“Có mặt bằng cho thuê là sống khoẻ”, những người đi thuê mặt bằng kinh doanh thường nói vậy. Nhưng với người “có của” thì việc đầu tư mặt bằng một vài ngàn cây vàng để cho thuê hàng tháng chưa chắc là cách đầu tư tốt nhất.

Đường Đồng Khởi, quận 1 là con đường có giá trị bất động sản, giá trị thuê mặt bằng kinh doanh cao nhất thành phố. Tuy nhiên, muốn đầu tư nhà ở đây để cho thuê sinh lợi thì vốn phải rất lớn. Ảnh: Lê Quang Nhật

Chị Ngọc Mỹ, ngụ ở quận 5 mua căn biệt thự trên đường Nguyễn Thị Diệu quận 3 với giá xấp xỉ 3.000 lượng vàng, bỏ thêm 500 lượng để xây mới, tính ra tổng cộng khoảng 91 tỉ đồng. Chị tìm được khách nước ngoài đồng ý thuê để mở dịch vụ làm đẹp với giá 20.000 USD/tháng (382 triệu đồng). Sau khi trừ thuế, mỗi năm chị thu về hơn 4 tỉ đồng. Tính ra, phải mất 20 năm, chị mới thu hồi vốn đầu tư.

20 năm mới hoà vốn là quá lâu

Các chuyên gia đều cho rằng, một dự án đầu tư kinh doanh mặt bằng cần phải có thời gian thu hồi vốn khoảng 20 năm.

Nhưng chị Ngọc Mỹ tỏ ra không hài lòng. Chị cho rằng, với số vốn kể trên, nếu đem gửi ngân hàng hoặc cho bạn bè mượn vốn làm ăn, thì một năm tiền lãi trên 10 tỉ đồng. Tính chi phí cơ hội, xem ra chị lỗ đến 6 tỉ đồng mỗi năm, còn nếu tính đường thu hồi vốn thì hơn 20 năm…

“20 năm là khoảng thời gian trung bình để có thể thu hồi vốn trong các hoạt động đầu tư về địa ốc, bất động sản. Thực tế các dự án thực hiện trên đất thuê như thuê đất xây nhà xưởng, xây chung cư, xây trung tâm thương mại… thường yêu cầu phải có thời gian cho thuê từ 40 – 50 năm trở lên do giá đất đã tăng nóng trong thời gian dài đẩy chi phí đầu tư tăng lên”, bà Trang, một nhà đầu tư bất động sản ở nhiều khu vực tại Việt Nam cho biết như vậy.

Bà Trang cho rằng, 20 năm là công thức chung để tính toán. Nhưng gần đây, khi vàng, chứng khoán, ngoại tệ… có thể đem lại khoản lợi bất ngờ. Và các nhà đầu tư bất động sản đã từng quen với kiểu mua đất dự án, xây chung cư, mua nhà nát sửa lại rồi bán… lãi gấp 2 – 3 lần trong thời gian ngắn thì đầu tư mặt bằng đến 20 năm mới thu vốn là đã để “tiền chết”.

Không dễ ăn

Trong khi đó, việc tăng giá cho thuê là rất khó khăn. Một nhà đầu tư đã bỏ khoảng 5.000 lượng vàng mua hai căn nhà mặt tiền cạnh nhau ở quận 3, hợp thành căn nhà có diện tích hơn 400m2.

Bà ra giá cho thuê mở nhà hàng, shop hay thẩm mỹ viện 30.000 USD/tháng. Tính ra, sẽ thu hồi vốn trong 19 năm. Nhiều khách đến hỏi thăm, xem xét rồi… rút lui vì họ cho rằng khó mà có mức doanh thu đủ bù chi phí tiền mặt bằng. Có khách chỉ chấp nhận thuê với giá 22.000 USD/tháng, tính ra, sẽ phải mất 26 năm để thu hồi vốn.

Cuối cùng, bà đành chấp nhận đưa chi phí thuê nhà như một phần vốn góp mở nhà hàng, phần thu của mặt bằng sẽ là 60% lợi nhuận hàng tháng. Bà nói: “Có thể lợi nhuận ban đầu sẽ rất thấp, thậm chí sau hai năm cũng khó đạt mức 22.000 USD/tháng. Nhưng bù lại, con gái tôi sẽ học được nghề kinh doanh trong nhà hàng này”.

Còn bà Trương, chủ của chín căn nhà đang cho thuê tại khu vực các quận 1, 3, 10, 5 và Tân Bình với tổng trị giá đầu tư hơn 15.000 lượng vàng cho rằng: “Cho thuê mặt bằng còn là giải pháp tạm thời của những người đầu tư địa ốc để bán, khi mà giá cả xuống thấp và thị trường mua bán đóng băng. Chính vì vậy, ít thấy ngôi nhà mặt tiền nào ở vị trí đẹp mà ký hợp đồng cho thuê dài hạn. Hầu hết chỉ cho thuê từng năm, lấy tiền cọc trước 3 – 6 tháng…”