Đã khó…

Trên thực tế, trong hơn 2 năm trở lại đây, kể từ khi khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra đã ảnh hưởng đến thị trường nhà đất và tín dụng BĐS cũng không tránh khỏi co hẹp lại. Thị trường BĐS trầm lắng, giá nhà đất vẫn trong xu hướng đi xuống, trong khi lãi suất cho vay của ngân hàng lại gia tăng, khiến cung - cầu không thể gặp nhau. Thực tế này dẫn đến giá nhà đất và dư nợ tín dụng BĐS không thể tăng. Các ngân hàng cũng tỏ ra thận trọng hơn đối với việc “bơm” vốn vào lĩnh vực nhà đất do lo ngại rủi ro, kèm với những hạn chế từ việc thắt chặt chính sách tiền tệ, vốn tín dụng chỉ ưu tiên cho hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Mặt khác, trong cho vay BĐS, không phải ngân hàng nào cũng mạo hiểm “đẩy” vốn cho các chủ đầu tư dự án hoặc cho khách hàng vay với mục đích kinh doanh, mà chủ yếu là cho cá nhân vay mua căn hộ, nhà trả góp… Hoạt động tài trợ vốn cho các dự án được các ngân hàng đánh giá là có độ rủi ro cao. Đồng thời, với mức lãi suất thỏa thuận hiện nay, chủ đầu tư dự án cũng không mặn mà với việc tiếp cận vốn vay.

Chẳng hạn tại ACB, chủ trương của ngân hàng này là không tập trung cho vay dự án, chỉ đẩy mạnh hỗ trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua căn hộ, nhà, đất cũng như sửa chữa nhà dưới hình thức trả góp. Tương tự, ở các ngân hàng khác, tín dụng BĐS cũng được khai thác chủ yếu từ mảng mua nhà trả góp thông qua việc liên kết với chủ đầu tư dự án để tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân mua căn hộ.

Cụ thể, đối với sản phẩm cho vay hỗ trợ mua nhà, ngoài thời hạn cho vay có thể lên đến 20 năm, HDBank còn thực hiện liên kết với các chủ dự án và nhà đầu tư để giúp khách hàng có thể dễ dàng mua căn hộ. Ngân hàng này cho biết, đã liên kết với hơn 20 chủ đầu tư nhằm hỗ trợ khách hàng cá nhân mua căn hộ. Riêng 6 tháng đầu năm 2010, HDBank đã hợp tác với hơn 5 chủ đầu tư để triển khai loại hình tín dụng này.

Thực tế, để phát triển được loại hình tín dụng trên, 7 tháng qua, các ngân hàng thương mại cũng đã nỗ lực đưa ra nhiều sản phẩm, điều chỉnh dần lãi suất cho vay thỏa thuận và “nới” điều kiện cấp tín dụng. Thế nhưng, dư nợ đối với loại tín dụng này thời gian qua vẫn khó có thể phát triển được như kỳ vọng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Quân, Phó tổng giám đốc HDBank, đối với vay mua nhà, hạn mức cấp tín dụng được HDBank căn cứ vào nhu cầu vốn và đề nghị của khách hàng, nhưng không vượt quá 70% giá trị tài sản đảm bảo.

Thế nhưng, với diễn biến thị trường có khó khăn, cộng với áp lực lãi vay, các ngân hàng cũng không thể kích thích dư nợ cho vay mua nhà trả góp. Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ABBank, ông Đàm Thế Thái cho biết, nhu cầu về tín dụng mua căn hộ, nhà và đất để xây nhà của khách hàng là luôn có và tăng cao. Tuy nhiên, với mức lãi suất thỏa thuận hiện nay, tâm lý người vay vẫn muốn chờ đợi giảm thêm. Vì thế, tín dụng BĐS tiêu dùng vẫn chưa thực sự có dấu hiệu được cải thiện.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TP. HCM cũng cho biết, tính đến thời điểm 30/6/2010, tổng dư nợ tín dụng BĐS của các ngân hàng trên địa bàn đạt 91.302 tỷ đồng, chỉ tăng 16,7% so với đầu năm 2010.

