Nhiều người cho rằng, một căn hộ thuộc dự án từ khi triển khai đến khi tới tay người có nhu cầu thực thì cũng phải vòng vèo qua nhiều "cầu". Đây chính là câu chuyện vì sao người dân không thể mua được nhà giá gốc.
Ông Phạm Thành Hưng - Phó Tổng Giám đốc Cty CP BĐS Thế kỷ đã có những chia sẻ xung quanh vấn đề này.

Nhiều người cho rằng, phần lớn các giao dịch hiện nay đều là "con buôn bán cho con buôn". Ông đánh giá thế nào về vấn đề này?

Thực tế hiện nay đúng là có chuyện đó đó thật. Tuy nhiên, so sánh cung cầu phải phải tương quan giữa cung thực tế và cầu có khả năng chi trả. Bởi cầu có khả năng chi trả khác với cầu chung chung. Vì ai cũng có nhu cầu nhà ở nhưng có khả năng chi trả mới là vấn đề. Vì thế các dự án khi đến tay người có nhu cầu thực thì cũng phải vòng vèo qua nhiều "cầu".  Đây chính là câu chuyện vì sao người dân không thể mua được nhà giá gốc.

Người ta vẫn cho rằng, các nhà đầu cơ, hay các khâu trung gian, cò mồi là nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất cao hơn giá trị thực. Nhưng phân tích sâu xa từ cái gốc, đó là nguồn vốn thì có thể dễ hiểu vấn đề này.

Với sự dành dụm chắt bóp cả đời để mong muốn mua một căn nhà, người dân có tâm lý phải mua được ngôi nhà "bằng xương, bằng thịt". Tuy nhiên, đến công đoạn này thì người dân không thể mua được giá gốc bởi chủ đầu tư đã phải chịu mức vốn cao hơn rất nhiều lần.

Với chính sách thặt chặt tín dụng BĐS suốt từ năm 2008 đến nay, và giờ đây, các ngân hàng vẫn quay lưng đối với các DN BĐS, thì DN không thể có vốn để xây dựng dự án khi đã có chủ trương, quyết định đầu tư.  Với một dự án chưa có tài sản thế chấp, DN đào đâu ra tiền để giải phóng mặt bằng, thi công, chưa nói đến việc lập các dự án đền bù, tái định cư... Như vậy, nhiều DN phải dùng đến nguồn vốn của các nhà đầu tư thứ cấp.

Trong khi đó, đặc điểm chung của tín dụng BĐS ở VN đối với người mua nhà ở: thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay, thời hạn vay dài hạn (10 - 15 năm), cá biệt 25 - 30 năm, lãi suất điều chính 3 tháng/lần, hạn mức tín dụng thấp (khoảng 30 - 50% giá trị tài sản thế chấp) thì cho vay tiêu dùng mua nhà giờ đây cũng đang trở nên khó khăn hơn bao giờ. Đặc biệt người dân không thể chứng minh thu nhập hợp pháp mà chỉ có thể chứng minh tiền lương ít ỏi, mà nhiều khi ngân hàng cũng không thừa nhận cổ tức hay các khoản lãi kinh doanh sinh lời khác của người dân để cho vay.

Vậy DN ông có tham gia vai trò nhà đầu tư thứ cấp không ?

Chúng tôi chủ yếu giao dịch trên sàn, và hình thức giao dịch này là có điều kiện, Luật kinh doanh BĐS không quy định giao dịch trên sàn là hợp đồng góp vốn. Đôi khi chúng tôi cũng đóng vai trò như một nhà đầu tư thứ cấp.

Luật Kinh doanh BĐS chỉ có quy định: bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng, chứ không quy định hình thức góp vốn, và thực tế nhiều hợp đồng bị vô hiệu, và kể cả có hiệu lực thì cũng tiềm ẩn rủi ro, vậy tại sao nhiều nhà đầu tư (như DN ông chẳng hạn) vẫn tham gia các hợp đồng góp vốn này ?

Thực ra rủi ro trong các hợp đồng góp vốn hiện nay chủ yếu là do tính pháp lý của các dự án chứ không phải do rủi ro hợp đồng. Vụ Công ty 1/5 đã có dấu hiệu sai phạm khi bán hàng "trên giấy" khoảng 600 lô đất nền thuộc dự án Thanh Hà hay một số dự án gần đây do các nhà đầu tư chưa có tìm hiểu và thông tin đầy đủ.

Tuy nhiên, cũng phải nói rằng, việc không có quy định cụ thể nên cũng thể hiện nhiều vướng mắc như ở thởi điểm huy động, chính sách thuế đối với hình thức góp vốn như thế nào, phương thức góp vốn ra sao ?

Đặc biệt, việc các văn bản pháp luật của chúng ta hiện nay chưa thống nhất, và chưa phù hợp với thực tế cũng khiến cho thị trường BĐS chưa thể phát triển lành mạnh và minh bạch. Việc cuối tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng có công văn hướng dẫn doanh nghiệp về việc huy động vốn và bán nhà tại các dự án khu đô thị mới.
 
Trong công văn này, Bộ Xây dựng khẳng định, thời điểm đầu tiên chủ đầu tư được phép huy động vốn là sau khi dự án đã được UBND TP Hà Nội cho phép đầu tư và chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng, bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, Bộ Tư pháp lại huýt còi, bởi Công văn số 3 và Thông tư số 4 về hướng dẫn Quy chế khu đô thị mới của Bộ Xây dựng không phù hợp với Luật Nhà ở đã thể hiện bất cập này.

Vì vậy, hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua BĐS để phòng rủi ro lãi suất tăng và cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.

Vậy với tư cách là DN, ông kỳ vọng kênh huy động vốn nào nhất trong thời gian sắp tới?

Tôi hi vọng nhất vào kênh huy động của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng tương lai. Kênh huy động vốn này đối với VN hiện nay là an toàn nhất và có thể dễ dàng triển khai nhất. Và trong tương lai theo tôi là kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán và các quỹ đầu tư sẽ là kênh hấp dẫn. Còn vai trò thông qua kênh đầu tư của các tổ chức tài chính tín dụng sẽ có xu hướng càng ngày càng giảm, bởi hiện nay hạn mức tín dụng đã chạm trần rồi, và khó có thể giải ngân thêm.

Xin cảm ơn ông!

• Nhà đầu tư đang đợi Luật Đặc khu   (2018-02-16 16:09:35)
• Thủ tướng đồng ý ba dự án giao thông nghìn tỷ, cơ hội lớn cho bất động sản Sài Gòn   (2017-05-12 06:26:32)
• Xây cầu 5.300 tỷ này sắp xây, hàng chục nghìn người dân Sài Gòn chắc hẳn sẽ vui mừng khôn siết   (2017-04-02 08:03:11)
• Săn nhà phố mặt tiền cho thuê tại Sài Gòn   (2016-04-25 13:21:33)
• Xây cầu Cần Giờ: Để qua sông hết phải “luỵ phà”   (2016-03-14 05:24:47)
• Định hướng phát triển Cần Giờ   (2016-02-19 18:21:40)
• https://www.youtube.com/watch?v=IZXsvuIfnJA   (2016-01-30 16:41:16)
• Giải mã cơn sốt bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc   (2015-12-29 11:40:34)
• P.HCM xin điều chỉnh Khu du lịch lấn biển Cần Giờ lên 1.080ha   (2015-12-25 07:03:46)
• Thành ủy Tp.HCM muốn bán cổ phần trong dự án Saigon SunBay   (2015-12-12 12:54:40)