|
Nếu Nhà nước không có những giải pháp hỗ trợ thị trường kịp thời, trong thời gian sắp tới, một số doanh nghiệp địa ốc sẽ bị phá sản. Đó là mối lo ngại mà ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Vinaland, đã bày tỏ tại buổi hội thảo “Tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường bất động sản” do Diễn đàn Thị trường và Doanh nghiệp Bất động sản tổ chức vào giữa tháng 4.2010.
Ồ ạt chuyển nhượng
Từ đầu năm 2009 đến nay, tình trạng sang nhượng dự án bất động sản của các doanh nghiệp Việt Nam diễn ra khá sôi động. Chỉ trong tháng 3 vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản gửi Ủy ban Nhân dân TP.HCM xem xét cho 4 dự án bất động sản lớn trên địa bàn được phép chuyển nhượng theo nguyện vọng của doanh nghiệp. Đó là dự án Cao ốc căn hộ và thương mại Tanibuilding (quận Tân Bình), Khu nhà ở phường Tân Chánh Hiệp (Nguyễn Ảnh Thủ, quận 12), Trung tâm thương mại và căn hộ Tân Thành (66 Tân Thành, quận 5), Khu căn hộ Phước Nguyên (Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè).
Trước đó, trong năm 2009, Công ty Cổ phần Nhiên liệu Sài Gòn cũng đã nhượng lại hai dự án, gồm dự án văn phòng cho thuê tại 143 Điện Biên Phủ (TP.HCM) với giá 40 tỉ đồng và dự án 468 Nguyễn Thị Minh Khai với giá 75 tỉ đồng. Công ty Cổ phần Kỹ thuật Việt bán lại dự án cao ốc 10 tầng trên khu đất diện tích 4.350 m2 ở đường Võ Văn Tần (TP.HCM) với giá 8 triệu USD, Công ty cổ phần Thương mại và Xây dựng bất động sản Hòa Bình chuyển nhượng quyền sử dụng hơn 2.700 m2 đất xây dựng cao ốc văn phòng tại Khu Nam Sài Gòn cho Công ty Đông Dương, với giá 11,9 triệu USD.
Những con số trên chỉ phản ánh bề nổi của thị trường vì đó là những dự án của các doanh nghiệp lớn và được xem là chuyển nhượng thành công. Đối với các dự án nhỏ, số lượng được chuyển nhượng cao hơn rất nhiều và tỉ lệ thất bại cũng cao.
Ông Phạm Minh Đức, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Mua bán Doanh nghiệp và Kết nối Đầu tư Quốc tế (ICE), chuyên tư vấn và môi giới việc mua bán các dự án bất động sản, cho biết, chuyển nhượng các dự án bất động sản đang là xu hướng mới.
Theo ông, loại hình bất động sản được chào bán nhiều nhất vẫn tập trung vào phân khúc khu du lịch sinh thái và các cao ốc văn phòng vì thời gian thu hồi vốn chậm, trong khi nhu cầu mua lại tập trung ở mảng dự án chung cư và nhà ở.
Theo ông Đức, có thể phân ra hai loại doanh nghiệp có nhu cầu bán dự án. Một là các doanh nghiệp gặp khó khăn trong kinh doanh, bị tác động của khủng hoảng kinh tế và sự đi xuống của thị trường bất động sản những năm qua, hoặc các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực khác có đầu tư bất động sản, nay cần tiền để tập trung vào ngành kinh doanh chính của mình. Hai là các doanh nghiệp mà mục tiêu ngay từ ban đầu là lập dự án xong rồi bán.
Ông Đức cho biết, mặc dù số lượng dự án rao bán nhiều nhưng tỉ lệ bán thành công lại rất thấp. Theo ước tính của ông, chỉ có khoảng 5-10% dự án rao bán là có thể đáp ứng được các tiêu chí của bên mua và 30% trong số đó được giao dịch thành công. Sở dĩ tỉ lệ thành công thấp là vì giá cả thường được quyết định bởi ý chí chủ quan của bên bán mà không qua các tổ chức định giá chuyên nghiệp. Do đó, không phải bên mua nào cũng chấp nhận mức giá được đưa ra.
