Thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro
2010-09-23 10:36:43
Tính
đến cuối quý III/2010 thị trường BĐS đã có bước chuyển biến khá đáng kể
về cơ cấu hàng hóa. Sự lên ngôi của phân khúc nhà ở giá trung bình với
diện tích nhỏ trở thành điểm nhấn của thị trường BĐS trong những tháng
cuối cùng của năm. Đây cũng chính là điểm khác biệt nhiều nhất của thị
trường BĐS năm nay so với các năm trước đó.
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, thị trường vẫn đang còn nhiều rủi ro rình rập các nhà đầu tư khiến cho thị trường trong thời gian tới vẫn chưa thể phát triển bền vững.
Cơ cấu hàng hóa có sự thay đổi lớn
Nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đã có những bước phục hồi đáng kể, cùng với những biện pháp chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng do Chính phủ đề ra, các thành phần kinh tế đã có được chỗ dựa vững chắc cho sự phát triển, trong đó, theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS được thụ hưởng đáng kể những chính sách do Chính phủ ban hành. Điển hình như Nghị quyết số 18NQ- CP cùng các quyết định số 65, 66, 67 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; quyết định về hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn... đã góp phần để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Nửa cuối năm 2010, thị trường BĐS đã bắt đầu có sự phân hóa rõ nét về cơ cấu hàng hóa. Phân khúc nhà ở trung bình, diện tích nhỏ nhận được sự quan tâm rất lớn từ giới đầu tư cũng như người dân. Thực tế, đây mới chính là phân khúc phù hợp nhất với mức thu nhập và nhu cầu thực tế của người dân. Nhìn thấy được nguồn cung rất lớn ở phân khúc này, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư.
Để thỏa mãn nhu cầu của số đông khách hàng trong hoàn cảnh bức tranh chung của thị trường là ảm đạm, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chân đầu tư phát triển nhà giá thấp (khoảng 1 tỷ đồng) đã thu được thành công lớn. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo vẫn tiếp tục tăng mạnh.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu cần thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới trên 150 triệu m2 và nguồn vốn đầu tư khoảng 300- 400 nghìn tỷ đồng.
Hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, áp lực về nhà ở trung bình hiện rất lớn trong khi các công trình phục vụ cho phân khúc này vẫn còn rất thấp. Hà Nội đang thiếu khoảng 11.000 chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp tương đương với 110.000 căn hộ (5,5 triệu m2). Tp. Hồ Chí Minh cũng cần khoảng 50.000 chỗ ở cho công nhân tương đương với khoảng 5 triệu m2 nhà.
Cùng với nhu cầu về nhà ở của công nhân ở các thành phố lớn thì việc giải quyết vấn đề nhà ở cho sinh viên cũng đã được quan tâm. Hiện cả nước có gần 400 trường ĐH và cao đẳng, khoảng 370 trường cao đẳng, trung cấp nghề và hơn 280 trường trung cấp chuyên nghiệp. Tổng số học sinh, sinh viên hiện đã lên tới gần 3 triệu. Dự tính, đến năm 2015 sẽ đạt con số khoảng 4,3 triệu, trong đó có khoảng 3 triệu có nhu cầu về nhà ở ký túc.
Để đáp ứng nhu cầu trên, phát triển các khu đô thị mới là việc làm hết sức cần thiết. Tuy nhiên, trong một thời gian dài trước đây, việc quy hoạch phát triển các khu đô thị chủ yếu là nhà ở phân khúc trung và cao cấp, văn phòng cho thuê. Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 2.500 dự án khu đô thị mới, trong đó mình thủ đô Hà Nội đã có tới trên 800 dự án với tổng diện tích đất chiếm khoảng 75.100 ha, diện tích dành cho khu nhà ở hỗn hợp khoảng 39.000 ha. Tp. Hồ Chí Minh có tổng số dự án nhiều nhất với 1.400 dự án nhưng đa số các dự án đều có quy mô nhỏ nên diện tích đất chỉ khoảng 4.490ha.
Nguy cơ tiềm ẩn
Mặc dù thị trường BĐS trong thời gian qua đã chững lại, nhiều khu vực giá BĐS đã giảm nhưng giá nhà ở tại Việt Nam vẫn đang ở mức khá cao, diễn biến phức tạp và rất khó kiểm soát. Đặc biệt, giá nhà tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và vượt xa giá trị thực của bất động sản. Đây cũng chính là thách thức lớn cho những nỗ lực nhằm giải quyết nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.
