Theo nhận định của các nhà quản lý và "cò" đất, thị trường đất đai tăng giá chỉ là ảo so với giá trị thực sử dụng của nó. Khả năng sẽ có một cơn "tháo chạy" của các nhà đầu cơ do những dự cảm sai.

Giá trên trời

Tại xã Yên Bài (Ba Vì), một trong những điểm "nóng" về thị trường chuyển nhượng đất đai, thời điểm này, mọi giao dịch mua, bán khá vắng vẻ khi giá đất đã ở mức trên trời. Ông Nguyễn Bá Kiên, cán bộ địa chính xã cho biết, cách đây nửa tháng dòng người sùng sục đổ xô về địa phương tranh mua các vị trí đẹp gần với trục đường Láng - Hòa Lạc kéo dài. Giá đất ở đây cao ngất ngưởng, khoảng 90 triệu đồng/mét bề ngang, dài khoảng 100m tùy thuộc từng thửa đất.

Trước Tết Nguyên đán Canh Dần, giá đất ở đây rẻ như bèo khoảng 30 triệu đồng/mét bề ngang. Trái ngược với đất tại các dự án, đất tung ra thị trường ở đây chủ yếu là đất nông - lâm - trường và đất thổ cư. Đối với loại đất thổ cư, mỗi hộ được cấp giới hạn 200m, phần vượt quá là đất vườn. Còn đất nông - lâm - trường là đất nông nghiệp Nhà nước giao có thời hạn cho các hộ canh tác. Loại đất này không được phép chuyển nhượng tự do. Điều lạ, đất nông - lâm - trường (cụ thể là đất nông trường Việt Mông) lại đắt như tôm tươi, bởi vị trí đắc địa giáp với tuyến đường Láng - Hòa Lạc kéo dài sẽ được xây dựng sau này.

Một "cò" đất tên Lê Văn Hòa thề sống, thề chết với chúng tôi rằng, Trung tâm hành chính quốc gia nằm ngay ở thung lũng hồ Yên Bài này nên giá các loại đất ở đây còn lên nữa? Trong khi đó, các nhà quản lý còn đang tranh cãi xem quy hoạch Thủ đô sẽ hình thù ra sao thì các "nhà đầu tư" không ngần ngại nhao lên vùng đất này thao túng giá cả trục lợi. Phải chăng đây là tin đồn tự đặt ra khiến thị trường đất đai tại phía Tây Thủ đô cuốn vào vòng xoáy với độ rủi ro cao.

"Dân địa phương chúng tôi chẳng mấy ai dám "ôm" quá 2 ngày, cứ mua trao tay xong là phải tìm khách bán ngay, được nhiều được ít cũng phải bán, nếu tham mà ôm lâu đến lúc thị trường trầm lắng thì có bán cả mẫu đất đang có cũng chẳng đủ trả nợ vì tiền đi ôm đất đều là tiền đi vay lãi cả". Cò đất Hòa thừa nhận.

Ông Kiên cho rằng, nhiều khả năng người nhận chuyển nhượng đất đích thực sẽ phải trả giá đắt cho những dự cảm vì thiếu thông tin về giá trị sử dụng của đất nông trường và đất vườn. Bởi, tại thời điểm này đất nông trường và đất vườn không được phép xây nhà ở, thực tế các nhà đầu cơ đất ở đây cũng chỉ sử dụng cho việc trồng cây là chủ yếu.

Trở lại thị trường chuyển nhượng đất đai tại Quốc Oai, đây là địa phương được xem là tâm điểm tăng giá đất thời gian qua, chúng tôi giật mình khi chứng kiến những vụ chuyển nhượng "bom tấn" đất dịch vụ. Tại xã Đồng Quang, đây từng được coi như một "ốc đảo", nằm biệt lập giữa cánh đồng, cách trung tâm huyện tương đối xa, nhưng giá đất 2 tháng qua lên ở những mức giá không tưởng. Ngoài Tết Nguyên đán, giá đất dịch vụ chỉ giao dịch ở mức 1,8 - 2,2 triệu đồng/m2, thế nhưng vào thời điểm giá "sốt" nhảy lên tới 7,5 triệu đồng/m2, tăng 300%.

Rủi ro cao

Tiếp tục "ôm" là chết. Đó là khẳng định của một đầu nậu đất nổi tiếng ở Đồng Quang. Chị Nguyễn Thị Y một đầu nậu chuyên gom đất xuất cho các "đại gia" Hà Nội rỉ tai cho biết, lịch sử đất ở đây đã từng lên cơn "sốt" vào năm 2007. Thực tế thời điểm đó, dân đầu cơ về đây mua đất dịch vụ và đất thổ cư với giá 3-5 triệu đồng/m2 và sau đó 2 năm, đất ở đây đã chứng kiến một cuộc tháo chạy ngoạn mục của các nhà đầu tư khi tiến độ của dự án chưa có chuyển biến gì nhiều. Đất dịch vụ của dự án này có thời điểm cuối năm 2009 chỉ còn 1,8 triệu đồng/m2. Giá đất tại khu vực này tăng là do người dân và cả những nhà đầu tư nghe ngóng sắp có đường làm tới làng. Tất cả chỉ là "nghe" nói vậy và rồi giá một tăng lên hai, hai lại lên ba! Chị Y nói.

Trong khi đó, dự án GPMB đất dịch vụ ở Đồng Quang còn đang khá ngổn ngang, nhiều cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ. Thực tế, giá đất ở khu vực Quốc Oai tăng là do dân đầu tư trước đó "ôm" được khối lượng lớn với giá rẻ, nay làm giá, tạo giao dịch ảo với giá ngất ngưởng để thu hút khách. Dân đầu tư thấy giá ở khu vực này vẫn rẻ hơn một số dự án cạnh đường cao tốc Láng - Hòa Lạc như dự án CEO từ 1 đến 2 triệu đồng nên vẫn đổ xô về mua mà không có nhận định, kiểm chứng thông tin.

Nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản Hà Nội có thâm niên thừa nhận, họ đã chứng kiến biểu đồ hình sin của bất động sản với nhiều cơn sốt nóng, nhưng có lẽ đây là cơn sốt lớn nhất và có bán kính rộng nhất từ trước tới nay. Chưa có khi nào lại nhiều nhà đầu tư "say máu" với bất động sản như vậy. Tâm lý "lướt nhanh là thắng" bao trùm thị trường.

Giá đất trong dân được đẩy lên với mức tăng 200-300% trong vòng chưa đầy 2 tháng là một điều phi lý, nhưng đang được các "nhà đầu tư" mặc nhiên thừa nhận. Và thực tế sẽ chứng minh, không phải đất ở khu vực nào trên trục đường cao tốc Láng - Hòa Lạc cũng sẽ tiếp tục tăng, ngoài những dự án nào tiến độ triển khai khả thi, nhà đầu tư tập trung vốn đẩy nhanh tiến độ và nhất là có sự đồng thuận cao của người dân trong vấn đề GPMB.

Còn nếu các dự án tiếp tục "treo" dài, nghiễm nhiên các loại đất đi kèm như đất dịch vụ, đất thổ cư gần khu vực đó, giá không thể tiếp tục leo thang và việc tụt dốc của thị trường là điều khó tránh khỏi. Hậu quả, những người đầu tư chậm chân, ăn theo tâm lý đám đông và không có thông tin xác thực phải chịu cảnh "chôn" vốn và chịu lãi hằng tháng sẽ tiếp tục lặp lại.