Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng cơn sốt đất cuối năm 2009 sẽ tái diễn vào cuối năm 2010, cùng dịp Chính phủ phê duyệt Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Hà Nội. Song, các cơ quan quản lý cũng như nghiên cứu thị trường đều đưa ra nhận định, rất ít cơ hội để giá đất tăng nóng trở lại trong những tháng cuối năm 2010.

Hết “thăng”, lại “trầm”

Ngay từ đầu năm 2010, giới bất động sản đã nhìn nhận, tâm điểm của thị trường bất động sản khu vực phía Bắc sẽ là Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội. Dự báo này hoàn toàn chính xác bởi tới nay - tuy chưa được phê duyệt - đồ án cũng đã gây ra không ít sóng to sóng nhỏ trên thị trường bất động sản Hà Nội. Đáng kể nhất là cơn sốt nóng hồi đầu quý II/2010 ở khu vực phía Tây, đặc biệt là khu vực các huyện Ba Vì, Thạch Thất, Quốc Oai... Tuy nhiên, chỉ kéo dài được chừng 6/7 tuần, sau khi các cơ quan quản lý vào cuộc, từ cuối tháng 5/2010, thị trường bất động sản Hà Nội đã có dấu hiệu chững lại. Cùng với lượng giao dịch nhanh chóng sụt giảm, giá bất động sản bắt đầu đi xuống, nhất là ở những khu vực được ghi nhận có biến động lớn về giá và giao dịch.

Theo số liệu điều tra vừa công bố của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report - VR), giá đất nền ở Khu đô thị Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông) dao động trong khoảng 32 - 35 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 - 8 triệu đồng so với mức đỉnh trong những tháng đầu quý II-2010. Đất nền khu vực Bắc Thăng Long - Nội Bài cũng giảm khoảng 2 triệu đồng/m2 xuống mức 13 - 15 triệu đồng/m2. Tại khu vực các huyện ngoại thành phía Tây Hà Nội, giá giảm còn mạnh hơn. Đất thổ cư ở Thạch Thất hiện đứng ở mức 2,5 - 3 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, ở vùng “đất nóng” Ba Vì, mức giảm kỷ lục lên tới 70% so với thời kỳ sốt đất. Dù giảm “siêu tốc” nhưng giá đất ở huyện này vẫn chưa về mặt bằng cũ bởi nhiều vị trí trước đó đã tăng tới 500%. Giá xuống rất nhanh nhưng giao dịch ở khu vực này gần như đóng băng bởi không ai mạo hiểm bỏ tiền đầu tư khi chưa biết giá đã chạm đáy hay chưa. Tương tự, ở một số khu đô thị lớn dọc trục đường Láng - Hòa Lạc thuộc huyện Hoài Đức, dù giá đã giảm khoảng 10% nhưng có rất ít giao dịch thành công. Các trung tâm môi giới bất động sản cho biết, tỷ lệ giao dịch thấp vì người mua đã trót ôm đất giá cao không muốn đẩy hàng ra để cắt lỗ trong khi người mua lại đang tiếp tục dò đáy để chờ cơ hội mới.

Tiếp tục đi xuống

Trong lúc thị trường đi xuống, giới đầu tư vẫn râm ran đồn đoán về một đợt lên giá mới được cho là sẽ diễn ra vào dịp cuối năm 2010. Động lực cho cơn “sóng” này chính là việc Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Hà Nội sẽ được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào khoảng tháng 10/2010. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng đó, Công ty VR vừa đưa ra dự đoán làm rầu lòng các nhà đầu cơ: “Thị trường bất động sản Hà Nội nhìn chung sẽ có xu hướng ổn định hơn trong những tháng còn lại của năm 2010”. Đặc biệt, cơn sốt giá trong nửa đầu năm ít có cơ hội tái diễn, đặc biệt trong phân khúc mua bán quyền sử dụng đất - vẫn được coi là “chiếu bạc” lớn nhất trên thị trường bất động sản phía Bắc hiện nay.