Sự chênh lệch về giá BĐS giữa các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh so với các tỉnh, thành phố khác cũng được thể hiện rõ. Trong khi ở các thành phố lớn giá BĐS bị tác động mạnh do nhu cầu của người dân cao thì thị trường tại các thành phố khác lại không có nhiều sự biến động.
Thậm chí giữ các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh sự biến động về giá cũng diễn ra khác nhau. Cùng thời điểm quý 2/2010, giá cả căn hộ chung cư ở Hà Nội không tăng nhưng vẫn đứng ở mức cao, giá đất nền tăng trung bình 30% so với cuối năm 2009 với đỉnh sóng đổ vào khu vực phía Tây (quận Hà Đông, huyện Hoài Đức), thì giá đất nền, căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu như “dậm chân tại chỗ,", giao dịch chậm.
Những diễn biến khó lường của thị trường BĐS đã đưa tới nhiều hệ lụy cho nền kinh tế, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Tại thời điểm hai quý đầu năm 2009, việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% đã góp phần tạo nên một đợt tăng giá ngắn. Bước sang hai quý cuối năm, thị trường nghe ngóng và chờ đợi gói kích thích kinh tế có tiếp tục được triển khai nên gần như không có biến động về giao dịch và giá cả. Nhưng sang đến quý 3 năm 2010, việc thắt chặt tín dụng đã khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu đình trệ về giao dịch.
Khi các yếu tố kinh tế vĩ mô không được giữ một cách ổn định, tình trạng lạm phát luôn ở mức cao thì sự phát triển của thị trường BĐS sẽ không giữ được sự ổn định và bền vững. Tại thời điểm 31/7/2010 dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị tăng trưởng âm 2,35% so với mức tăng 10,2% trong năm 2009, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở cũng chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của năm 2009. Mặt khác, đa số các ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất khá cao, xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn lãi suất cho vay. Ngoài ra, còn có rất nhiều các yếu tố khác là nguy cơ tiềm ẩn dễ gây tác động xấu đến thị trường BĐS như lừa đảo huy động vốn, thực hiện các dự án chậm tiến độ, tình trạng “thổi” giá, giấu thông tin về dự án…
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, thị trường vẫn đang còn nhiều rủi ro rình rập các nhà đầu tư khiến cho thị trường trong thời gian tới vẫn chưa thể phát triển bền vững.
Cơ cấu hàng hóa có sự thay đổi lớn
Nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đã có những bước phục hồi đáng kể, cùng với những biện pháp chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng do Chính phủ đề ra, các thành phần kinh tế đã có được chỗ dựa vững chắc cho sự phát triển, trong đó, theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS được thụ hưởng đáng kể những chính sách do Chính phủ ban hành. Điển hình như Nghị quyết số 18NQ- CP cùng các quyết định số 65, 66, 67 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; quyết định về hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn... đã góp phần để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Nửa cuối năm 2010, thị trường BĐS đã bắt đầu có sự phân hóa rõ nét về cơ cấu hàng hóa. Phân khúc nhà ở trung bình, diện tích nhỏ nhận được sự quan tâm rất lớn từ giới đầu tư cũng như người dân. Thực tế, đây mới chính là phân khúc phù hợp nhất với mức thu nhập và nhu cầu thực tế của người dân. Nhìn thấy được nguồn cung rất lớn ở phân khúc này, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư.
Để thỏa mãn nhu cầu của số đông khách hàng trong hoàn cảnh bức tranh chung của thị trường là ảm đạm, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chân đầu tư phát triển nhà giá thấp (khoảng 1 tỷ đồng) đã thu được thành công lớn. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo vẫn tiếp tục tăng mạnh.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu cần thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới trên 150 triệu m2 và nguồn vốn đầu tư khoảng 300- 400 nghìn tỷ đồng.
Hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, áp lực về nhà ở trung bình hiện rất lớn trong khi các công trình phục vụ cho phân khúc này vẫn còn rất thấp. Hà Nội đang thiếu khoảng 11.000 chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp tương đương với 110.000 căn hộ (5,5 triệu m2). Tp. Hồ Chí Minh cũng cần khoảng 50.000 chỗ ở cho công nhân tương đương với khoảng 5 triệu m2 nhà.
Cùng với nhu cầu về nhà ở của công nhân ở các thành phố lớn thì việc giải quyết vấn đề nhà ở cho sinh viên cũng đã được quan tâm. Hiện cả nước có gần 400 trường ĐH và cao đẳng, khoảng 370 trường cao đẳng, trung cấp nghề và hơn 280 trường trung cấp chuyên nghiệp. Tổng số học sinh, sinh viên hiện đã lên tới gần 3 triệu. Dự tính, đến năm 2015 sẽ đạt con số khoảng 4,3 triệu, trong đó có khoảng 3 triệu có nhu cầu về nhà ở ký túc.
