ bản theo đúng Luật Đất đai. Nghĩa là, việc cho thuê đất, giao đất phải theo giá thị trường, điều này thực ra đã được quy định từ Luật Đất đai 2003, chứ không phải từ Nghị định 69.

Hiện Bộ Tài chính cũng đang lấy ý kiến các bộ, ngành về dự thảo hai nghị định sửa đổi Nghị định 142 về thu tiền cho thuê đất và Nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất. Chắc chắn sẽ có thêm một số điểm mới về hai vấn đề này.

Không lợi, doanh nghiệp sẽ không làm

Vậy, cơ quan quản lý tiếp thu và giải quyết như thế nào đối với những ý kiến phản hồi của các doanh nghiệp cho rằng họ bị thiệt hại, thậm chí phá sản chỉ vì những điều khoản của Nghị định 69?

Việc các doanh nghiệp kêu phá sản là không có căn cứ, bởi khi nhà nước giao đất hay cho thuê đất là trên cơ sở tự nguyện của các nhà đầu tư. Nếu các doanh nghiệp bất động sản thấy nghĩa vụ quá cao thì cũng không ai bắt buộc họ phải đầu tư dự án đó, cho nên không có lý do gì để nói họ phải phá sản .

Còn chuyện họ phản ánh thu theo giá thị trường là quá cao cũng không có cơ sở. Khi nhà nước tính tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp nộp thì chủ yếu là dựa vào phương pháp tính thu nhập, tức là trên cơ sở tính đầu vào - đầu ra để tính được giá đất. Giá đất là một chi phí đầu vào, vì vậy không có cơ sở để nói rằng giá đất vượt quá chi phí đầu ra.

Bên cạnh đó, việc các nhà đầu tư kêu rằng, đền bù đất theo giá thị trường gây khó khăn là vì từ trước tới nay chúng ta chưa áp giá thị trường. Vì vậy, đã có khoảng cách khá cao trong chênh lệch về giá đất, giúp doanh nghiệp có lợi nhuận cao.

Còn hiện nay khi nhà nước áp giá cao vào thì nhà đầu tư cảm thấy lợi nhuận của mình đã bị bé lại. Phản ứng này cũng là dễ hiểu. Nhưng quan điểm của cơ quan quản lý là từ nay trở đi phải minh bạch, nghĩa là nhà đầu tư bất động sản cũng như nhà đầu tư ở bất kỳ lĩnh vực khác chỉ có thể có lợi nhuận thông qua việc quản lý tốt, áp dụng công nghệ tiến tiến... chứ không phải thông qua việc mua đất với giá rẻ.

Nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phản đối việc đền bù cho dân phải theo giá thị trường, trong khi họ chỉ được nhà nước trừ theo mức ấn định sẵn?

Thực tế mấy năm trước đây là có chuyện đó, tức là họ phải đền bù cho dân cao hơn định mức thì dân mới chịu di dời, song khi Nghị định 69 ra đời đã giải quyết được việc đó. Hiện nay đã cho khung đền bù lớn hơn và khung này đã được nhà nước chấp nhận. Như vậy rõ ràng là nhà đầu tư sẽ được trừ nhiều hơn so với trước khi có Nghị định 69.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản ở  Tp.HCM vừa qua có phản ánh, bắt họ đền bù theo giá thị trường tại khu vực đó, song có nhiều khu vực, nhiều địa bàn cả năm không có giao dịch đất đai nên họ không biết đâu là “giá thị trường” để mà đền bù?

Vấn đề này là do nhà đầu tư  phải tính toán khi đặt dự án. Giá thị trường thì có nhiều phương pháp xác định, có những nơi thị trường sôi động thì ở đó có một khung giao dịch, còn những nơi không sôi động, thậm chí không giao dịch thì cũng sẽ có những phương pháp để tính toán giá đất theo thực tế. Chúng tôi đã có hướng dẫn tới các doanh nghiệp 4 phương pháp để tính cho những trường hợp này.

Theo tôi, hiện nay do thị trường chưa ổn định nên thông thường các cơ quan quản lý sẽ tính bằng phương pháp thu nhập, nghĩa là làm sao vẫn phải đảm bảo cho doanh nghiệp tính đủ chi phí và có lãi.

Đất rẻ, nhưng nhà có rẻ đâu?

Nhưng nếu tính toán theo cách trên thì khi giao đất có nảy sinh tiêu cực và làm cho giá đất giao cho doanh nghiệp thấp hơn giá thị trường?

Nhiệm vụ của chúng tôi là phải làm theo những gì nhà nước đã công bố, đó là phải tính sát theo giá thị trường. Nếu chưa sát giá thị trường thì nhiệm vụ quản lý nhà nước của chúng tôi chưa hoàn thành vì Luật Đất đai 2003 đã nói khi giao đất, cho thuê đất phải sát giá thị trường.

Tuy nhiên vấn đề ở đây là một khi đầu ra của các dự án đã là giá thị trường rồi, nghĩa là hiện nay giá bất động sản bán ra của nhà đầu tư chưa hề có sự kiểm soát của nhà nước, nhưng họ vẫn được tính theo chi phí cộng với lợi nhuận để đưa ra giá thành.

Còn giá đầu vào của nhà nước là chúng tôi tính thị trường sẽ đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ, và các nhà đầu tư vẫn bảo đảm được các chi phí và có lãi

Tôi cũng lưu ý, các quy định hiện nay, nếu để thoả mãn tất cả các doanh nghiệp, nhà đầu tư là điều không thể. Tuy nhiên những quy định và nghị định bổ sung sắp tới sẽ đảm bảo được những nguyên lý là các nhà đầu tư bất động sản hay bất kỳ  một lĩnh vực nào đều phải hoạt động có lãi, nhưng không được lãi từ việc mua đất rẻ.

Liệu việc áp dụng thu tiền sử dụng đất này có làm cho giá bất động sản trên thị trường sẽ bị đẩy lên cao?

Tôi nghĩ không phải như thế bởi thị trường bất động sản có nhiều biến động và nó phụ thuộc vào cung - cầu chứ không phải phụ thuộc vào việc mua đất hay giao đất với giá rẻ. Trên thực tế là có nhiều doanh nghiệp đã mua được giá đất rẻ nhưng rồi họ có giảm giá bán nhà xuống đâu.

Tuy nhiên trên thị trường luôn có lực lượng đầu cơ, thổi giá vì vậy phải có những biện pháp như bắt buộc giao dịch đưa ra là phải giao dịch trên sàn, công khai minh bạch thông tin các dự án... thì chắc chắn sẽ loại bớt dần yếu tố đầu cơ.