Thêm vào đó, trong nửa cuối năm 2010, dòng tiền đầu cơ trên địa bàn Hà Nội có thể chuyển hướng sang các thị trường khác có tiềm năng mang lại lợi nhuận ngắn hạn cao hơn. Do vậy, giá bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, nhìn chung sẽ có xu hướng đi ngang và thậm chí có thể giảm nhẹ trong 6 tháng cuối năm 2010. Ngoài ra, xu hướng chốt lời các bất động sản đầu cơ sẽ khá mạnh mẽ trong thời gian này và giao dịch căn hộ chung cư có thể sẽ sôi động hơn nhằm phục vụ những người tiêu dùng có nhu cầu thực tế về nhà ở. Những nhận định này có thể nói là khá mạnh dạn, bởi xu hướng giá trên thị trường bất động sản là vô cùng khó nắm bắt, dù chỉ trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu tiếp tục phân tích sâu hơn quan hệ cung - cầu ở thời điểm này, người ta có thể nhận thấy những dự báo này là có cơ sở.

Hiếm cơ hội “lướt sóng”

Phân tích cung - cầu trên thị trường, đại diện Công ty bất động sản CBRE Việt Nam, Giám đốc điều hành Richard Leech cho biết, tổng nguồn cung căn hộ để ở tại nửa đầu năm 2010 đã tăng tới 41% so với cùng kỳ năm 2009. Cứ với tốc độ này, mức độ cạnh tranh sẽ tăng đáng kể trong tương lai, buộc các chủ đầu tư tạo sự khác biệt bằng chất lượng xây dựng cao hơn, thiết kế sáng tạo hơn, đảm bảo tiến độ xây dựng tại mức giá không đổi. Không nói rõ sự tăng giảm của giá cả hay lượng giao dịch trong thời gian tới song ông Richard Leech dự báo: “Trong các quý tới, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư dự kiến tạo ra môi trường thuận lợi hơn cho người mua nhà tiềm năng”.

Cũng có quan điểm tương tự, đại diện VR nhận định, trong tương lai gần, loại hình chung cư bình dân đang thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư hơn cả, chiếm tỷ lệ 37,9% trong tổng số mẫu điều tra được hỏi đối với các nhà đầu tư có nhu cầu mua bất động sản. Trong khi đó, đất và nhà tại các khu phố cũ chiếm tỷ lệ 20,9%. Phân khúc vốn được cho là sôi động nhất từ vài năm trở lại đây, đất liền kề dự án và chung cư cao cấp, lại đứng khiêm tốn ở vị trí sau cùng với chỉ 17,9% và 14,7%. Không đánh giá cao cơ hội “lướt sóng” trong dịp cuối năm, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, quy hoạch chung Hà Nội đúng là sẽ được duyệt vào khoảng tháng 10/2010. Việc thông qua bản quy hoạch này sẽ giúp đẩy một lượng lớn bất động sản hàng hóa ra thị trường. Đương nhiên, nguồn cung tăng mạnh sẽ giảm nhiệt cho thị trường chứ không thể đốt nóng cơ hội đầu cơ “lướt sóng” trong ngắn hạn.
Trong khi đó, điều tra của các tổ chức nghiên cứu thị trường tại Hà Nội cho biết, đa số người mua bất động sản để phục vụ mục đích đầu tư (chiếm tỷ lệ lên đến 61,9% và chỉ có 38,1% mua để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của gia đình). Trong số những nhà đầu tư mua để phục vụ mục đích đầu tư có 47,7% dành cho đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời và có 52,3% phục vụ mục đích đầu tư dài hạn và cho thuê. Nguồn vốn chủ yếu các nhà đầu tư sử dụng vào thị trường bất động sản là vốn tự có (chiếm tỷ lệ 44%), tiếp đến là vốn vay từ bạn bè, người thân (35%) và chỉ có 20% nhà đầu tư trong tổng số mẫu điều tra cho rằng sẽ sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư bất động sản. Do lượng người tham gia đầu cơ kiểu “lướt sóng” rất đông và thường là nhóm định hướng thị trường nên nếu thị trường không có “sóng” lớn, tình trạng ảm đạm của thị trường dự báo sẽ còn tiếp tục kéo dài tới hết năm 2010.