Nguồn cung căn hộ rất lớn, nhưng việc mua căn hộ giá gốc trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc với mức giá phù hợp như ở TP.HCM lại nằm xa tầm tay đối với người tiêu dùng ở Thủ đô.

Nguồn cung lớn

Theo ước tính sơ bộ của Công ty Tư vấn Bất động sản Knight Frank (Anh Quốc), trong nửa cuối năm 2010, sẽ có khoảng 6.000 căn hộ được chào bán trên thị trường Hà Nội. Số lượng này cộng với một loạt các dự án đã chào bán trước đây nhưng chưa bán hết sẽ tạo ra nguồn cung căn hộ khá lớn.

Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) đã tung ra dự án Rừng Cọ với 1.500 căn hộ thuộc Khu đô thị Ecopark. Mặc dù dự án này nằm trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, nhưng hầu hết người mua lại đến từ Hà Nội, nhờ chỉ cách trung tâm Hà Nội 13 km về phía Đông Nam.

Mất cân đối về giá

Mặc dù nguồn cung căn hộ lớn nhưng Hà Nội đang chứng kiến sự mất cân đối về cơ cấu giá và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn. Đó là lý do khiến cho thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng.

Tuy số lượng dự án căn hộ cao cấp không nhiều như ở TP.HCM, nhưng do giá bán cao (3.000 USD/m2 tại Indochina Plaza và Keangnam và 1.800 USD/m2 tại Mulberry Lane), nên số lượng khách hàng quan tâm đến những căn hộ này rất ít.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc Bán hàng của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam, nhận xét, phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán trên 2.000 USD/m2 có những diễn biến lên xuống rất khác biệt so với căn hộ phân khúc trung bình. Trong lúc thị trường trầm lắng như hiện nay, các căn hộ có giá thấp hơn vẫn có người mua bán, nhưng phân khúc căn hộ cao cấp hoàn toàn không có giao dịch.

Một phân khúc khác có rất ít giao dịch là loại căn hộ trung bình và thấp, giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2. Nếu như ở TP.HCM, người mua có thể dễ dàng tìm thấy những căn hộ loại này được chào bán như TDH - Trường Thọ, Hạnh Phúc, Phú Gia Hưng thì ở Hà Nội hầu như vắng bóng những dự án loại này.

Loại căn hộ được chào bán nhiều nhất hiện nay có giá dao động từ 20-30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong khi ở TP.HCM, khách hàng có thể “mục sở thị” nhà mẫu và ký kết hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư thì tại Hà Nội, tình hình hoàn toàn ngược lại. Sự thiếu minh bạch này khiến người mua càng trở nên thận trọng.

Nguyên do là có rất ít dự án loại này đạt đủ tiêu chuẩn theo Luật Nhà ở, tức hoàn thành xây dựng phần móng tòa nhà rồi mới được chào bán căn hộ. Hầu hết các dự án tại Hà Nội được chào bán dưới hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, vay vốn từ lúc chưa khởi công hoặc chưa làm xong phần móng. Rất ít dự án có căn hộ mẫu. Trong một thị trường khá trầm lắng, người mua càng trở nên thận trọng với cách mua bán này.

Một điểm khác biệt giữa thị trường căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM là ở thủ đô, người mua khó có thể mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư. Những trường hợp người mua được góp vốn hoặc mua trực tiếp từ chủ đầu tư như Khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường hoặc chung cư Rừng Cọ của Vihajico thường rất hiếm. Đa phần các dự án bán cả sàn hoặc vài sàn cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua cá nhân phải chấp nhận trả chênh lệch cho nhà đầu tư thứ cấp.
 
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Cen Group, cho biết: “Do thị trường thiếu minh bạch, nên người mua muốn mua trực tiếp từ chủ đầu tư cũng không được vì người bán cũng không bán cho người mua lẻ”.

Hình thức mua bán này tồn tại phổ biến ở Hà Nội, nên khi thị trường không có biến động lớn, người mua rất cân nhắc trong việc trả chênh lệch để mua lại căn hộ từ nhà đầu tư thứ cấp. Vì thế, giao dịch cũng chậm hơn.