Để đáp ứng nhu cầu trên, phát triển các khu đô thị mới là việc làm hết sức cần thiết. Tuy nhiên, trong một thời gian dài trước đây, việc quy hoạch phát triển các khu đô thị chủ yếu là nhà ở phân khúc trung và cao cấp, văn phòng cho thuê. Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 2.500 dự án khu đô thị mới, trong đó mình thủ đô Hà Nội đã có tới trên 800 dự án với tổng diện tích đất chiếm khoảng 75.100 ha, diện tích dành cho khu nhà ở hỗn hợp khoảng 39.000 ha. Tp. Hồ Chí Minh có tổng số dự án nhiều nhất với 1.400 dự án nhưng đa số các dự án đều có quy mô nhỏ nên diện tích đất chỉ khoảng 4.490ha.
Nguy cơ tiềm ẩn
Mặc dù thị trường BĐS trong thời gian qua đã chững lại, nhiều khu vực giá BĐS đã giảm nhưng giá nhà ở tại Việt Nam vẫn đang ở mức khá cao, diễn biến phức tạp và rất khó kiểm soát. Đặc biệt, giá nhà tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và vượt xa giá trị thực của bất động sản. Đây cũng chính là thách thức lớn cho những nỗ lực nhằm giải quyết nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.
Sự chênh lệch về giá BĐS giữa các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh so với các tỉnh, thành phố khác cũng được thể hiện rõ. Trong khi ở các thành phố lớn giá BĐS bị tác động mạnh do nhu cầu của người dân cao thì thị trường tại các thành phố khác lại không có nhiều sự biến động.
Thậm chí giữ các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh sự biến động về giá cũng diễn ra khác nhau. Cùng thời điểm quý 2/2010, giá cả căn hộ chung cư ở Hà Nội không tăng nhưng vẫn đứng ở mức cao, giá đất nền tăng trung bình 30% so với cuối năm 2009 với đỉnh sóng đổ vào khu vực phía Tây (quận Hà Đông, huyện Hoài Đức), thì giá đất nền, căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu như “dậm chân tại chỗ,", giao dịch chậm.
Những diễn biến khó lường của thị trường BĐS đã đưa tới nhiều hệ lụy cho nền kinh tế, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Tại thời điểm hai quý đầu năm 2009, việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% đã góp phần tạo nên một đợt tăng giá ngắn. Bước sang hai quý cuối năm, thị trường nghe ngóng và chờ đợi gói kích thích kinh tế có tiếp tục được triển khai nên gần như không có biến động về giao dịch và giá cả. Nhưng sang đến quý 3 năm 2010, việc thắt chặt tín dụng đã khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu đình trệ về giao dịch.
Khi các yếu tố kinh tế vĩ mô không được giữ một cách ổn định, tình trạng lạm phát luôn ở mức cao thì sự phát triển của thị trường BĐS sẽ không giữ được sự ổn định và bền vững. Tại thời điểm 31/7/2010 dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị tăng trưởng âm 2,35% so với mức tăng 10,2% trong năm 2009, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở cũng chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của năm 2009. Mặt khác, đa số các ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất khá cao, xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn lãi suất cho vay. Ngoài ra, còn có rất nhiều các yếu tố khác là nguy cơ tiềm ẩn dễ gây tác động xấu đến thị trường BĐS như lừa đảo huy động vốn, thực hiện các dự án chậm tiến độ, tình trạng “thổi” giá, giấu thông tin về dự án…
| Thời gian | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Sydney | Tokyo | Hà Nội | HongKong | LonDon | NewYork |
| Prices By NTGOLD | ||
|---|---|---|
| We Sell | We Buy | |
| 37.5g ABC Luong Bar | ||
| 5,213.50 | 4,813.50 | |
| 1oz ABC Bullion Cast Bar | ||
| 4,329.80 | 3,939.80 | |
| 100g ABC Bullion Bar | ||
| 13,880.50 | 12,730.50 | |
| 1kg ABC Bullion Silver | ||
| 1,688.10 | 1,338.10 | |
Slideshow
Vàng Ngọc Thanh
Lễ trao giải thưởng vàng-đá quý NTGOLD
© 2011 Copyright By Ngoc Thanh NTGold. All Rights Reserved.
Powered by: Ngoc Thanh NTGold
Powered by: Ngoc Thanh NTGold
- Đang online: 236
- Truy cập hôm nay: 2506
- Lượt truy cập: 8615127