Chưa đầy hai tháng sau Tết âm lịch, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến, rõ nét nhất là mặt bằng giá, dù chưa thể nhận định là tích cực hay bất lợi.

Nhen nhóm mặt bằng giá mới

Theo thông tin từ một số sàn giao dịch bất động sản, nóng nhất là giá đất nền tại nhiều dự án thuộc khu vực Vân Canh, Cầu Diễn, giá tăng theo từng ngày và hiện đang ở mức trên 30 triệu đồng/m2.

Những căn hộ xây thô, hay đất liền kề xây thô tại một số khu đô thị như Xa La, Văn Khê, Văn Phú (Hà Đông) giá được đẩy lên từ 35-37 triệu đồng/m2, dự án khu D của Geleximco hiện đã lên giá xấp xỉ 33 triệu đồng/m2.

Thị trường bắt đầu xuất hiện cuộc đua tìm kiếm các căn hộ cao cấp hoặc nhà biệt thự. Đây có lẽ là phân khúc ít được chú ý nhất của thị trường năm nay, khi đa phần các chủ đầu tư dự án đều nhắm tới đối tượng nhà ở giá trung bình và dành cho người thu nhập thấp. Vô hình chung, sản phẩm này trở nên khan hiếm và giá bán đã tăng khoảng 25-30% so với thời điểm cuối năm 2009.

Qua phản ánh của giới kinh doanh địa ốc, mặt bằng giá có tăng song số thương vụ giao dịch thành công vẫn còn rất ít mà đa phần là giao dịch giả để thăm dò thị trường và kiên nhẫn chờ đợi những tín hiệu tốt hơn trong khoảng nửa sau của năm 2010.

Những ngày tạo sóng sốt đất của "đại gia" bất động sản Nam Cường, sau kế hoạch chào bán các căn hộ chung cư đa diện tích tại khu CT7, CT8 - Lê Văn Lương Residential, lại tiếp tục tung chiêu, câu khách về dự án CT3 Hoàng Quốc Việt Residential với giá giai đoạn 1 là 1.300 USD/m2.

Không lâu sau là thông tin mở bán 400 căn hộ với giá dưới 1 tỷ đồng tại Hà Nội trong tháng Tư: “Đến nay, các hạng mục mở bán chỉ đạt 70% kế hoạch, nhiều khách hàng bỏ cọc thậm chí chấp nhận chịu lỗ, bán tháo do sức ép đáo hạn ngân hàng. Rõ ràng, hiện tượng Nam Cường và cơn sốt giao dịch chỉ như tia chớp lóe lên rồi tắt ngóm.

Anh Vũ Bắc Hải, khách tiêu dùng tại sàn giao dịch Hà Nội Mới băn khoăn: "Những tưởng thị trường sẽ dễ thở hơn sau những cải thiện về chính sách nhà ở và tín dụng để làm tăng khả năng tiếp cận giữa cung và cầu. Song, với đà tăng giá như hiện nay, để thực mua, thực sử dụng một căn nhà quả không phải chuyện đơn giản."

Giải mã tốc độ thị trường

Vốn là hơi thở của nhiều ngành sản xuất, không riêng gì xây dựng. Quyết định nới lỏng chính sách tiền tệ, tiếp tục cho vay các khoản trung và dài hạn với lãi suất thỏa thuận nhằm mục đích đầu tư (trong đó có bất động sản) thực sự thổi thêm luồng sinh khí mới cho thị trường.

Trái với các nhà đầu tư thứ cấp, lãi suất thỏa thuận lại đang là mối lo cho chính các chủ dự án hay chủ nhà thầu xây dựng. Bản thân các ngân hàng cũng cạn vốn và thiếu tiền mặt, cuộc tranh đua lãi suất để giành giật tín dụng đang khiến nhiều doanh nghiệp khốn đốn.

Các khoản chênh về lãi suất, các chi phí “bôi trơn”... chắc chắn sẽ được cộng dồn vào giá thành nhà ở và cuối cùng chỉ người mua nhà phải chịu thiệt.

Đó là chưa kể, giá nguyên vật liệu hiện đang là nỗi ám ảnh cho nhiều nhà xây dựng. Qua phản ánh từ Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng Minh Khoa, giá thép thành phẩm cuối tháng Ba đã tăng gần 2 triệu đồng/tấn khiến doanh nghiệp phải 5 lần điều chỉnh hạng mục giá thép.

Biểu giá niêm yết của một số doanh nghiệp như VinaKyoei, Tổng công ty Thép Việt Nam và Công ty cổ phần Thép Việt cho thấy giá bán thay đổi mỗi tháng một lần, khoảng cách tăng giữa 2 đợt từ 600-700 ngàn đồng/tấn, thép cuộn đang được bán với mức giá 13,7 triệu đồng/tấn trong khi tư thương đã bán với giá 14,6 triệu/tấn.

Với mức tăng giá như vậy, thị trường thép Việt đang đối mặt với tình trạng găm giữ hàng, tạo tâm lý khan hàng để đẩy giá.

Cũng bởi các yếu tố đầu vào như điện, than tăng giá, chính sách tỷ giá liên tục thay đổi khiến nhiều doanh nghiệp ximăng cũng đang rục rịch “lướt giá ăn theo.”

Ông Nguyễn Văn Kiên, Tổng giám đốc Công ty cổ phần ximăng X18 (Bộ Quốc phòng) thừa nhận thời điểm này doanh nghiệp khó mà không tăng giá bán bởi chi phí sản xuất của mỗi tấn ximăng đang tăng thêm từ 60.000-100.000 đồng.

Tương tự, giá các mặt hàng vật liệu điện, gạch, gỗ lát và các trang thiết bị phục vụ thi công cũng đang đội giá từng ngày khiến chính người tiêu dùng (xây nhà đơn lẻ) liên tục toát mồ hôi, chưa nói tới các công trình lớn.

Thêm vào đó, chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà chưa thực sự phát huy được khả năng kích thích thị trường.

Theo đánh giá của ông Lương Bạch Vân, Chủ tịch Hội liên lạc người Việt Nam ở nước ngoài, “cánh cửa” luật pháp cho phép Việt kiều mua nhà tại Việt Nam mới chỉ được mở hé.

Không chỉ đang lúng túng trong việc xác định đối tượng hợp chuẩn, kiều bào còn nhiều băn khoăn về các khoản thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân với hoạt động đầu tư vốn...

Rõ ràng, thị trường năm 2010 còn khó xác định xu thế vì các yếu tố tác động vào thị trường bất động sản không đồng nhất tác động theo hướng có lợi hoặc bất lợi./.

Theo Ngọc Quỳnh (Vietnam+)