Hơn nữa, tâm lý của bên mua là muốn mua các dự án có hồ sơ pháp lý đầy đủ và có thể thi công ngay. Tuy nhiên, hầu hết các dự án bán ra đều không đáp ứng được tiêu chí này, vì thường các chủ đầu tư do không đủ vốn để hoàn thiện hồ sơ giấy tờ nên mới quyết định bán.
Đồng tình với ý kiến này, ông Hoàng, Vinaland, cho rằng, những dự án có tính pháp lý tốt, đất sạch sẽ rất dễ bán. Tuy nhiên, những loại bất động sản như vậy các chủ đầu tư thường giữ lại để phát triển.
FDI cũng bán!
Nếu như trước đây, đối tượng mua các dự án đa phần là các công ty nước ngoài hay các quỹ đầu tư thì nay đã khác. Cuộc khủng hoảng kinh tế đã cho thấy nhiều doanh nghiệp nước ngoài không mạnh về vốn và không phải doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nào cũng có tiềm lực để mua dự án. Thực tế, nhiều dự án của các doanh nghiệp FDI đã được chuyển nhượng.
Nổi bật nhất là dự án Khu biệt thự cao cấp Raffles, có tổng diện tích hơn 15,4 ha nằm dưới chân danh thắng Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng). Chủ đầu tư đầu tiên của dự án này là Công ty Magnum (Mỹ), sau đó được Tập đoàn Kingdom Hotel Investments (KHI) và European Hotel Corporation mua lại. Tuy nhiên, hai công ty này cũng không thể triển khai và đã nhượng lại dự án cho Tập đoàn Vingroup của Việt Nam. Cuối năm 2009, sau gần 6 năm lận đận, dự án này đã được Vingroup khởi công với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD.
Việc những dự án có nguồn vốn lớn như Raffles chuyển nhượng được có thể xem như là may mắn, vì nhiều dự án FDI khác đang còn treo và có khả năng bị thu hồi. Cuối tháng 4 vừa qua, chẳng hạn, Ủy ban Nhân dân tỉnh Quảng Nam đã ra tối hậu thư cho chủ đầu tư dự án Khu du lịch sinh thái bãi biển Rồng (xã Điện Dương, huyện Điện Bàn) phải tiến hành ký quỹ và hoàn tất những thủ tục cần thiết trước ngày 15.5, nếu không sẽ bị thu hồi giấy phép đầu tư. Đây là dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài của hai công ty Mỹ Tano Capital và Global C&D được Ủy ban Nhân dân tỉnh Quảng Nam cấp giấy chứng nhận đầu tư ngày 22.9.2009, với tổng vốn đăng ký lên đến 4,15 tỉ USD.
Ông Đặng Huy Đông, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư, cho biết, có một số trường hợp doanh nghiệp FDI xin phép đăng ký làm dự án bất động sản rồi bán lại, không phải do khó khăn về vốn. Ông Đông nói rằng, ông biết được chuyện này nhân một chuyến công tác tại Trung Đông gần đây. Khi đó, một nhà đầu tư đã thổ lộ với ông rằng, họ vừa chi 450 triệu USD để mua lại 50% vốn của một dự án bất động sản FDI tại TP.HCM. Thế nhưng, khi về nước tìm hiểu, ông Đông mới biết, thực ra chủ đầu tư ban đầu của dự án này chỉ bỏ ra 250 triệu USD để làm dự án.
Còn theo ông Đức, Công ty ICE, việc bán các dự án bất động sản ở các doanh nghiệp FDI cũng là điều bình thường nếu họ không có đủ vốn để triển khai dự án. Về việc các doanh nghiệp FDI vào thị trường Việt Nam với mục đích để xin giấy phép đầu tư rồi nhượng lại dự án để kiếm lời, ông Đức cho rằng, hiện tượng này là có thật, nhưng số doanh nghiệp làm ăn kiểu này đa phần đều đến từ Hàn Quốc, Đài Loan và một số nước châu Á
|
