Sở Xây dựng TP.HCM đã thông báo không cho phép xây dựng căn hộ siêu nhỏ, dù việc này đã được bộ Xây dựng có ý kiến rằng có thể thí điểm nếu xét có nhu cầu.

TS Võ Kim Cương, nguyên phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, tiếp tục bàn về chủ đề này.

Hiện nay, ngoài yêu cầu tuân theo quy hoạch đô thị thì nhà ở phải thoả mãn hai yêu cầu cơ bản là mỹ quan đô thị và tiện nghi ở.

Mất mỹ quan?

Căn hộ 20m2 có làm mất mỹ quan đô thị không? Ở đây, chúng ta cần phân biệt căn hộ nhỏ với ngôi nhà nhỏ xây dựng riêng lẻ trên nền đất. Có thể nói, nhà xây trên nền đất dưới 40m2, bề ngang nhà hẹp dưới 4m sẽ làm bộ mặt kiến trúc manh mún, làm mất mỹ quan đô thị. Nhưng căn hộ nhỏ được bố trí trong các tòa nhà lớn không thể làm mất mỹ quan đô thị được. Vì diện tích 20m2 cũng chính là diện tích phổ biến của các phòng khách sạn, và không ai nói các khách sạn làm xấu thành phố.

Một số người lo rằng xây nhiều căn hộ nhỏ người ta sẽ ở đông người và cơi nới làm mất mỹ quan. Nỗi lo này là chính đáng, vì thực tế đã xảy ra do việc quản lý trật tự đô thị kém. Nhưng việc ở thêm người đâu phải chỉ diễn ra đối với loại nhà 20m2, ai dám chắc rằng nhà 45m2 không thể ở thêm hàng chục người?

Vẫn đảm bảo kiến trúc và tiện nghi

Thứ nữa là căn hộ 20m2 có bảo đảm kiến trúc và tiện nghi ở không? Một căn hộ chuẩn cho một gia đình bốn người tối thiểu phải có phòng ngủ, phòng khách, phòng vệ sinh, phòng bếp, chỗ giặt giũ phơi phóng quần áo. Nếu như vậy thì không thể bố trí từng ấy phòng trên diện tích chỉ có 20m2.

Rõ ràng căn hộ nhỏ không thể tiện lợi và sang trọng bằng căn hộ lớn. Tuy nhiên, căn hộ 20m2 chỉ với mục tiêu phục vụ các hộ trẻ (hai vợ chồng mới cưới, có thể có thêm em bé) và hộ độc thân thì chỉ cần một phòng ngủ có buồng vệ sinh, có chỗ nấu ăn đơn giản là đủ.

Một số nhu cầu sinh hoạt khác như tiếp khách, giặt giũ, chỗ để xe sẽ được đáp ứng nhờ các dịch vụ công cộng. Nhiều toà nhà chung cư loại này ở nước ngoài người ta bố trí nhà bếp chung. Căn hộ nhỏ có thể đặt bếp để nấu nướng đơn giản, góc bếp và buồng vệ sinh phải thông thoáng với không gian bên ngoài, việc này không khó khi thiết kế. Loại căn hộ nhỏ này chỉ để ngủ và làm việc tại nhà (như công việc của giáo viên), không có gì trở ngại.

Giải pháp nào?

Trên thực tế Nhà nước cần huy động thêm các nguồn lực xã hội để đảm bảo thực hiện chính sách nhà ở.

Chủ trương cơ bản và quan trọng nhất của Nhà nước cần được quan tâm là đảm bảo chỗ ở cho mọi người theo tinh thần luật Nhà ở, chứ không phải là cấm ở, kinh doanh nhà nhỏ dưới 45m2. Giải pháp cốt lõi không phải là Nhà nước bỏ tiền ra xây nhà cho dân nghèo mà quan trọng hơn là tạo điều kiện để huy động mọi nguồn lực xã hội vào việc này.

Có thể tính đến việc làm nhà nhỏ để người nghèo và có thu nhập thấp có thể tiếp cận nhà ở bằng cách thuê, thuê mua (mua trả góp) hoặc mua đứt nhà ở…

Ví dụ một đôi vợ chồng trẻ cần có nhà, mỗi tháng họ có thể tiết kiệm được 8 triệu đồng (nghĩa là mỗi năm có 96 triệu) lãi suất ngân hàng là 15%/năm, liệu họ có thể tiếp cận nhà ở thương mại theo cách thuê mua được không?

Trước hết với loại nhà 45m2, giá bán 675 triệu đồng sẽ không thể thuê mua được, vì sau năm thứ nhất giá nhà đã là 675 x 15% = 776,25 triệu đồng, khi trả được 96 triệu đồng vẫn còn nợ 680,25 triệu đồng, nghĩa là số nợ luôn tăng lên và không bao giờ trả hết. Nhưng nếu với ngôi nhà 20m2, giá 330 triệu đồng thì rất có thể (xem bảng).

Cũng bằng cách tính như trên, nếu khả năng trả nợ 60 triệu đồng/năm (mỗi tháng 5 triệu đồng) thì phải mất hơn 12 năm mới trả xong. Trong thời gian thuê mua, thu nhập có thể được tăng lên, người ta có thể bán căn nhà đang thuê mua để thuê mua căn nhà lớn hơn.
 
Dù sao người ta vẫn có chỗ để ở, hơn là sống trong tình trạng chật chội cùng cha mẹ để chờ có đủ tiền mua đứt căn hộ đủ tiêu chuẩn. Giá các căn hộ cũng luôn tăng theo tốc độ lạm phát, nhiều khi cuộc rượt đuổi này là vô vọng.