DĐDN đã có cuộc trao đổi với ông Phan Thành Mai - Thạc sĩ QTKD Trường ĐH Tổng hợp Melbourne, Trưởng ban ĐH Mạng các sàn GD BĐS VN khu vực phía Bắc xung quanh vấn đề này.

Theo ông Mai, vấn đề này cần được đề cập từ 2010 - 2011 để có cơ hội áp dụng thí điểm vào 2011 - 2012 hoặc sớm hơn.

- Từ việc nghiên cứu nhiều năm về tài chính BĐS, ông cho rằng nên triển khai mô hình Quỹ tín thác BĐS như là một giải pháp về vốn cho thị trường BĐS VN. Vậy ông có thể chia sẻ kinh nghiệm triển khai mô hình này của một số quốc gia trên thế giới ?

REITs (Real Estate Investment Trust) là mô hình thành công tại các nước phát triển thông qua việc chứng khoán hóa BĐS, chia thành cổ phần có thể được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ hoặc ở dạng “lỏng” như các cổ phiếu. Tại Mỹ, Quốc hội Mỹ đã thông qua mô hình này vào năm 1960 với các đặc thù về thuế, phân bổ lợi nhuận... Mỹ có khoảng 300 REITs trong đó 2/3 được niêm yết trên thị trường chứng khoán (149 tại NYSE, 12 tại NASDAG, 35 tại S&P) với tổng giá trị vốn hóa chủ sở hữu trên 300 tỷ USD. REITs có 3 loại chính: quỹ vốn chủ sở hữu Equity REITs, quỹ thế chấp Mortgage REITs và Hybrid REITs.

- Vậy ưu điểm, hạn chế của Quỹ tín thác BĐS so với các nguồn vốn khác của thị trường BĐS là gì, thưa ông ? Và DN, nhà đầu tư được hưởng lợi gì từ việc triển khai mô hình này ?

Ưu điểm của REITs tại thị trường VN là việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi của tất cả cá nhân, tổ chức trong nước thông qua REITs để đầu tư chuyên nghiệp BĐS, khi mà các Quỹ đầu tư BĐS quốc tế tại VN như Vinacapital, Indochina Capital, Drogon Capital... chỉ huy động nguồn vốn quốc tế, còn các quỹ chứng khoán của VN thì bị hạn chế vào tỷ lệ đầu tư cho BĐS. Hạn chế của REITs là khi thị trường BĐS đóng băng thì sản phẩm REITs cũng sẽ bị ảnh hưởng. Ngoài ra vì chỉ 10% thu nhập được tái đầu tư nên REITs không có sự bùng nổ trong phát triển. Mô hình này tại Mỹ được ưu đãi Thuế Thu nhập DN (bằng 0), 90% thu nhập được phân chia cổ tức và thu nhập chính từ kinh doanh hơn là phí quản lý như các quỹ khác. REITs xoay quanh các đầu tư vào tài sản là sản phẩm hữu hình nên tạo ra tâm lý an toàn trên thị trường.

- Từ kinh nghiệm điều hành Cty CP Quỹ đầu tư BĐS VPBank, ông đánh giá như thế nào về khả năng triển  khai Quỹ tín thác BĐS tại VN ?

Việc triển khai quỹ tín thác BĐS tại VN là khả quan vì thị trường BĐS của chúng ta rất tiềm năng, mối quan tâm của các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức trong và ngoài nước với thị trường này là rất cao. Các nguyên tắc chung của hệ thống quỹ tại VN theo luật Ủy ban chứng khoán đã được định khung và vận hành tốt nhiều năm nay. Tuy nhiên, việc thông qua một định chế mới với nhiều đặc thù về thuế, phân bổ lợi nhuận... đòi hỏi một quá trình dài để được chấp thuận từ các cấp hữu quan khác nhau.

- Từ những nhận định đó, ông đề xuất những kiến nghị nào cho lộ trình triển khai mô hình này tại VN ?

Theo tôi, cần có mô hình thí điểm trước khi nhân rộng. Nhưng trước hết, việc làm đề án về REITs để nghiên cứu cần được đề cập từ 2010-2011 để có cơ hội áp dụng thí điểm vào 2011-2012 hoặc sớm hơn. Nếu được phép đề xuất thì đầu mối của Chính phủ tốt nhất nên là Bộ Xây dựng chủ trì kết hợp cùng Bộ Tài chính.

- Xin cảm ơn ông !