…càng khó hơn

Vốn đã khó phát triển vì nhiều lý do nói trên thì đến nay với Thông tư 13  bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/10, việc phát triển tín dụng BĐS còn bị “siết” chặt hơn. Cụ thể,  điểm c khoản 6 điều 5 của Thông tư quy định, hệ số rủi ro đối với tất cả các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS là 250%. Đây được xem là rào cản mới đối với loại hình tín dụng này.

Theo kiến nghị của 14 NHTM và công ty tài chính thành viên của Hiệp hội Ngân hàng (VNBA), việc quy định hệ số rủi ro 250% đối với tất cả các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS (không phân biệt BĐS đã hình thành hay tài sản hình thành trong tương lai) là không phù hợp với mức độ rủi ro đối với từng loại tài sản khác nhau. Do đó, VNBA đề nghị, NHNN nên căn cứ vào mức độ rủi ro của từng khoản cho vay kinh doanh BĐS để quy định hệ số rủi ro cho phù hợp.

Theo VNBA, việc tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh BĐS làm tổng tài sản Có rủi ro của NHTM tăng lên rất nhiều. Trong khi mức vốn tự có không thay đổi thì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu của ngân hàng sẽ giảm đi đáng kể. Đáng chú ý là ở các ngân hàng quy mô vừa và nhỏ vốn điều lệ còn nằm ở mức khiêm tốn.

Các ngân hàng từ đó không những khó có thể mở rộng cho vay đối với khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS mà thậm chí còn phải “co” dần với mảng cho vay này nói chung, trong đó có cả cho vay mua căn hộ, nhà, đất trả góp… sau khi Thông tư 13 có hiệu lực. Bởi theo các nhà băng, quy định nâng tỷ lệ an toàn cũng đồng nghĩa với việc ngân hàng phải kiểm soát hiệu quả sử dụng vốn.

Trong khi đó, với khách hàng vay tiền để mua căn hộ, nhà hoặc đất, ngân hàng cũng khó có thể theo sát được là mua để ở hay cho thuê, kinh doanh… “Khách hàng vay vốn mua nhà để ở, nhưng sau đó lại cho thuê hoặc bán lại. Trong khi đó, nếu NHNN kiểm tra thì đây là khoản vay có hiệu quả kém, rủi ro cao và yêu cầu ngân hàng phải nâng tỷ lệ an toàn lên, trích lập dự phòng cao hơn”, đại diện một ngân hàng nói.

Thực tế, các khoản nợ xấu của ngân hàng trong những năm qua chủ yếu rơi vào tín dụng BĐS, nên không ít nhà băng đã chấp nhận hy sinh tăng trưởng dư nợ ở loại hình tín dụng này, đồng thời chỉ tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua căn hộ, nhà, đất trả góp để giảm thiểu tối đa rủi ro nợ khó đòi.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, so với cùng kỳ năm trước, sức tăng đối với tín dụng BĐS (trong đó chủ yếu cho vay cá nhân) là không cao, một phần do áp lực lãi suất thỏa thuận.

Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, TS. Lê Xuân Nghĩa khi trao đổi về vấn đề dư nợ và giá BĐS cũng cho hay, cho vay BĐS là một loại hình tín dụng khá rủi ro, nhưng với con số dư nợ hiện nay là không lớn.

Theo ông Nghĩa, dư nợ cho vay BĐS tại TP. HCM chiếm gần 60%, trong khi tại Hà Nội chỉ khoảng 15% tổng dư nợ. Bên cạnh đó, ngân hàng vẫn rất thận trọng trong cho vay trên thị trường BĐS, nhất là đối với các chủ đầu tư. Vì thế, việc định giá sẽ được các nhà băng thực hiện chặt chẽ. Mặt khác, Việt Nam không có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ BĐS, nên những tác động của thị trường nhà đất lên khu vực đầu tư, rồi từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực ngân hàng thương mại là không có, do đó, rủi ro thứ cấp đối với cho vay BĐS là không lớn. Tuy nhiên, vì BĐS là một thị trường nhạy cảm và phức tạp, nên việc NHNN ra những quy định kiểm soát chặt chẽ hơn là có thể hiểu được.