Nguồn cung BĐS trong thời gian qua đã phát triển lệch pha so với cầu về BĐS dẫn đến sự dư thừa trong một số phân khúc thị trường cao cấp hay BĐS có giá cao. Điều này sẽ ảnh hưởng đến bức tranh chung của thị trường BĐS nhà ở trong năm 2010 đặc biệt tại khu vực TP HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Chuyển hướng đầu tư vào BĐS vùng ven
TP HCM là đô thị hàng đầu Việt Nam, có tỷ lệ dân thành thị cao nhất nước và ngày càng tăng cao vì vậy nguồn cung và cầu BĐS cũng sẽ rất cao và sôi động nhất nước.
Thủ tướng Chính phủ vừa phê duyệt về định hướng không gian xây dựng đô thị theo quy hoạch, theo đó đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050 thì TP HCM sẽ là trung tâm và các huyện Thuận An, Dĩ An (tỉnh Bình Dương), Long Thành và TP Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) sẽ có vị trí quan trọng trong việc hình thành không gian đô thị khoa học và công nghệ cao, gắn kết chặt chẽ với không gian trung tâm TP HCM.
Chính điều này cũng góp phần tích cực và ảnh hưởng lớn về mặt vĩ mô và tính gắn kết của 2 tỉnh này đến sự phát triển của TP HCM trong những năm tới.
Thời gian qua, Bình Dương đã có nhiều dự án lớn, cơ sở hạ tầng tốt góp phần giúp Bình Dương hỗ trợ tích cực cho TP HCM. Bên cạnh đó, thị trường BĐS Bình Dương có tương tác và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ nhất từ thị trường BĐS TP HCM vì hiện Bình Dương đang thu hút một lượng các nhà đầu tư từ TP HCM.
Chính vì vậy, Bình Dương có nhiều cơ sở cho sự phát triển trong năm 2010 khi giá BĐS nhà ở nơi đây được duy trì ở mức thấp hay hợp lý.
Cũng như Bình Dương, Đồng Nai là cửa ngõ phía Đông TP HCM có vị trí hết sức thuận lợi kết nối với các tỉnh, giao thông huyết mạch, cộng với nhiều dự án hạ tầng phát triển nhanh chóng, giá đất còn thấp, thị trường bắt đầu có sự liên kết giữa các đơn vị BĐS lớn mạnh như Tín Nghĩa, Sonadezi và Donacoop.
Xét về triển vọng phát triển trong dài hạn thì Đồng Nai có thể vượt xa Bình Dương, tuy nhiên trong ngắn hạn và hiện tại thì Đồng Nai vẫn chưa có nhiều các hoạt động giải trí thương mại và công trình tiện ích.
Hiện tại Đồng Nai có các dự án đa phần là dự án nhỏ, rời rạc, thiếu tập trung và có các dự án lớn nhưng chưa thực sự triển khai. Nếu các dự án lớn nơi đây không được triển khai sớm và đồng bộ thì sẽ kìm hãm sự phát triển.
So với Bình Dương và Đồng Nai thì thị trường BĐS tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ít chịu ảnh hưởng và tương tác nhiều với thị trường TP HCM. BĐS mặc dù nhà ở nơi đây cũng phát triển mạnh trong những năm vừa qua. Tuy nhiên, hiện Bà Rịa – Vũng Tàu lại có cơ sở hạ tầng tốt và thu hút được nhiều dự án BĐS du lịch, tạo điều kiện phát triển các BĐS thương mại và từ đó BĐS nhà ở cũng phát triển theo.
Đầu tư vào khu đô thị vùng ven là xu hướng mới của nhà đầu tư BĐS tại TP HCM trong thời gian tới.
Theo nghiên cứu VietRees cho thấy có nhiều khách hàng là nhà đầu tư sẽ gia tăng hay chuyển hướng đầu tư vào các vùng ven TP HCM và các tỉnh Bình Dương và Đồng Nai. Tuy nhiên chủ đầu tư nên hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự và có giá bán vừa phải, phải rẻ hơn nhiều so với cùng một BĐS, phù hợp với khả năng tài chính.
Cụ thể theo VietRees, giá căn hộ cần phải thấp hơn 400 triệu, đất nền dự án phải có giá từ 200 triệu trở xuống. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng nên chú ý những vấn đề tiện ích và các công trình phụ cho dự án để phục vụ cho nhu cầu an cư của người dân như hạ tầng cơ sở xung quanh dự án, điện nước, trường học, bệnh viện, cửa hàng/ khu thương mại, giải trí...
Các dự án ở vị trí tốt, khu tập trung, tiềm năng nhất cần phải ưu tiên phát triển để cộng hưởng với nhiều yếu tố thuộc về tự nhiên khác nhau sẽ tạo ra sức hút cao nhất.
Nguồn cung nhà ở hạng trung dồi dào, căn hộ cao cấp giá không đổi
VietRees dự báo, trong năm 2010 xu hướng đô thị hoá sẽ diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các khu vực vùng ven TP HCM và giáp với các tỉnh Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai.
Theo đó, nguồn cung nhà ở sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu, một yếu tố phải kể đến đó là các chủ đầu tư ngày càng được nhiều ưu đãi về ngân sách và nhu cầu nhà ở xã hội, chính điều này sẽ tạo ra một số nguồn cung đáng kể đặc biệt đối với phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực sự.
