Trong hầu hết trường hợp, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ phát... "trắng án", còn thua thiệt thuộc về người mua. Mặt khác, người có nhu cầu nhà ở thực sự hầu như không thể tiếp cận sản phẩm (nhà ở). Hànộimới đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường về vấn đề này.

Chưa có chế tài...

Thưa ông, thời gian qua, thị trường BĐS diễn ra hết sức lộn xộn. Một trong những vụ việc nổi cộm là việc Công ty 1-5 bán khống đất tại dự án Thanh Hà Cienco 5 (quận Hà Đông, Hà Nội). Theo ông, từ góc độ quản lý nhà nước, đâu là kẽ hở?

Những lộn xộn này xảy ra trong tình trạng dự án BĐS sử dụng phương thức mua bán nhà trên giấy, tức là chuyển nhượng đất, bán nhà hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư giới thiệu, mô tả đặc điểm... của bất động sản, người mua cam kết góp vốn và đóng theo tiến độ.

Hiện tại, về mặt pháp lý, chúng ta đã chấp nhận phương thức đó với quy định rất cụ thể, rõ ràng, chẳng hạn dự án phải thực hiện đến giai đoạn nào thì mới được huy động vốn (thường là thông qua các hợp đồng góp vốn - PV)... Tuy nhiên, chúng ta mới chỉ dừng lại ở quy định... Vì thế, có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra trong khi công cụ pháp luật hiện thời chưa điều chỉnh được. Chẳng hạn, nhiều trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết (với người góp vốn theo hợp đồng - PV) hoặc... “điều chỉnh” cam kết mà không bị xử lý ngay cả khi hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư với người mua khá kỹ càng, chặt chẽ.

Nhiều nước đã sử dụng phương thức ngân hàng đứng giữa (chủ đầu tư - người góp vốn) để bảo đảm cho các giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi, an toàn, hài hòa lợi ích của các bên cũng như chặn đứng bất trắc này.

Mặt khác, hiện cung - cầu trên thị trường bất động sản chưa phù hợp. Trong nhiều trường hợp, thông tin về dự án lại bị bưng bít. Do đó, nhà đầu tư bị tác động bởi tâm lý đám đông khi chỉ nghe... đã đổ xô đi đầu tư. Có rất nhiều dự án như vậy và đây là nguyên nhân gây ra những lộn xộn.

Nguyên nhân khác là có nhiều nhà đầu tư thứ cấp sau khi “tiếp cận” chủ đầu tư, dù chưa đủ điều kiện nhận quyền chuyển nhượng đã huy động góp vốn (điển hình là “vụ Công ty 1-5”). Một bất cập nữa là trong khi Nhà nước đã công nhận khả năng góp vốn và triển khai thực hiện giao kết của người mua với chủ đầu tư song giao kết này nên được “đối xử” như thế nào ở khía cạnh pháp lý, có thể được xem là giấy tờ có giá trị - người góp vốn có được chuyển nhượng không - lại chưa được thừa nhận.

Thực tế này đẻ ra các hợp đồng ủy quyền công chứng, theo đó người góp vốn đầu tiên thông qua hợp đồng ủy quyền chuyển giao quyền sở hữu, định đoạt tài sản BĐS cho người khác. Bản chất đây là hợp đồng chuyển nhượng BĐS, song về mặt pháp lý, người mua đầu tiên vẫn là chủ sở hữu... Đây cũng là một kẽ hở khi một trong hai bên có thể phá vỡ hợp đồng ủy quyền nếu giá BĐS tăng hoặc giảm...

Thời gian qua, thị trường BĐS đã “nóng” lên. Theo ông, đâu là nguyên nhân?

Có hai nguyên nhân khiến cho thị trường BĐS bắt đầu có chiều hướng tăng giá từ tháng 2-2010 lại đây, đặc biệt là thị trường Hà Nội. Thứ nhất, một bộ phận người dân Hà Nội có tiền nhàn rỗi. Thứ hai, đây có phần là hệ quả của quyết định đóng cửa sàn vàng. Sau đó, có thể thấy sự nóng lên của thị trường vẫn chịu “dư âm” từ gói kích cầu của Chính phủ.

