Một thành viên trong đoàn công tác liên ngành kiểm tra tình hình thị trường bất động sản tại một số khu vực đang xem xét quy hoạch Hà Nội cho biết, số lượng giao dịch đất đai được ghi nhận không lớn và mức giá cũng không quá cao như một số phương tiện truyền thông đã đưa tin.

Ngay sau khi ĐTCK đăng loạt bài về những tiêu cực cũng như hiện tượng "làm giá" trên thị trường bất động sản Hà Nội, Văn phòng Chính phủ đã thông báo ý kiến của Thủ tướng giao Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Văn phòng Chính phủ thừa ủy quyền Thủ tướng lập báo cáo trình Quốc hội trước ngày 30/5 về thực trạng mua bán bất động sản và giá các loại đất chuyển nhượng trên thị trường tự do tại các địa điểm đang quy hoạch của Hà Nội.

Trao đổi với phóng viên ĐTCK chiều 27/5, một thành viên trong đoàn công tác liên ngành cho biết, kết quả kiểm tra cho thấy, số lượng giao dịch đất đai được ghi nhận không lớn và mức giá cũng không quá cao như một số phương tiện truyền thông đã đưa tin.

Giá đất khó kiểm soát

Trước đó, tại báo cáo của Tổ liên ngành Ban chỉ đạo Trung ương về phát triển nhà và thị trường bất động sản gửi Chính phủ đã đánh giá, giá bất động sản vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Tổ trưởng Tổ liên ngành nhận định, giá bất động sản nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng, đang quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân bình thường, quá cao so với mức độ phát triển của nền kinh tế nước ta, cũng như vượt quá xa giá trị thực của bất động sản.

Theo tính toán của các chuyên gia trong Tổ liên ngành, chi phí đầu tư để tạo ra bất động sản là chung cư cao tầng (20-25 tầng) được xây dựng tại Hà Nội tính theo mặt bằng giá cuối năm 2009, bao gồm các chi phí liên quan đến đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí không chính thức cũng như mức lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư là khoảng 16,7 - 17,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến trên thị trường dao động từ 28 - 32 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân gây ra tình trạng giá bất động sản cao, theo ông Nam, là do giá đầu vào tăng và sự khan hiếm bất động sản. "Việc giá bất động sản bị thả nổi và hiện tượng đầu tư theo phong trào cũng là các nguyên nhân đẩy giá lên cao. Ngoài ra, do thiếu các thông tin để tiếp cận hàng hóa bất động sản nên khách hàng chấp nhận mua với mọi điều kiện và mọi giá nên dễ dẫn đến gặp rủi ro", ông Nam cảnh báo.

Thị trường bị bóp méo

Theo báo cáo của Tổ chuyên gia liên ngành gửi Chính phủ, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thời gian qua tiếp tục tăng mạnh, bất chấp tác động của suy thoái kinh tế thế giới.

Dư nợ cho vay tín dụng trong lĩnh vực BĐS tính đến cuối năm 2009 đạt 219.000 tỷ đồng, tăng 36,1% so với cùng kỳ năm 2008.

Trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản, TP. HCM chiếm tới 47,3%, Hà Nội chỉ chiếm 16,7%, các địa phương khác chiếm khoảng 36% tổng dư nợ.

Nợ xấu của cho vay kinh doanh bất động sản khoảng 4.500 tỷ đồng, chiếm 2% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản, tương đương mức nợ xấu của toàn hệ thống tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, các chuyên gia Tổ công tác liên ngành đã chỉ ra hiện tượng các nhà đầu tư nước ngoài tiến hành bán sản phẩm ngay sau khi xây dựng xong phần móng đối với các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê, dẫn đến tình trạng đăng ký là vốn đầu tư nước ngoài, nhưng khi thực hiện dự án lại huy động vốn trong nước là chủ yếu, gây thêm tình trạng căng thẳng về vốn cho các dự án khác.

Trong khi đó, các doanh nghiệp trong nước tham gia thị trường thời gian qua tuy đông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực. Nhiều tổng công ty, tập đoàn lớn thành lập công ty kinh doanh bất động sản, nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập công ty kinh doanh bất động sản, rồi xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, các ngân hàng rất khó kiểm soát.

"Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng đầu tư kinh doanh bất động sản. Nhiều cá nhân cũng tham gia vào kinh doanh bất động sản nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào… góp phần làm méo mó thị trường", một chuyên gia nhận xét.

"Ngân hàng đang ‘làm khó’ cho thị trường bất động sản" cũng là một đánh giá rất đáng lưu tâm của các chuyên gia.

Theo các chuyên gia, thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến sự phụ thuộc lớn của thị trường bất động sản vào những động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng.

Mặt khác, theo nhận định của tổ chuyên gia, việc huy động vốn cho thị trường bất động sản đang tồn tại những bất cập, mà hiện tượng chỉ trong một thời gian ngắn, CTCP Xây dựng và dịch vụ 1/5 đã "huy động vốn" được hàng trăm tỷ đồng khi bán dự án Thanh Hà trên giấy là một ví dụ điển hình. Tình trạng trên cũng gây phức tạp thêm cho thị trường bất động sản vốn đã thiếu đi sự minh bạch cần có.