Thực tế đã hình thành một công nghệ để bán căn hộ rẻ hơn giá gốc mà ở đó chưa hẳn người mua đã được lợi.

Rẻ nhưng không rẻ

Giữa tháng 7-2010, chị Kim Thanh (thị trấn Mỹ Xuân, Bà Rịa - Vũng Tàu) mua căn hộ 70m2 ở Q.Thủ Đức, TP.HCM với giá 14,5 triệu đồng/m2. Chị Thanh hài lòng vì được mua theo giá gốc do chủ đầu tư công bố, còn được sàn BĐS tại Bình Thạnh giảm giá 5%, tính ra khoảng 100 triệu đồng. Thế nhưng, một người khác cho biết được chiết khấu lên tới 6,5%. Chị Thanh chất vấn người môi giới thì mới vỡ lẽ là bên môi giới lấy 1,5% chiết khấu và người này cũng cho biết mỗi sàn BĐS có chính sách bán hàng riêng.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, trước khi dự án này được chào bán vào cuối tháng 6-2010, hơn 70% căn hộ đã được chủ đầu tư bán sỉ cho một số sàn BĐS, giá thấp nhất chỉ 13 triệu đồng/m2. Theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với bên mua sỉ, giá công bố ra thị trường thấp nhất là 14,5 triệu đồng/m2. Tương tự, một dự án căn hộ tại Q.Gò Vấp được chủ đầu tư công bố giá bán thấp nhất là 12,8 triệu đồng/m2, nhưng giá bán thực tế cho bên mua sỉ chỉ 11 triệu đồng/m2.

Cũng có dự án căn hộ được chủ đầu tư công bố giá bán thực, nhưng khách hàng mua lẻ hầu như không có cơ hội mua theo mức giá này. Như dự án căn hộ nằm giáp ranh giữa Q.9 và Q.2 (TP.HCM), chào bán vào cuối tháng 4-2010 với giá thấp nhất 13 triệu đồng/m2, nếu mua ở sàn phải chịu giá cao hơn 50-70 triệu đồng/căn.

Nâng giá chào bán

“Các sàn BĐS có tiềm lực tài chính chuyên mua sỉ căn hộ trong các dự án là người có tiếng nói quyết định đối với giá bán căn hộ được công bố” - chị T.A., phó giám đốc một sàn BĐS tại Q.2, nói.

Giám đốc một sàn BĐS chuyên mua sỉ căn hộ cho biết giá công bố tùy thuộc vào dự án được bán toàn bộ số căn hộ hay một phần cho sàn BĐS. Nếu chỉ bán một phần cho sàn BĐS, các sàn BĐS sẽ thỏa thuận nâng giá chào bán, tức giá công bố lên cao hơn 10-12% so với giá do chủ dự án đưa ra. Căn hộ 13 triệu đồng/m2 thì giá chào bán được công bố là 14,5 triệu đồng. Vì vậy, dù sàn BĐS có giảm giá cho người mua thì vẫn cao hơn giá bán của chủ dự án.

Trường hợp chủ dự án bán toàn bộ căn hộ cho sàn BĐS thì cả hai bên cùng lấy giá bán của chủ dự án làm giá công bố, nhưng trường hợp này chủ sàn BĐS sẽ có cách bán hàng khác. Đó là tạo sự “khan hiếm” giả tạo để người mua phải trả thêm khoản chênh lệch so với giá gốc.

Do vậy, dù là giá nào thì khi mua lại căn hộ từ sàn BĐS, người mua cũng phải chịu giá cao hơn so với giá bán của chủ đầu tư. Chỉ khác là với trường hợp sàn BĐS bán theo giá công bố được tăng lên so với giá của chủ dự án thì khoản chênh lệch có thể ít hơn. Lý do là các sàn BĐS khi bán lại thường có chính sách bán hàng rõ ràng, khoản giảm giá được công bố, mức giảm tùy vào tiến độ bán hàng, mua trước giảm nhiều, mua sau giảm ít...

Còn trường hợp bán theo giá của chủ dự án thì khoản chênh lệch tăng/giảm tùy vào hiệu quả của việc làm giá của sàn BĐS. Nếu sàn BĐS tạo ra được sự khan hiếm giả tạo, hoặc được nhiều người quan tâm thì khoản chênh lệch sẽ cao hơn. Vì thế, thời gian qua thường xảy ra những vụ chen nhau xếp hàng mua căn hộ do các sàn BĐS làm “đạo diễn” để kích thích sự chú ý của nhà đầu tư.

Bớt dự án “ma”

Một số sàn BĐS cho rằng bản thân họ cũng chịu nhiều rủi ro khi bỏ bạc chẵn rồi thu bạc lẻ. Như một sàn BĐS mua 50 căn hộ của một dự án tại Thủ Đức, đến nay số tiền phải trả cho chủ đầu tư theo tiến độ gần 10 tỉ đồng trong khi sàn này mới bán lại được vài căn hộ.

Vì sao chủ đầu tư dự án lại chấp nhận bán “lúa non” cho sàn BĐS? Chủ đầu tư dự án căn hộ tại Q.Gò Vấp cho biết doanh nghiệp còn hai dự án khác tại Q.Tân Phú và Q.Bình Tân đang triển khai, thiếu vốn nên phải bán sỉ để thu hồi vốn đã đầu tư và cũng để tránh rủi ro khi bán lẻ không có người mua.

Theo một số chuyên gia BĐS, một trong những mặt tích cực của hoạt động mua sỉ bán lẻ là người mua lại bớt lo mua nhầm dự án “ma”. Các sàn BĐS khi mua sỉ sẽ giám sát, đôn đốc chủ đầu tư đảm bảo tiến độ triển khai dự án. Thực tế phần lớn những dự án “ma” hay chậm tiến độ thời gian qua đều rơi vào các dự án bán ủy thác qua một số sàn BĐS. Các sàn này không quan tâm đến thực tế triển khai dự án mà chỉ cố gắng bán thật nhanh và thật nhiều sản phẩm để hưởng hoa hồng môi giới.