Số liệu VietRees cho thấy, các dự án căn hộ có giá trung bình và thấp đang trong quá trình xây dựng sẽ cung cấp cho thị trường TP HCM thêm khoảng 8.500 căn hộ, và thêm từ 10.000 – 15.000 căn hộ vào năm 2011 và khả năng con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo.
Và như vậy, nguồn cung căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn gấp 4 lần so với năm 2008. Tuy vậy tỷ lệ căn hộ có giá trung bình thấp có tăng nhưng vẫn còn thấp, chỉ chiếm hơn 37% so với tổng nguồn cung toàn thị trường.
Theo dự báo của VietRees thì thị trường cần phải có ít nhất là từ 2 đến3 năm nữa mới có thể tạo thêm nguồn cung đáng kể trong phân khúc này.
Bên cạnh đó thì thị trường căn hộ cao cấp giá không thay đổi nhiều. Bởi hiện nay, thị trường dần lấy lại đà phục hồi đối với các phân khúc BĐS cao cấp.
Tuy thị trường căn hộ trung bình thấp giá cũng không tăng mạnh, nhưng tính thanh khoản của thị trường căn hộ giá trung bình thấp sẽ cao hơn nhiều so với căn hộ cao cấp. Như vậy lợi nhuận thu về từ BĐS sẽ không tăng mà có thể giảm. Đây cũng là lý do mà các nhà đầu tư cá nhân sẽ chuyển hướng đầu tư vào BĐS có giá trung bình này do tính thanh khoản cao mặc dù lợi nhuận không còn cao.
Với sự gia tăng nguồn cung trong năm 2010 sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh về giá cả, chất lượng, thương hiệu sản phẩm, đồng thời sẽ dẫn đến các xu hướng hợp tác tất yếu và chặt chẽ hơn giữa các doanh nghiệp bất động sản.
Để thành công, theo VietRees các doanh nghiệp cần phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, phải nhắm đến yếu tố dài hạn, có chú trọng đến việc phát triển thương hiệu. Đồng thời các doanh nghiệp cần nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và nghiêm túc từ đó lựa chọn các dự án tốt để đầu tư...
Theo dự báo của VietRees, trong những năm tới, nguồn cung về nhà ở được cải thiện đáng kể tuy nhiên giá sẽ không thay đổi đột biến.
Giá BĐS sẽ không giảm
Nói về nhu cầu BĐS trong thời gian ngắn hạn và trung hạn, VietRees cho biết, trong 03 năm tới phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp cầu sẽ rất cao, không chỉ ở tại TP HCM mà còn ở các tỉnh khác như Bình Dương và Đồng Nai.
Bởi các phân khúc BĐS nhà ở cao cấp hiện đang gặp nhiều khó khăn do cung lớn hơn cầu và đối tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư cá nhân hiện đang gặp khó khăn vì không tìm được đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn của mình trước kia.
Vì vậy, những đối tượng khách thuê BĐS nhà ở cao cấp đã giảm xuống đáng kể do tình hình kinh tế khó khăn, giá thuê từ đó cũng giảm xuống nhưng chủ nhân các căn hộ cao cấp vẫn rất khó khăn tìm khách thuê. Và tình hình này sẽ còn tiếp tục kéo dài trong năm 2010.
VietRees dự báo sẽ có nhiều lượng khách hàng thay vì mua căn hộ cao cấp sẽ đầu tư vào đất nền dự án hoặc mua đất cất nhà. Đây cũng là tâm lý chung được khẳng định qua nhiều dự án nghiên cứu của VietRees trước đây vì mức độ sinh lợi của đất theo tâm lý của khách hàng là khá cao.
Theo đó, tổng cầu căn hộ thương mại tại TP HCM nói chung trong năm 2010-2011 chiếm khoảng 75.000 căn hộ, trong khi cung căn hộ trong giai đoạn này chỉ khoảng 23.500 căn. Xét trên tổng thể chênh lệch cung cầu căn hộ có giá trung bình hoặc trung cấp rất lớn, trong khi nguồn cung chỉ đáp ứng khoảng 1/3 nguồn cầu.
Căn cứ theo các diễn biến về giá BĐS nhà ở tại Việt Nam trong nhiều năm qua ta có thể thấy giá có chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian chứ không hề giảm. Nếu giá giảm thì chỉ giảm trong ngắn hạn rồi sau đó lại tiếp tục tăng lại. Giá cả nhiều dự án trong năm 2010 sẽ hợp lý với những người có nhu cầu thực sự hơn.
Theo kết quả phân tích và đề xuất của VietRees – việc phát triển bất động sản nhà ở nên cơ cấu sao cho tỷ lệ hướng vào nhu cầu ở thực sự vào giai đoạn này (3 năm sắp tới) là 70%, còn lại 30% là các nhà đầu tư trung hạn và dài hạn.
infotv.vn
Hải Yến| Thời gian | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Sydney | Tokyo | Hà Nội | HongKong | LonDon | NewYork |
| Prices By NTGOLD | ||
|---|---|---|
| We Sell | We Buy | |
| 37.5g ABC Luong Bar | ||
| 5,192.30 | 4,792.30 | |
| 1oz ABC Bullion Cast Bar | ||
| 4,312.20 | 3,922.20 | |
| 100g ABC Bullion Bar | ||
| 13,823.90 | 12,673.90 | |
| 1kg ABC Bullion Silver | ||
| 1,670.20 | 1,320.20 | |
Powered by: Ngoc Thanh NTGold
- Đang online: 138
- Truy cập hôm nay: 190
- Lượt truy cập: 8620488