Nếu như năm 2008, khủng hoảng kinh tế bùng nổ, nguồn vốn bị ngăn lại, thị trường ảm đạm thì sau đó đã ấm lên một chút. Dù vậy, thị trường “nóng” mang tính cục bộ, chưa ổn định và cũng chỉ diễn ra tại các khu vực có hạ tầng tốt, giá cả (giá gốc - PV) ở mức cạnh tranh.

Ông có thấy những dấu hiệu bong bóng trên thị trường BĐS?

Theo tôi, chưa xuất hiện bong bóng nhưng thị trường bị méo mó. Cụ thể, BĐS chỉ nóng tại một vài dự án, đồng thời cũng chỉ tập trung ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh như trên đã nói.

Ông đánh giá thế nào về cung - cầu BĐS hiện nay?

Hiện nay, nguồn cung BĐS không chỉ thiếu mà còn lệch so với cầu. Trong khi người thu nhập thấp có nhu cầu ở thực sự cần là chính thì thị trường chỉ đi vào khu vực cao cấp mà khu vực này lại đang bị một bộ phận đầu cơ, tích trữ.

Ông có cho rằng khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu đang ngày trở nên khó khăn?

Khả năng tiếp cận của người sử dụng cuối cùng - tức người có nhu cầu nhà ở thực sự - chưa nhiều nhưng nhóm kỳ vọng vào lợi ích (bộ phận “kinh doanh” - đầu cơ - PV) nhiều hơn.

Ủy ban điều tiết thị trường BĐS - cần thiết

Như đã đề cập, thị trường đã có rất nhiều lộn xộn, chẳng hạn vụ Công ty 1/5, sàn giao dịch BĐS Hà Nội... Có ý kiến cho rằng việc ém nhẹm thông tin là một trong những nguyên nhân?

Một trong những giải pháp cốt yếu nhằm khắc phục những lộn xộn trên thị trường BĐS hiện nay là minh bạch hóa thông tin song hiện không thể thực hiện. Một thị trường BĐS chính quy không thể là thị trường nghe - nói, ở đó người mua phải đến bà hàng nước, thông qua người nọ người kia... Thị trường BĐS chính quy phải là thị trường của thông tin, minh bạch và rõ ràng...

Nhiều ý kiến cho rằng “góp sức” không nhỏ vào tình trạng này là các sàn giao dịch BĐS... Ông nghĩ sao?

Tại Việt Nam, các sàn giao dịch BĐS được thành lập trên quy định của pháp luật, đồng thời nhằm hỗ trợ chủ đầu tư (phân phối hàng - PV) chứ chưa bắt nguồn từ nhu cầu của thị trường, tức sàn BĐS bản chất là cái chợ. Ở đó, nó đóng vai trò thông tin, kết nối người mua - người bán, đồng thời hỗ trợ các giao dịch được thực hiện thuận lợi.

Có thể thấy một nghịch lý là hiện một số sàn giao dịch BĐS đang đóng vai trò đầu cơ, thậm chí gọi vốn... - không phải chức năng của sàn. Chính đội ngũ “cò” lại đóng vai trò chắp nối trên thị trường. Như vậy, “cò” làm chức năng của sàn, còn sàn... đi làm “việc khác”.

Thưa ông, ông đánh giá thế nào về phương án thành lập ủy ban quốc gia giám sát thị trường BĐS?

Hiện Nhà nước đã có nhiều kênh nhằm giám sát thị trường BĐS, chẳng hạn các chương trình chuyên đề của Quốc hội, HĐND các cấp song Chính phủ cũng cần thanh tra, kiểm tra. Với thị trường BĐS, tính nhạy bén của các cơ quan quản lý còn rất ít. Thành lập một ủy ban điều tiết thị trường BĐS, tập hợp các chuyên gia đầu ngành, sẽ góp phần giảm thiểu bất ổn trên thị trường.

Trong trường hợp phương án này được quyết định, sẽ không tạo ra sự chồng chéo, cồng kềnh nào về mặt quản lý nhà nước bởi thị trường BĐS hiện có rất nhiều bộ, ngành cùng quản lý (bộ Tài nguyên - Môi trường, bộ Xây dựng, bộ Tài chính...). Ủy ban này sẽ bao gồm đại diện có sẵn với mục đích giám sát, điều phối... để thống nhất quản lý. Bên cạnh đó, hệ thống văn bản quản lý Nhà nước cũng từng bước cần chuyên nghiệp hóa.

Xin cảm ơn ông!